注意，不要誤判樓市形勢

　　文/子木

　　很多讀者留言，讓我聊聊樓市……

　　還有說，關注子木老師，源于房子，但現在不講房子了，心里空落落的。也有說，真的超想知道樓市接下來的走勢。

　　其實這段時間，我沒講房子，但講的其實都是房子，國際局勢、經濟趨勢、地緣政治博弈等等，都跟房子息息有關。

　　其實房地產硬著陸之后，它已經結束了帶動中國經濟騰飛40年的歷史任務，轉而變成了最終的形態：

　　國運資產。

　　這四個字非常重要，背后潛藏的含義是，宏觀決定一切。

　　我記得前幾年，樓市火爆的時候，很多人吐槽北上廣深的房價實在太貴了，比紐約、巴黎、倫敦、東京都貴不少，所以房價一定要打下來。

　　但現在想想，當年房價大漲的時候，何不是國運最好的時候，即使房貸利率在5-6%之間，人們也會拼命擠進銀行貸款。因為人們對未來充滿希望，堅信收入會不斷上漲，即使30年負債都算不了什么。

　　房價合理上漲，對經濟一定是好事。就像合理通脹，有益于經濟發展一樣，這是經濟學基礎定律。

　　再看看現在，人們不愿意買房了，更不愿意花錢了，今年一季度，人民幣存款高達12.99萬億元，再創歷史新高，居民在經濟不確定性下，只剩下了防御性儲蓄傾向，投資極度謹慎。財富不流動，樓市便會出現有價無市的蕭條感。

　　5月份，全國房價已經跌至9000元/平米的均價，跌回2016年，就連北上廣深也深度回調30%-40%，跑輸紐約、巴黎、倫敦、東京等國際一線城市房價，房價倒是便宜了，也合理了，那當初說房價太高的那些人，為啥沒買房呢？

　　因為不想買房的人，房價上漲下跌，他們都不會在乎，而鼓吹房價下跌的那些人，一直都想買房，但真正跌下來后，恰恰又買不起了。

　　很多人沒有意識到房地產背后代表著什么。

　　房地產牽連百業，是國民支柱型產業，更重要的是，它基本是幾百個低能級城市和縣城的財政收入來源，而這些財政又催生了地方消費產業，帶動財富向下流動。

　　而一旦房地產結束，這些小城市小縣城靠什么吃飯呢？有幾個是具備產業能力的？

　　支柱產業的邏輯，就是隨意斬斷會發生大事，就像美國的國民經濟支柱是股市一樣，美股大跌30-40%，照樣會引發股災，經濟陷入困境。

　　當然房價過分炒作，對經濟也是不利的，那時候我也一直在寫文章警示房價的非理性上漲。最好的方式是降速，甚至軟著陸，與此同時，扶持鼓勵更多的產業發展，接住房地產失去的GDP增速。

　　然而事實上，房地產一刀切，新興產業沒有很好的接住，再遇到三年大疫黑天鵝和中美貿易戰，經濟就重重摔在水泥地上了。

　　所以說房地產表現出現在的情況，并不是說房地產這個市場出現了問題，而是在時代背景下，國運出現了“巧合”。

　　當人們都賺不到錢，收入預期大幅滑坡后，別說房子，其他一切都支撐不住，也就是我們現在遇到的樣子。

　　那么這樣的趨勢，到底還會持續多久呢？很多人喜歡拿我們跟日本比，其實本質上不具備可比性。

　　對內。

　　日本當初發生經濟危機后，整體工業能力衰退，日本制造業企業逐漸失去優勢，如東芝退出筆記本電腦業務，松下出售三洋電視業務，夏普出售美洲電視機業務等，在這些 “下游產品” 賽道上，日本企業丟失了絕對話語權和創新力。

