切割前期物業制度腫瘤，修訂國務院物管條例第24條避免貽害無窮

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引言：

本號，前幾日，受部分民間修法倡議者們所托，發出倡議修訂國務院物業管理條例一文后，反映熱烈，收到不少建議信，擬陸續發布。

倡議書：

若相關職能機關的同志有幸看到，一些有機會參與物業行業法規修訂的專家、學者有幸看到，這些優秀民間建議，能被看到、甚至被聽取并采納，肯定善莫大焉，于國于民都大有裨益。

梁先生、草根的思考聯合建議

關于修正《物業管理條例》第二十四條的建議

中華人民共和國住房和城鄉建設部：

根據《中華人民共和國立法法》的相關規定，現就修正《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）第二十四條提出建議。

設計《條例》第二十四條的初衷，是為了在建筑區劃內項目整體交付后、業主自治組織成立前，確保物業管理區域有物業服務企業進行有效管理和維護，是一個過渡性的安排。其法律上的終結標志是業委會與新物業服務企業訂立的《物業服務合同》生效之時。

然而，在現實中，這個本應短暫的“臨時階段”卻被建設單位極大地用到了極致，在業主大會和業委會長期缺位的情況下，項目交付數年乃至二十年后，建設單位通過前期物業一直把控小區，形成利益割據的現象比比皆是。這是加劇業主利益損失、造成業主與物業矛盾難以協調的重要原因。

據不完全統計，業主和物業糾紛突出的小區，約80%以上是前期物業服務小區，也側面證明前期物業制度貽害無窮：服務合同標準低、收費高、監管難、質價不符等等。前期物業管理制度最核心的結構性缺陷，后患無窮，直接導致了業主自治權利的長期“空懸”，是物業管理領域產生諸多問題的總病根。

《條例》第二十四條的設立，產生的弊端和危害性如下：

一是業主話語權監督權喪失。業主從一開始就被動地接受了一個自己沒有參與談判、沒有表達意愿的合同。這份合同的主要內容當中的服務事項、服務質量、服務費用的標準、服務期限、服務交接等條款均由建設單位與其關聯的物業公司（子公司）決定。建設單位作為合同的簽訂方，其核心利益在于在合同中設定有利于自身的內容；如減少前期投入、減輕保修期責任、維修維保責任等，而對物業需要對設施設備的長久維護、使物業的保值增值、讓物業服務持續高質量等并不關注。這種與業主根本利益上的不一致，注定了前期物業服務合同在誕生之初就可能無法充分代表和保護業主的根本利益。

根據《條例》第二十五條規定，建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同，應當包含前期物業服務合同約定的內容，這意味著購房者在簽署購房合同時，就被迫全盤接受了前期物業合同，沒有任何討價還價的余地。這在法理上違背了《民法典》所倡導的民事主體之間的自愿、公平的合同精神。

二是服務標準與質量缺失。簽約主體的錯位，致使前期物業服務合同的內容往往存在諸多局限性，如前期物業合同缺少對物業履職不當的實質性考核和懲罰措施、導致物業缺少責任感，對建設單位遺留問題、承接查驗等不敢真正站業主發聲和查驗、導致帶病交付等，有意隱瞞或放任開發商保修期的不作為，導致后期各種建筑質量或設備質量問題頻發。后續即便是簽訂重新合同，因第二十五條的原因，又往往讓不利條款繼續延續，讓后期規范物業服務活動依然存在相當大的難度。前期物業服務合同，存在大量模糊描述，傾向于使用定期、及時、保持清潔等模糊性詞語，缺乏可量化、可監督、可考核的具體指標；讓前期物業有機可乘，導致為了控制成本和規避責任，不按合同履約、質價不符、服務標準虛化和不愿意基礎性投入，前期物業服務階段，物業長期小修不修、小病不治，拖過兩年保修期，或者小病拖成大病，然后要么兩手一攤，要么要求小區公共收益或維修基金處理。

三是收費模式與財務不透明。《物業服務收費管理辦法》規定了包干制和酬金制兩種收費方式。在前期物業管理階段，建設單位和前期物業服務企業更傾向于采用包干制，即前期物業服務企業收取固定的物業費，盈虧自負。這種模式下，物業服務企業的利潤直接與其成本控制掛鉤，有極強的動機去壓縮服務成本，且無需向業主公示詳細的賬目。這與酬金制下物業費屬于業主所有、物業服務企業僅是代管并提取約定酬金的模式形成鮮明對比。財務上的不透明，是導致業主產生不信任感的主要根源。

