你為什么被新房『得房率』搞暈了？

我是『房段子』，您相見恨晚的房產軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產買賣的解決方案。

我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

以下精選問答內容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內容數據可能有一定的時效性，不能完全套用，還請理解。

房段子購房咨詢團隊（幕后分析及數據+社保、公積金、貸款合作團隊+新房、二手房買賣團隊），針對你的個人問題，一些簡單的可以直接免費回答。

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粉絲

提問

請教個簡單的問題，為啥我去售樓部問銷售，都說自己的得房率什么100%，110%啥的，但是我去搜房小團的得房率，為啥顯示才92、98%的樣子呢？到底是哪里出錯了，問了銷售他們也回答得模棱兩可的，說得房率是他們領導培訓說的。

房段子解答

得房率太亂，傻傻分不清楚。

現在很多人看新房的得房率，習慣性地會參考某小程序上的戶型測評，一看得房率83%，天都塌了。

但實際上細心的人會發現，小程序上的得房率，往往沒有包括電梯廳/入戶光廳/入戶花園。

比如華天山峯的288（實為298戶型），小程序上得房率83%。

仔細一看，所謂的套內面積，只有248平不假，是每個功能區面積相加的結果。

但是獨立入戶區域是面積并沒有加上，我估計是業內有很多人吐槽電梯廳算公區，并非實際的家庭“套內面積”，所以為了規避爭議，就一刀切不在加和獨立入戶廳。

實際上這個戶型加上的話，就是248+53=301平，得房率差不多是101%。

這里肯定會存在兩個爭議，一是電梯廳到底要不要算在得房率上面？我的看法是電梯廳也可以私人改造使用，可以算進去。但強調不能算進去的也不勉強，不爭論。

二是各功能區的面積，為啥交房后實測沒那么大？那是因為墻體也算進去了。扣除墻體的地毯面積，會小一些。參考貝殼鏈家的戶型圖，通常是不包括墻體面積的“套內使用面積”（也稱為“地板面積”、“地毯面積”或“凈使用面積”）。

所以結論是什么？在意電梯廳的，在參考小程序得房率時候，記得加上去哦。

粉絲提問

段哥您好，我們一家目前自住琉璃場，想買站南為孩子讀書做準備，現在娃娃2歲了，預算250萬，有推薦的樓盤嗎？泡小和石室天府感覺買不起，是不是錦暉錦城和七初附小好點？我們公司有班車，高新地鐵站和三環輔路都可以，想買個100平左右的。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

你們目前是自住錦江琉璃場，從學區的角度來說，除了積極融入錦江均衡的初中以外，在小學上確實沒太大亮點，考慮到你們孩子還小，也看到你們對孩子教育的重視，最關鍵的是當前優質地段優質樓盤的房價已經跌得還挺到位了，所以審時度勢看準了入場也是無可厚非的。

現在主要的方向是250萬買學區房，上班和下班的點位都還比較合適，所以建議圍繞站南（芳草小學）或者錦城這邊來做文章會好一些哈。至于七初附小，基本就是你們河對岸的東苑了，預算倒也買得到，只不過整體房齡老化，樓盤的認可度流通性感覺是越來越差的？不過要是純粹長期自住下去，當做消費品的話，也可以買得到大戶型的了，就看你們怎么取舍？

反正大概就是這么個高九的范圍。

1、典型的可推薦的可以看站南的人居盛和林語南區，干掛石材，房齡新，地段好，交通方便，學區穩定，可以看97-101平的套三雙衛，大概都是滿足一預算范圍的，但是要注意它好些低價房源比較臨近三環，噪音會稍大，看你們的接受度。附帶看看旁邊的城市春天96戶型。

2、七初附小的話，就是很典型的東苑了，建議直接看看東苑D區，101平套三雙衛，甚至135平的大套三雙衛都有可能拿下，單價在2萬左右，主要還是因為房齡+三環的問題，所以你們要考慮好是否接受長期自住而非投資流通的買法。

3、如果要地段好，安靜不吵的話，可以考慮下南城都匯匯彩園，93平的小套三雙衛，不過單價稍高，戶型也朝北，這個就比較具體了，如果看重地段位置的話，適當抄底撿漏是可以的。但是也要感受下單價的砍價幅度以及房源朝北的問題。

