次新二手選籌有變：房齡適當放寬10年+

我是『房段子』，您相見恨晚的房產軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產買賣的解決方案。

我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

以下精選問答內容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內容數據可能有一定的時效性，不能完全套用，還請理解。

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粉絲

提問

段師，我最近在看二手房，已經看了很多了，但是有個疑惑，就是以前大家不都說什么要房齡控制在10年內嗎？所以篩選了下，篩選下來后，就沒有了，預算范圍內就沒有了，以前我剛來成都的一些電梯房剛需盤，房齡10年以上，這種能不能買嗎？

房段子解答

以前成都樓市是有一個論調，那就是次新房需要房齡10年內，但內核是這批房子本身的客觀情況，不論是以前是10年內，還是現在適度放寬的10年+，其實都是指的這批房子。 房齡超過10年？也沒那么可怕的。

前幾年元旦節，總會發現一個現象，就是一些耳熟能詳的樓盤，突然就搜索不到了。根本原因在于大家習慣性在貝殼鏈家上篩選“10年以內”房齡。

假設是2014年建成的，那么2025年元旦，系統就立馬讓其社會性死亡。

我想說的是，大家買房選房，不要太刻意地數字化，房齡大一些的小區，未必就比所謂的次新房更差。

比如說，房齡9年和房齡11年的小區，肉眼是很難分辨的，如果一味地卡10年房齡，那么不僅讓自己錯過更多選擇，更容易需求錯位，自己買還是房齡9年，也可能為此溢價，那么賣的時候呢，房齡11年，甚至折價？這個邏輯想想都覺得好笑。

時過境遷，不要限定房齡10年內，當剛需盤出現代際更迭的時候，時代產物比房齡數字更契合真實市場。

10-15年房齡的和房齡10年的剛需盤本質上差別不大。而且隨著時間磨合，小區綠化、物業關系，底商配套反而進入了非常融洽的狀態。

正所謂，老而彌堅。

粉絲提問

我去年來的成都，在二街上班，預算400，看了新川雅境和生態帶的保利天府，傾向于新川的132，可選擇也不多，想問問新川雅境能不能買，還有沒別的選擇。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

其實嚴格來說，現在樓市有些啟動跡象了（回收優惠或者說優質房源變少），前面低密的樓市環境，確實慢慢地賣了不少，但是現在各種政策金融支持比較到位，價值存貨不多，zf在有意控制供應，所以當前很多時候是無房可選。

所以還是要有一些緊迫感，這也是我一直在說的，只不過忠言逆耳，很多人聽不進去，總覺得反感，但事實就是如此。

嚴格控制在400萬出頭的話，可能新川雅境當前還真的是南門幾乎唯一的選擇。

大源蹦跶不進去了，新川的陸肖戶型差，保利新川超預算，南邊的蜀道寬境、金泰和序地段價值不高，容易因此踩踏，更不用說外圍的萬安了。至于新川尾盤的高投新川錦萃（戶型差，口碑不好，另外高投在雅境周圍還有2宗地塊，但是也不報什么期望，因為此前做出來的產品都很差，沒有不維權的 地塊，達不到你改善的標準）。此外生態帶的話，也從地段價值上是達不到改善的，枉費你的400萬預算了，如果是200的話，還可以考慮下這個板塊，更往南的天府新區，就要去看天東的邦泰或者天西的保利了，但是配套呈現度也比較差，不如新川到天府三街有更得天獨厚的價值優勢。

還說新川雅境，我覺得幾乎沒有槽點了，以前大家最喜歡說的就是小開發商呈現差，但是現在各種升級，呈現得非常好，顏值很高，戶型得房率也很卷，所以很多人都閉嘴了，除了不是品牌大開發商，也找不到什么大的問題，所以整體改善性，兌現度是很高的，可以對標一些品牌開發商，甚至比之更好。

132戶型整體得房率戶型是不錯的哈，朝向采光日照也好，沒啥大問題，無非就是看看具體是哪個單元哪個位置，在視野采光上有細微差別，整體買入價格和旁邊的招商新川首批次差不多，當時這個價格這個樓層，大概也是430萬左右，還是南側臨街的，而且沒有生活陽臺這些。

新川這種改善產品，長期來說，價值應該是3.5萬以上的，現在是樓市低迷期，所以3.2萬的買入成本不算高，雖然存在很多爭議，但時間會打臉的。

在沒有其他更好的選擇，也看不到更低的價格（據傳11月要漲價）我覺得可以趁機拿下來（南北通透，不是東西朝向或者客廳朝北的產品），在這個基礎上，找中介**，盡量壓縮購房成本，也算是當前優中選優的辦法了。

