全文解讀《執行異議之訴案件適用法律問題的解釋》｜實務方圓

法釋〔2025〕10號

最高人民法院

關于審理執行異議之訴案件

適用法律問題的解釋

（2024年12月14日最高人民法院審判委員會第1938次會議通過，自2025年7月24日起施行）

為正確審理執行異議之訴案件，依法保護當事人合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國民事訴訟法》《中華人民共和國企業破產法》等法律規定，結合審判實踐，制定本解釋。

第一條 |【執行異議審查和執行異議之訴管轄】

案外人依照民事訴訟法（2023年修正）第二百三十八條規定，在執行過程中就執行標的提出執行異議，由提出異議時負責執行該執行標的的人民法院審查處理；案外人、當事人對執行異議裁定不服，自裁定送達之日起十五日內向作出執行異議裁定的執行法院提起執行異議之訴的，人民法院應予受理。

【案外人逾期提出執行異議的救濟路徑】案外人未在《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》

（2020修正），下同第六條規定的期限內提出異議，人民法院裁定不予受理的，可以依法另行向申請執行人、被執行人等主張權利。

條文主旨

本條第1款是關于案外人執行異議、案外人執行異議之訴管轄法院的規定，本條第2款是關于案外人逾期提出執行異議的救濟路徑的規定。

條文解讀

本條第1款規定，案外人執行異議由負責執行該執行標的的人民法院管轄，案外人執行異議之訴由作出執行異議裁定的執行法院管轄。關于案外人執行異議的管轄法院，《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（以下簡稱《執行異議復議規定》）第2、3條規定是執行法院。本條第1款將執行法院進一步明確為，是負責執行該執行標的的人民法院。此外，《執行異議復議規定》第4條規定：“執行案件被指定執行、提級執行、委托執行后，當事人、利害關系人對原執行法院的執行行為提出異議的，由提出異議時負責該案件執行的人民法院審查處理；受指定或者受委托的人民法院是原執行法院的下級人民法院的，仍由原執行法院審查處理。執行案件被指定執行、提級執行、委托執行后，案外人對原執行法院的執行標的提出異議的，參照前款規定處理。”《執行異議復議規定》第4條是關于執行案件被指定執行、提級執行、委托執行時，確定案外人執行異議管轄法院的特別規定，要優先于本條第1款適用。關于案外人執行異議之訴的管轄法院，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》（以下簡稱《民訴法解釋》）第302規定，由執行法院管轄。本條第1款將執行法院進一步明確為，是作出執行異議裁定的執行法院，由此可知，案外人執行異議的管轄法院與案外人執行異議之訴的管轄法院一致。

本條第2款規定，案外人逾期提出執行異議的，人民法院裁定不予受理的，但案外人可以依法另行向申請執行人、被執行人等主張權利。關于案外人另行主張權利的途徑，一般認為是不當得利之訴或侵權之訴。至于采用不當得利之訴還是侵權之訴，應根據《民法典》的相關規定進行判斷。

關聯法條

《民事訴訟法》（2023年修正）第238條　執行過程中，案外人對執行標的提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內審查，理由成立的，裁定中止對該標的的執行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監督程序辦理；與原判決、裁定無關的，可以自裁定送達之日起十五日內向人民法院提起訴訟。

《執行異議和復議規定》（2020修正）第6條 當事人、利害關系人依照民事訴訟法第二百二十五條規定提出異議的，應當在執行程序終結之前提出，但對終結執行措施提出異議的除外。案外人依照民事訴訟法第二百二十七條規定提出異議的，應當在異議指向的執行標的執行終結之前提出；執行標的由當事人受讓的，應當在執行程序終結之前提出。

第二條 |【多重查封下執行異議之訴當事人的確定】

金錢債權糾紛的財產保全、執行中，執行標的存在輪候查封、扣押、凍結的，案外人提起執行異議之訴，以首先查封、享有擔保物權等優先受償權的申請保全人、申請執行人為被告，以其他已知的輪候查封的申請保全人、申請執行人為第三人。