周邊附帶看看人居天府匯城（品質一般，地段還可以，97平單衛）

4、其他，如果房寬泛一點，比如接受房齡大點的話，可以看南城都匯系列。如五期的89平套三雙衛，200+可以拿下來。然后其他組團大多也是80多平，接近90平的小套三單衛，總價200左右沒問題的。

參考兩篇文章：

5、房齡大一些的話，可以看看天府長城圖南多，101平的套三雙衛，空間的尺寸感還可以達到自住。

天府長城嘉南地符合預算的只有套三單衛，天府長城柏南郡，噪音稍大一點，看你們敏感不？天府長城麗日清風步梯房+人車不分流+小區環境拉垮，不符合需求。只有天府長城圖南多有一個101的套三雙衛戶型，目前可以滿足250萬預算+自住的需求。

周邊的天府名居、泰和佳園、泛林格蘭晴天環境就更差一些了。

目前主要建議你們從以上5個角度去考慮。有的是念舊（東苑），有的是次新（人居盛和），有的是地段好（南城都匯6期），也有的是大戶型（圖南多）等，都各有取舍哈。

粉絲提問

我不曉得外地公積金可以在成都貸款不？我想在成都賣一套以租養貸完全能覆蓋的房子，要求地鐵附近，最好的學區房可以長租，能新則新，精裝修省事。現在我公積金余額13萬，一年有3.5萬，以后大概一年只有2.8萬。如果沒有滿意的。需要商貸，那么商貸部分占總貸款7成左右也可以，還是以租養貸。預算大概是120萬內。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

綜合來看，你是在成都偏投資的買法，我們也討論了預算120萬左右，考慮首付20萬，組合貸100萬（假設你們本地支持異地成都公積金貸款的話），那么此時月供大概是4167元（30年本息），除去你穩定的雙邊公積金2500元，還剩1667元的月供，此時需要用租金來抵扣，也就是說，這套房只要月租1700左右就滿足你的需求，此時租金回報率約為1.67%（年租金/買入總價），這個數字來說是比較低的要求，成都這類產品普遍能做到2%及以上，所以你這次上車的話，還是比較容易的。

或者說按照你的年租金70%來計算，略有盈余的話，那就是月租2400左右，對應的回報大概是2.38%，可以說也還好，盡量尋找吧。

具體來說，我知道你看重學區、地鐵帶來的保值性，但是也不能唯地鐵學區論，更多的還要綜合考慮到小區本身的長期保值性流通性。

我查了全成都，零散的個別樓盤可能有這種的，但是房源很少很少，需要找個中介，全城撒網，更多的還是要等待緣分。

具體不錯的買法，我推薦看看**，板塊是很成熟的，其五六十平的小套一套二，總價是可以控制在百萬級別的，然后租金的話，大概都是2000多，好的還能達到2600元以上，這種地段房齡裝修和樓盤，可以說比較符合你的最初預算需求。

周邊比較類似的，可以看**，也有五六十平的套一套二，租金大多是2000多元，也可以備選。

然后來到**，我建議看**，這個樓盤是很新的，周邊地鐵環伺，挨著**學校，商業很發達，**中軸線上出租也很不錯，可以看五六十平的小套一套二，租金看裝修好壞，大概也是2000多的狀態。這種產品80-110萬買下來還是很不錯的單身自住或者長期出租，尋求保值租金收益的做法。周邊類似的是**和**（套一居多）；**（返遷房，房源少）；

然后沿著一環路來看**這邊，地鐵和人氣是不錯的，可以考慮**（本身是學區房），小套一四五十平的居多，租金可以來到2500左右，80-100萬級別的總價，也是比較適合的買法，主要是你后面有空實地查看地段綜合的價值，樓盤本身的品質，房源的綜合情況等。

其他零散的買法，可以看**（學區房，挨著17號線**站），總價不到百萬，套一租金能達到2000好幾。**，武侯區這邊可以看**，也是56平套一，租金2000多完全沒問題。

來到東二環，**附近還可以看看**、**，也有一些套一套二，拿來出租很不錯，因為旁邊的地鐵商業，年輕人都很豐富，所以整體的價值也ok。

總的來說，百萬級別的買法，除了老破小學區房，主要還是推薦這類一二環次新的小套一套二戶型，地段決定價值，價值凸顯租金回報率，所以還是很適合你們這類偏投資的客群買法。