如果確實還是看不上，那么我建議蹲一蹲今年中旬，高投在新川拿下的17畝和30畝地塊，到時候估計開發出來的，也是400萬級別的產品，但是就要等到明年才能上車了。

粉絲提問

你好，我在郫縣上班，有班車通勤所以交通問題不大。目前住在五街朗基，現在考慮買房，有兩種方案：一是直接再買一套，預算超過 400 萬；二是賣掉現在住的房子（五街朗基，大概能有 250 萬），這樣就需要買房時學校、交通、商業等配套一次到位，之后還得在成都二三圈層給父母買個養老小戶型。我看了光華云境、中旅馥棠、保利西堂和煦、中鐵拾貳宸、國賓華曦府、光華樾府等樓盤，比較關注房子的保值 / 投資屬性，以及未來作為婚房的讀書問題。之前成都 17 年的樓市操作讓我心有余悸，感覺現在和那時很像，想請您參謀下該怎么買，或者有沒有其他合適的樓盤推薦。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

朗基本身來說也是個不錯的樓盤，單身自住，保值性也很強，不過始終還是定位于剛需盤，如果要達到長期的改善自住，尤其是未來有大家庭的話，可能相對局促，一般的建議是趁著確實還沒有暴漲的行情下，有房可買的當前，盡量買一套一步到位的核心資產，后面用來抵抗洪水沖擊，都是更具有穩健性的。

關鍵是如果你不賣的話，預算可能是200萬級別，這個放在整個成都，也是高不成低不就的感覺，要么重復布局南門類似朗基的剛需盤，要么就容易入坑到一些次級板塊的偽改善新房，或者又去看其他區域的二手房？我看不懂這種無意義的操作。

真正最好的，就是認真審視大環境，一步到位上車一套真正優質的房源，未來大家庭自住，孩子讀書或者兼顧到上班通勤，都是沒問題的。而且現在你首付現金流都還挺充足，所以即便先買后賣，都可以沖抵很多風險。

現在回來看買法，第一個是光華云鏡，148戶型表現一般吧，早先我也看過這個盤，確實可以在客廳隔一間客房書房出來，但是采光面就很差，算是一個bug，另外考慮到得房率也不高，整體相對局促，所以前段時間賣得不好。但現在風口來了，而且價格到位，缺點都變優點了。如果模擬下未來的價值增長的話，我覺得還是不錯的一個買法，但關鍵是你說的特殊樓層有多特殊呢？假設是遮擋嚴重，很低的樓層或者頂樓的話，那么這種我寧愿持幣觀望不買，畢竟也是近400萬的房子了，不能當兒戲。

128的套三就只能是套三了，客廳不好隔斷了，按照365萬的均價來算，單價達到了2.85萬，屬實不低，而且套內得房率只有84%，所以套內單價是很高的，這種就純粹的是溢價盤了，超出了價值所在，不是很認可這種買法。

然后第二個是中旅馥棠。143的套四也要500萬嗎？這個價格屬實不低哦，即便按照很高的得房率來算，套內的單價成本都是很高的，對應的學區屬性差一些，即便有商業地鐵加持，我想也難以趕上蔡橋北的高度，整體增值性不是很看好，主要是買入成本太高了。

第三個方向是國賓的三個盤，這幾個區域來說，適合兩三百萬的買法，超過350萬都要打個問號，畢竟板塊的學區是弱化的，然后能級的話，只能和二八、機投相類似，還達不到青羊新城蔡橋這種四五百萬的段位，或者說武侯新城南的四五百萬段位，更別說南門的東門的一些核心板塊了。這幾個盤沒啥對比的價值，盡量以低（套內）單價成本去推導為宜，整體不要把總價設定在了350萬以上，除非你確實要嚴控預算，向下兼容。

第四個方向是溫江的光華樾府，直接pass，沒任何意義，不賣朗基單獨買入光華樾府都是錯誤的，現階段不要亂買二圈層的這種所謂的改善盤，后面很容易站崗，不多解釋哈，主要是一不匹配你的實力預算，二不溫江本地的地緣改善家庭，所以匹配度很差。

現在總的來說，不曉得你去看過建發書香云錦沒有，也是蔡橋北的一個改善盤，我估計你都去過了吧。這個盤我認為雖然增值性沒有那么大（比如光華云鏡的148戶型，主要是單價太低了），但是卻是一個相對均衡的六邊形戰士，如果價格合適的話，不妨再去多對比看看，橫向了解下產品內核。

建發書香云錦，假設430萬能拿下143戶型的話，我反而覺得是一個比較穩重的買法，它既有品牌（國企），又有地段（蔡橋核心區，城市界面好），既有產品力(得房率高，小區建筑辨識度高，板式T2套四，小區規模大），又有學區價值（泡桐樹、草堂分校，蔡橋板塊是公認的除了青二青五以外的青羊另一個崛起的學區板塊）。

所以回來看，雖然它價格是高一點，但的確有高傲的資本，不然早就降價大甩賣了。如果你們預算寬裕一點的話，我覺得建發才是最好的買法？或者不考慮學區的話，蹲一手金牛茶花的保利花照天珺？也是一個非常適合改善自住生活和通勤的樓盤，參考這篇文章...（略）