四是業主共有部分收益被侵占。前期物業制度，因建設單位和物業往往是一家人，物業對建設單位侵害業主利益視而不見、甚至樂于當侵占業主利益急先鋒，導致業主共有產權或共有收益長期被濫用或侵占。《民法典》第二百七十四條規定，建筑區劃內的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有；第二百八十二條規定，建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。現實中，建設單位對于本應屬于業主公用設施的交付（如會所、文化活動用房、停車場（庫）等），擅自轉讓給自己旗下的物業公司（只是其掌控體系內的一次空轉而已），并在前期物業合同中，關于如何管理和運營這些共有部分（如小區公用設施用房、共有部分汽車停車位等）所產生的收益，其歸屬和分配方式往往被刻意忽略或模糊約定。這直接導致前期物業服務人枉顧業主利益，大肆開拔、侵占業主共有部分收益，經營收入吞噬得一干而凈，業主的財產權益受到嚴重侵占。

五是前期物業承接物業查驗流于形式。按照規定，物業服務企業承接物業時，應當對物業共有部位、共用設施設備查驗，而實際上完全是流于形式（因為關聯關系，前期物業必須按集團要求，哪怕集團房產公司所建造房屋質量問題多多，也不得不承接）。當流于形式的查驗手續備案后，建設單位成功規避責任，并給后續物業管理埋下極大禍根：物業設備設施小修不修，欠維少修，或根本不為，維修保修長期積壓，致使質量問題加重。而保修期限一旦過了，前期物業就無節制的動用公共維修資金維修，業主根本無法追討建設單位違約責任。

六是阻礙業主大會和業委會成立。對于建設單位及其關聯的前期物業公司而言，維持前期物業管理階段的現狀對其最為有利，它們可以牢牢掌握小區的主導權和管理權。為了害怕被分權，被監督，避免被業主大會解聘，大部分建設單位或前期物業服務企業或明或暗地利用信息優勢和資源優勢，采取種種不正當手段或明或暗設置障礙，干擾業主大會成立（打砸票箱、恐嚇會議籌備成員等為常態）、干擾物業選聘路演、續聘落選阻止新物業進場等為慣用手段，進一步加劇了業主自治的“難產”。

二、修正建議

《條例》第二十四條第一款“國家提倡建設單位通過招投標方式選聘物業服務企業”，是規范選聘程序規定，而非具有法律效力的強制性規定；第二款“允許建設單位單方面可以通過協議方式選聘物業企業”，導致建設單位濫用該條款，都用協議招標方式產生的物業服務企業，最終基本成了集團自家物業或自己控股的物業中標。這嚴重違背《條例》第一條“維護業主和物業服務企業合法權益”的立法宗旨，嚴重侵害業主利益，損害業主監督權、管理權。

條例中前期物業制度的嚴重設計漏洞，被建設單位利用并固化其利益，讓本應由業主和物業主導的民事服務合同關系，長期被鎖定在建設單位預設的框架內，讓業主無法當家做主，為后續小區業主和物業的一系列矛盾埋下了嚴重禍根。

為維護公共利益及確保國家物權法律體系的統一性，保障公民參與權、監督權和財產權不受侵犯，做到規則有法則立、有管必行、有責必究的治理機制和管理制度。

建議下一次修訂《物業管理條例》時將第二十四條第一條修正為：

按照房地產開發與物業管理相分離的原則，建設單位在物業交付前三個月，由所在地的縣級以上人民政府主管部門統一負責商品住宅小區前期物業服務招標工作；招標方案應提前告知已購房業主并征詢業主的建議和意見。建設單位應當與中標物業簽訂前期物業合同，且不得對已公示通過的前期物業合同做實質性修改。

第二款修正為：

與招標的建設單位有股權關聯、或同屬一個集團或母公司等關聯關系的物業服務企業不得參與競標。如一經查實，由縣級物業行政主管部門處以二十萬元以上五十萬元以下罰款，并在五年以內不得參加物業服務招投標活動。同時有違法所得的，沒收違法所得。該企業將不得承接新的物業服務項目，其法定代表人和股東也不得在新成立的物業服務企業任職。

如貴部認為以上建議正確，下一次對《條例》的修訂時，懇請吸收到對應條款當中去。

此舉對規制前期物業弊病，應能從源頭切除住宅物業的亂象腫瘤病根。事關重大民生問題，懇望貴部作為采納為感。

特此建議

此致

敬禮！

建議人：（名單附前）

2025年7月 日

草根談：

廣大業主苦前期物業制度久已，草根認為此乃住宅物業30多年亂象的重要源頭，現在到了必須切割腫瘤的時候了！

否則，什么信托制、什么環境與物業管理委員會，恐怕都無濟于事！

歡迎留言討論！

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