條文解讀

關于案外人執行異議之訴的當事人，《民訴法解釋》第305條規定：“案外人提起執行異議之訴的，以申請執行人為被告。被執行人反對案外人異議的，被執行人為共同被告；被執行人不反對案外人異議的，可以列被執行人為第三人。”關于將申請執行人作為案外人執行異議之訴的被告，理論和實踐不存在爭議。因《最高人民法院關于首先查封法院與優先債權執行法院處分查封財產有關問題的批復》第1條規定：“執行過程中，應當由首先查封、扣押、凍結（以下簡稱查封）法院負責處分查封財產。但已進入其他法院執行程序的債權對查封財產有順位在先的擔保物權、優先權（該債權以下簡稱優先債權），自首先查封之日起已超過60日，且首先查封法院就該查封財產尚未發布拍賣公告或者進入變賣程序的，優先債權執行法院可以要求將該查封財產移送執行。”故本條也明確規定，案外人提起執行異議之訴，以首先查封、享有擔保物權等優先受償權的申請保全人、申請執行人為被告。不過，關于輪候查封的債權人能否作為案外人執行異議之訴的被告，此前的司法實踐存在較大爭議。一種觀點認為，輪候查封尚未對案外人造成現實損害，案外人不能起訴輪候查封的債權人。另一種觀點認為，輪候查封與正式查封自動銜接，應當將輪候查封的債權人作為被告。本條顯然采取了折中觀點，規定以其他已知的輪候查封的申請保全人、申請執行人為第三人。讓其他已知的輪候查封的申請保全人、申請執行人作為第三人參與案外人執行異議之訴的審理，可以避免案外人針對輪候查封重復提起案外人執行異議之訴，也回應了輪候查封尚未對案外人造成現實損害的問題。

關聯法條

《查扣凍規定》（2020年修正）第26條　對已被人民法院查封、扣押、凍結的財產，其他人民法院可以進行輪候查封、扣押、凍結。查封、扣押、凍結解除的，登記在先的輪候查封、扣押、凍結即自動生效。

其他人民法院對已登記的財產進行輪候查封、扣押、凍結的，應當通知有關登記機關協助進行輪候登記，實施查封、扣押、凍結的人民法院應當允許其他人民法院查閱有關文書和記錄。

其他人民法院對沒有登記的財產進行輪候查封、扣押、凍結的，應當制作筆錄，并經實施查封、扣押、凍結的人民法院執行人員及被執行人簽字，或者書面通知實施查封、扣押、凍結的人民法院。

《民訴法解釋》（2022年修正）第305條　案外人提起執行異議之訴的，以申請執行人為被告。被執行人反對案外人異議的，被執行人為共同被告；被執行人不反對案外人異議的，可以列被執行人為第三人。

《最高人民法院關于首先查封法院與優先債權執行法院處分查封財產有關問題的批復》一、執行過程中，應當由首先查封、扣押、凍結（以下簡稱查封）法院負責處分查封財產。但已進入其他法院執行程序的債權對查封財產有順位在先的擔保物權、優先權（該債權以下簡稱優先債權），自首先查封之日起已超過60日，且首先查封法院就該查封財產尚未發布拍賣公告或者進入變賣程序的，優先債權執行法院可以要求將該查封財產移送執行。

第三條 |【異議之訴判決效力】

案外人就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益，人民法院判決不得執行該執行標的的，同時判決解除執行措施并寫明相關查封、扣押、凍結裁定書案號。案外人可以持生效判決請求相關執行法院解除執行措施。

條文主旨

本條是關于案外人執行異議之訴判決內容的規定。

條文解讀

關于案外人執行異議之訴的判決內容，《民訴法解釋》第310條第1款規定：“對案外人提起的執行異議之訴，人民法院經審理，按照下列情形分別處理：

（一）案外人就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益的，判決不得執行該執行標的；

（二）案外人就執行標的不享有足以排除強制執行的民事權益的，判決駁回訴訟請求。” 案外人就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益時，相較《民訴法解釋》第310條第1款，本條還規定同時判決解除執行措施并寫明相關查封、扣押、凍結裁定書案號。

