痛打癩皮狗，修訂國務(wù)院物管條例，讓被解聘物業(yè)拒不退場頑疾消失

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引言：

本號，前幾日，受部分民間修法倡議者們所托，發(fā)出倡議修訂國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例一文后，反映熱烈，收到不少建議信，擬陸續(xù)發(fā)布。

倡議書：

若相關(guān)職能機(jī)關(guān)的同志有幸看到，一些有機(jī)會參與物業(yè)行業(yè)法規(guī)修訂的專家、學(xué)者有幸看到，這些優(yōu)秀民間建議，能被看到、甚至被聽取并采納，肯定善莫大焉，于國于民都大有裨益。

江蘇梁先生、浙江劉先生建議

關(guān)于在修訂《物業(yè)管理?xiàng)l例》時(shí)增加對拒不撤離物業(yè)服務(wù)區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)處罰條款的建議

中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部：

不誠信經(jīng)營的物業(yè)服務(wù)企業(yè)一旦被業(yè)主大會按照法定程度被依法解聘后，不會輕易放棄在手的“金礦”，強(qiáng)勢霸占拒不退出，其貫用手段是：以自身大業(yè)主身份阻撓，或“收賣”少數(shù)業(yè)主以撤銷權(quán)案由惡意訴訟業(yè)委會，以達(dá)到長期拒不撤離物業(yè)服務(wù)區(qū)域的目的。

此外，即使業(yè)委會同步訴訟解除物業(yè)服務(wù)合同（要求物業(yè)服務(wù)人撤離物業(yè)服務(wù)區(qū)域）案，從終審判決書下來，到強(qiáng)制執(zhí)行最快要一年半左右，如案件二審發(fā)回重審，四個(gè)來回后，到終審判決下來至少三年左右。

一、物業(yè)拒不退場產(chǎn)生嚴(yán)重負(fù)面后果，具體有四一易引發(fā)重大治安案件

按照生效的物業(yè)服務(wù)合同，中標(biāo)新物業(yè)企業(yè)進(jìn)場服務(wù)受阻，而被解聘物業(yè)武力守門不讓其進(jìn)場，從而容易引發(fā)雙方人員沖突。

為避免發(fā)生群體治安案件發(fā)生，屬地派出所派出大量警力維持秩序，或常因雙方?jīng)_突導(dǎo)致報(bào)警，而出警處理警情。

如雙方長期不能正常交接，而形成長期對峙局面，也存重大治安隱患，也長期造成公共資源嚴(yán)重浪費(fèi)。典型案例日重慶某小區(qū)雙物業(yè)服務(wù)狀態(tài)持續(xù)一年多，懷來縣某小區(qū)，新物業(yè)中標(biāo)四年無法進(jìn)場。嚴(yán)重影響基層和諧，訴訟不斷，浪費(fèi)訴訟資源。

二易引發(fā)負(fù)面輿情

新老物業(yè)不能正常交接，必然造成小區(qū)物業(yè)管理秩序混亂，業(yè)委會與被解聘物業(yè)企業(yè)矛盾日益尖銳，業(yè)主對此事高度關(guān)注，引發(fā)正義業(yè)主與非正義業(yè)主、被解聘物業(yè)企業(yè)聘請的水軍，在各類自媒體上發(fā)帖痛斥或相互指斥、造謠，引發(fā)重大的社會負(fù)面輿情，極大影響當(dāng)?shù)卣w形象聲譽(yù)。

三易引起模仿效應(yīng)

被解聘物業(yè)企業(yè)看到大部分物業(yè)企業(yè)通過這種惡意訴訟方式達(dá)到了長期不撤離物業(yè)服務(wù)區(qū)域，甚至終審判決生效了，因有的業(yè)委會解散，無交接主體，還是繼續(xù)留下來服務(wù)的例子。于是紛紛效仿，拒絕所在街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）政府、住建部門的調(diào)解和行政處罰，起訴業(yè)委會，以救濟(jì)途徑未有最終結(jié)果為由拒絕撤離。這種情形在我省已形成模仿效應(yīng)。在我省，被業(yè)主大會解聘后，物業(yè)企業(yè)強(qiáng)留在小區(qū)的現(xiàn)象早已屢見不鮮。

四導(dǎo)致業(yè)主大會決議失效

《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規(guī)定，解聘、選聘物業(yè)服務(wù)人屬于業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，按照法定程序業(yè)主大會解聘了物業(yè)服務(wù)人，合同自然終止。如被解聘物業(yè)服務(wù)人通過惡意訴訟方式從而達(dá)到長期拒不撤場，導(dǎo)致最終大部分小區(qū)業(yè)主大會決議失效，踐踏了法律尊嚴(yán)和權(quán)威。

住宅物業(yè)管理事關(guān)群眾生活品質(zhì)，事關(guān)城市安全運(yùn)行和社會穩(wěn)定，妥善解決物業(yè)領(lǐng)域矛盾糾紛是加強(qiáng)基層社會治理的重要一環(huán)，更是人民群眾獲得感、幸福感、安全感提升的重要保障。為切實(shí)保障社會穩(wěn)定發(fā)展和維護(hù)群眾合法權(quán)益，對于物業(yè)領(lǐng)域的亂象需重典治亂。

二、特建議在下一次《物業(yè)管理?xiàng)l例》增加二個(gè)條款（一）、在第四章物業(yè)管理服務(wù)篇增加第四十九條如下：

物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)管。

被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期撤出。

（二）、是在法律責(zé)任篇增加第六十五條如下：

違反本條例第四十九條第一款規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定履行交接義務(wù)的，由縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，并按下列情形對其行政處罰：

逾期不履行交接義務(wù)的，對原物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào)，并處十萬元以上至五十萬元以下的罰款；

逾期三個(gè)月仍不履行交接義務(wù)的，對原物業(yè)進(jìn)行通報(bào)、信用扣分，并禁止參與物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)活動半年；并應(yīng)處二十萬元以上一百萬元以下罰款。

經(jīng)縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門再次責(zé)令，逾期半年仍不改正的，按上款進(jìn)行通報(bào)、信用扣分、禁止招投標(biāo)外，每天承擔(dān)違約金一萬元(從業(yè)委會發(fā)布進(jìn)場交接通知書日起算），直至撤離服務(wù)物業(yè)區(qū)域?yàn)橹埂懿怀穲銎陂g產(chǎn)生的業(yè)主方損失或中標(biāo)物業(yè)的損失的民事賠償，由其所在業(yè)主大會（物管會）、中標(biāo)新物業(yè)通過訴訟方式各自主張。

特此建議

此致

敬禮！

建議人：（名單附前）

2025年7月日

草根談：

廣大業(yè)主苦前期物業(yè)制度久已，草根認(rèn)為此乃住宅物業(yè)30多年亂象的重要源頭，現(xiàn)在到了必須切割腫瘤的時(shí)候了！

否則，什么信托制、什么環(huán)境與物業(yè)管理委員會，恐怕都無濟(jì)于事！

歡迎留言討論！

# # #呼吁修訂國務(wù)院物管條例 # #

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