別問了，今年夏天樓市不好過

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老司機養了兩種花，一種是茉莉，喜歡曬太陽，越熱長得越旺，但是怕冷，到了冬天很容易被凍死；另一種是瑞香，下雪也沒事，但怕高溫，超過35°就很可能死翹翹。

所以怎么讓瑞香安然度夏就成了我頭疼的事，又是拉遮陽網，又是控水，江南潮濕悶熱的夏天，對于瑞香來說就像是在渡劫。

今年夏天渡劫的不止瑞香，還有樓市。

自去年9月以來，樓市回暖的情緒的4月份戛然而止，一季度的總結大會也表明，他們認為樓市已經達到了止跌回穩的要求，繼續保持即可。

但當時老司機就表示，實際情況可能遠沒有老爺們以為的那么樂觀，好不容易有點回溫的樓市，迫切需要再加一把火，讓勇敢者抱有希望，讓觀望者減少猶豫。

但事與愿違，在鞏固的基調下，松油門的情況還是發生了，很不巧，又碰到川普揮舞大棒，我東大自然要奮起硬剛，于是在腎上腺素飆升一個月之后我們看到，很多指標再次回到頹然下行的通道當中。

有些人說不惜一切代價，但不知道誰是不是那個代價。

上圖是寧波市主城區（四區）二手房成交量走勢圖，自三月以來，成交已經連續兩個月下跌，連下跌的斜率都沒有減緩。

你問下跌什么時候結束，這還用問？

再來看看二手房成交價中位數，這反應了房價走勢，更反映出市場購買力。

上圖是市六區過去一年半以來，二手房的價格走勢，老司機用一個非常專業的詞來概括，那就是：

震蕩下行。

折線圖也只能看到個趨勢，如果看看數據，實際跌幅非常驚人，去年初二手房的價格中位數還有17000元，到今年5月已經跌倒了11700元，跌幅近40%。

不是房價下跌了40%，是便宜貨成交占多了，就像大家以前喝星巴克，平均40元/杯，現在喝庫迪，只要7.99元/杯，成交均價一下子狂降了80%，其實星巴克還是原來那個價，只是賣得少了。

說到底，是大家都變窮了。

去年四季度以來，新房豪宅似乎熱度不錯，千萬級的產品甚至能做到光盤，那么二手市場上千萬級的產品表現如何呢？

下圖是市六區800-1000萬的成交，基本上每個月在10套左右。

以下是1000-1500萬的成交，月度成交數據銳減到了3-4套。

最后來看看1500萬+的成交，同樣也是3-5套的月度成交。

一邊是幾百套也能光盤的豪宅新盤，一邊是每個月個位數成交的二手豪宅，寧波現在還在一門心思推豪宅用地，造所謂的好房子，大平層、別墅樓盤今后若干年都會層出不窮，如果想買豪宅來投資保值，不知道有沒有想過：

未來二手房賣給誰？

老司機有個大膽的猜想，不出2年，開發商就會認知到豪宅銷售的難度；再過3-4年，投資客也會體會到二手豪宅銷售的難度。如果說新豪宅正在收割有錢人，我沒有不同意見。

寧波這座廟本來就不大，突然涌進來這么多和尚，粥確實不夠分啊。

很多人把關注的重心都放到了房價的漲跌上，為之夜不能寐，但走勢是我們無法控制的，即便頭發都掉光了，它也不會按我們的意愿行事。

所以我們還得把注意力集中到自己可以掌控的事情上來，比如控制債務規模，確保現金流，看看有沒有跌入負資產的風險，有沒有抽貸或降額的麻煩。

如果有這些隱患，是需要在風險出現之前做一個了斷，這其實和漲跌已經沒有多大關系了。

如果資金條件允許，還可以在低位做一個資產的優化，把垃圾房產清空，轉換成更具保值力的房產，或者租金回報更高的房產；或者賣掉老房子，大幅改善自己的居住品質。別聽網上那些房產不能碰的胡言亂語，當年號召大家閉眼買的也是他們。

老司機計劃在6月中旬舉辦一場針對的線下沙龍（匯石VIP會邀請參加），探討的話題包括對短期走勢的看法，以及如何從長遠角度調整自己房產配置，請關注司享圈。（了解如何加入司享圈請）。

另外，老司機每周一次的直播暫定于每個周六晚上8點，歡迎關注視頻號和抖音號《房產老司機》，最近短視頻發了很多，請順便給我的短視頻點個贊。

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