此外，本條還規定案外人可以持生效判決請求相關執行法院解除執行措施。本條的規定有利于銜接案外人執行異議之訴與執行程序，賦予案外人憑借案外人執行異議之訴勝訴判決要求執行機關排除不當執行行為的權利。

關聯法條

《民訴法解釋》第310條 對案外人提起的執行異議之訴，人民法院經審理，按照下列情形分別處理：

（一）案外人就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益的，判決不得執行該執行標的；

（二）案外人就執行標的不享有足以排除強制執行的民事權益的，判決駁回訴訟請求。

案外人同時提出確認其權利的訴訟請求的，人民法院可以在判決中一并作出裁判。

第四條 |【案外人確權請求時被告的確定】

案外人提起執行異議之訴并依照《民法典》第二百三十四條等規定就執行標的的歸屬提出確權請求的，以被執行人為被告。

條文主旨

本條是關于案外人在執行異議之訴中一并提出確權請求的規定。

條文解讀

《民訴法解釋》第310條第2款規定：“案外人同時提出確認其權利的訴訟請求的，人民法院可以在判決中一并作出裁判。”本條延續了《民訴法解釋》第310條第2款規定的精神，允許案外人在執行異議之訴中一并提出確權請求。不過，本條進一步明確規定案外人提出確權請求的依據是《民法典》第234條等規定。《民法典》第234條規定：“因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。”由此可知，所謂的案外人提出的確權請求，通常指的是確認物權的請求。此外，本條還規定，案外人同時提出確權請求的，以被執行人為被告。原因在于，此時案外人認為執行標的物屬于其所有，而執行機關之所以查封、扣押、凍結執行標的物是因為該執行標的物通常在權利外觀上屬于被執行人所有。

關聯法條

《民法典》第234條 因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。

《民訴法解釋》（2022年修正）第305條　案外人提起執行異議之訴的，以申請執行人為被告。被執行人反對案外人異議的，被執行人為共同被告；被執行人不反對案外人異議的，可以列被執行人為第三人。

第五條 |【案外人同時提出給付請求的合并審理】

案外人提起執行異議之訴并以被執行人等為被告提出返還原物、返還價款或者交付標的物、辦理轉移登記手續等給付請求的，人民法院可以合并審理，法律另有規定不宜合并審理的，應當分別立案。

條文主旨

本條是關于案外人在執行異議之訴中一并提出給付請求的規定。

條文解讀

《全國法院民商事審判工作會議紀要》（法〔2019〕254號）（以下簡稱《九民紀要》）第119條規定：“案外人執行異議之訴以排除對特定標的物的執行為目的，從程序上而言，案外人依據《民事訴訟法》第227條提出執行異議被駁回的，即可向執行人民法院提起執行異議之訴。人民法院對執行異議之訴的審理，一般應當就案外人對執行標的物是否享有權利、享有什么樣的權利、權利是否足以排除強制執行進行判斷。至于是否作出具體的確權判項，視案外人的訴訟請求而定。案外人未提出確權或者給付訴訟請求的，不作出確權判項，僅在裁判理由中進行分析判斷并作出是否排除執行的判項即可。但案外人既提出確權、給付請求，又提出排除執行請求的，人民法院對該請求是否支持、是否排除執行，均應當在具體判項中予以明確。執行異議之訴不以否定作為執行依據的生效裁判為目的，案外人如認為裁判確有錯誤的，只能通過申請再審或者提起第三人撤銷之訴的方式進行救濟。”本條延續了《九民紀要》第119條規定的精神，允許案外人在執行異議之訴中一并提出返還原物、返還價款或者交付標的物、辦理轉移登記手續等給付請求。且本條明確規定，案外人執行異議之訴與給付之訴之間是一種合并審理的關系。此外，還規定法律另有規定不宜合并審理的，應當分別立案。其中，不宜合并審理的情形，應當包括違反級別管轄和專屬管轄的情形。