　　其次日本勞動力短缺問題日益嚴重，日本人口老齡化加劇，國內勞動力日益短缺，企業成本壓力增大，也使得日本制造業企業的 “工匠精神” 有所褪色。

　　對外。

　　日本陷入經濟危機后，美國進入新經濟時代，互聯網技術高速發展，推動產業升級，股市繁榮，消費支出旺盛，公司利潤持續以兩位數速度攀升，投資活躍，出口強勁。

　　而歐洲，歐盟正式成立，一體化進程發展迅速，歐元正式啟動，促進歐盟內部貿易和投資，在國際中占有較高地位。

　　美國和歐洲的“如日中天”，瘋狂虹吸日本資本，瓦解了日本的金融體系，導致日本進一步被榨干，陷入長達二十多年的通縮。

　　再回頭來看中國。

　　對內，制造業能力全球第一，稀土類高端能源全球第一，對外貿易全球第一，軍事能力全球第一，科技在很多領域均超越美國，比如5G通信、高鐵、量子計算、新能源汽車、無人機、光伏、衛星導航等等。

　　現在各大龍頭企業，都在紛紛出海，搶占國外市場。華為、小米、TikTok、美團、BYD、大疆、OPPO、老鋪黃金、泡泡馬特、蜜雪冰城、名創優品、 SHEIN、傳音、寧德時代……

　　這還只是第一批已經在國外嶄露頭角的企業，接下來還會有第二批、第三批、第四批……綿延不絕，而借助國內產業鏈優勢以及數字化信息技術，國內企業在國外基本都是降維打擊。

　　對外，美國經濟陷入“滯脹”，美債危機劍懸當頭，川普認慫，主動求和。而歐盟一般散沙，通脹高企，科技能力衰退，被俄烏戰場牽制，陷于歐美貿易戰，主動擁抱東大。

　　5年前，川普發起貿易戰，我們迫于形勢，只能忍，5年后的今天，主動反擊，不留絲毫余地。這就是國力的進步。

　　國運=國力+勢。

　　國力，是由軍事、科技、人文、貿易、金融等元素推動的綜合實力趨勢走向。由此可見，這些年，我們一直都處于國力向上的歷史周期之中。

　　接下來就要看勢。勢其實就是全球什么時候能真正進入降息周期。

　　歷史上每一輪降息大周期，中國國運指數都在上升，第一輪是2008 年，第二輪是2015年，第三輪是2020年。美聯儲主導，開啟全球寬松周期后，全球購買力上升，貨幣流動充沛，全球資本都在尋找強國力的硬資產，抵御通脹。

　　作為制造業出口大國，會迎來源源不斷的訂單，同時經濟面，迎來流動性補足，把經濟從通縮沼澤中托出來。那時候資產就會迎來新一輪漲勢。

　　這幾天，資本市場發生了一件大事：

　　摩根士丹利、摩根大通、高盛、匯豐四大海外巨頭先后發布報告，唱多中國，從他們發布的觀點來看，主要在四個方面。

　　1、估值優勢凸顯，MSCI香港指數本益比約9倍，接近歷史低點。

　　2、全球投資者目前在中國資產上的倉位“嚴重偏低”，預計將吸引資金流入。

　　3、人民幣匯率獲得顯著支撐，人民幣資產吸引力也因此增強。

　　4、中美貿易釋出正面信息。

　　說白了，就是在即將到來的全球大通脹新階段，中國資產凸顯出了性價比，是嚴重被低估的資產類型，人民幣看漲，股市看漲，其實就是對中國企業盈利能力的看多，而背后其實就是對東方國運的看多。

　　所以作為國運資產的房地產，不久后還會回來。當然這種回歸，并不是由政策和貨幣推動的炒作行情，而是由國運背后，經濟和真實購買力驅動的一種資產升值邏輯。

　　因為當人們賺到錢之后，很少有人不想著改善自己的生活，而好城市，好地段，好房子背后代表的生活質量、環境氛圍、圈層屬性，以及城市稀缺資源便是人人追求的長期結果。

　　投資是反人性的，堅定價值，把握趨勢，在正確的道路上學會等待，一般都會帶來足夠的回報。