關聯法條

《全國法院民商事審判工作會議紀要》119.案外人執行異議之訴以排除對特定標的物的執行為目的，從程序上而言，案外人依據《民事訴訟法》第227條提出執行異議被駁回的，即可向執行人民法院提起執行異議之訴。人民法院對執行異議之訴的審理，一般應當就案外人對執行標的物是否享有權利、享有什么樣的權利、權利是否足以排除強制執行進行判斷。至于是否作出具體的確權判項，視案外人的訴訟請求而定。案外人未提出確權或者給付訴訟請求的，不作出確權判項，僅在裁判理由中進行分析判斷并作出是否排除執行的判項即可。但案外人既提出確權、給付請求，又提出排除執行請求的，人民法院對該請求是否支持、是否排除執行，均應當在具體判項中予以明確。執行異議之訴不以否定作為執行依據的生效裁判為目的，案外人如認為裁判確有錯誤的，只能通過申請再審或者提起第三人撤銷之訴的方式進行救濟。

第六條 |【執行標的已處分時異議之訴如何處理】

案外人執行異議之訴案件審理期間，申請執行人請求人民法院繼續執行并提供相應擔保的，由負責審理執行異議之訴的人民法院裁定是否準許。執行法院依法繼續執行的，案外人執行異議之訴案件按照下列情形分別處理：

（一）案外人就執行標的不享有足以排除強制執行的民事權益的，判決駁回訴訟請求；

（二）案外人就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益，執行標的由申請執行人通過拍賣、抵債等執行程序受讓的，判決不得執行該執行標的，并撤銷相關拍賣或者抵債裁定；已向申請執行人交付的，同時判決申請執行人返還，拒絕返還的，強制執行；

（三）案外人就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益，執行標的已由他人通過拍賣、變賣等執行程序合法取得的，判決不得執行該執行標的變價款，執行法院向案外人發放變價款；已向申請執行人發放變價款或者已向被執行人退還剩余變價款的，同時判決申請執行人、被執行人返還，拒絕返還的，強制執行；執行法院向案外人釋明執行標的已由他人合法取得而案外人拒絕受領變價款的，應當將變價款予以提存，并告知案外人自提存之日起五年內可以隨時領取。

在前款第二項、第三項規定情形下，案外人認為申請執行人請求繼續執行錯誤，給其造成損失的，可以依法另行向申請執行人、執行擔保人等主張權利（侵權損害賠償請求權）。

條文主旨

本條第1款是關于案外人執行異議之訴審理期間不停止執行但執行標的已被處分如何處理的規定，本條第2款是關于案外人認為申請執行人請求繼續執行錯誤的救濟路徑的規定。

條文解讀

《民訴法解釋》第313條規定：“案外人執行異議之訴審理期間，人民法院不得對執行標的進行處分。申請執行人請求人民法院繼續執行并提供相應擔保的，人民法院可以準許。”據此，案外人執行異議之訴審理期間原則上停止執行，但申請執行人可以通過提供相應擔保請求法院繼續執行。不過申請執行人提供擔保時，執行程序也并非當然繼續，而是由負責審理執行異議之訴的人民法院裁定是否準許。如果執行法院依法繼續執行的，可能出現本條第1款規定的三種情形。

第一種情形是案外人就執行標的不享有足以排除強制執行的民事權益的，判決駁回訴訟請求。案外人敗訴時，執行法院繼續執行并不會損害案外人的利益。

第二種情形是案外人就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益，執行標的由申請執行人通過拍賣、抵債等執行程序受讓的，判決不得執行該執行標的，并撤銷相關拍賣或者抵債裁定；已向申請執行人交付的，同時判決申請執行人返還，拒絕返還的，強制執行。案外人勝訴時，若執行標的物已經或準備交付申請執行人，則應當適用執行回轉制度，將屬于案外人所有的執行標的物回轉至案外人處。

第三種情形是案外人就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益，執行標的已由他人通過拍賣、變賣等執行程序合法取得的，判決不得執行該執行標的變價款，執行法院向案外人發放變價款；已向申請執行人發放變價款或者已向被執行人退還剩余變價款的，同時判決申請執行人、被執行人返還，拒絕返還的，強制執行；執行法院向案外人釋明執行標的已由他人合法取得而案外人拒絕受領變價款的，應當將變價款予以提存，并告知案外人自提存之日起五年內可以隨時領取。第三種情形是案外人勝訴時，執行標的物已經由拍定人取得所有權，因拍定人取得所有權是善意取得，故案外人不能要求拍定人返回執行標的物。但案外人可以請求法院排除對執行標的物變價款的執行，如果執行標的物的變價款已經分配給申請執行人或被執行人，則可以請求申請執行人、被執行人返回不當取得的執行標的物變價款。

本條第2款規定，案外人勝訴時，如果案外人認為申請執行人請求繼續執行錯誤，給其造成損失的，可以依法另行向申請執行人、執行擔保人等主張權利。實際上是賦予了案外人侵權損害賠償請求權。

簡言之，案外人執行異議之訴勝訴，申請執行人請求繼續執行錯誤，案外人除享有執行標的物返還請求權/標的物變價款受領權外，還享有侵權損害賠償請求權。

關聯法條

《民訴法解釋》第313條　案外人執行異議之訴審理期間，人民法院不得對執行標的進行處分。申請執行人請求人民法院繼續執行并提供相應擔保的，人民法院可以準許。

被執行人與案外人惡意串通，通過執行異議、執行異議之訴妨害執行的，人民法院應當依照民事訴訟法第一百一十六條規定處理。申請執行人因此受到損害的，可以提起訴訟要求被執行人、案外人賠償。

《執行異議和復議規定》第6條　當事人、利害關系人依照民事訴訟法第二百二十五條規定提出異議的，應當在執行程序終結之前提出，但對終結執行措施提出異議的除外。

案外人依照民事訴訟法第二百二十七條規定提出異議的，應當在異議指向的執行標的執行終結之前提出；執行標的由當事人受讓的，應當在執行程序終結之前提出。

第七條 |【執行終結時異議之訴的處理】

案外人執行異議之訴案件審理或者再審申請審查期間，執行案件已經結案，執行法院未對執行標的進行處分且執行措施已經解除的，人民法院應當裁定終結訴訟或者終結審查。原由執行法院作出的執行異議裁定失效。案外人根據本解釋第四條、第五條提出的確權、給付請求，人民法院可以繼續審理或者審查。

條文主旨

本條是關于執行程序終結時案外人執行異議之訴、案外人執行異議、合并提起的確權之訴或給付之訴如何處理的規定。

條文解讀

執行案件已經結案，執行法院未對執行標的進行處分且執行措施已經解除的，案外人執行異議之訴已經沒有繼續審理的必要，或者說已經沒有了排除強制執行的對象，案外人執行異議之訴喪失了訴的利益，因此案外人執行異議之訴應當裁定終結訴訟或者終結審查。案外人執行異議裁定雖然已經作出，但執行案件已經結案，執行法院未對執行標的進行處分且執行措施已經解除的，案外人執行異議裁定排除執行或者繼續執行的內容也無必要，因此原由執行法院作出的執行異議裁定失效。已如前述，《執行異議之訴解釋》第4、5條允許案外人在執行異議之訴中一并提出確權請求或給付請求，確權之訴與給付之訴之間實際上是訴的合并關系，因此，案外人執行異議之訴裁定終結訴訟或終結審查，并不影響確權之訴或給付之訴繼續審理或者審查。

關聯法條

《民事訴訟法》第268條 有下列情形之一的，人民法院裁定終結執行：

（一）申請人撤銷申請的；

（二）據以執行的法律文書被撤銷的；

（三）作為被執行人的公民死亡，無遺產可供執行，又無義務承擔人的；

（四）追索贍養費、扶養費、撫養費案件的權利人死亡的；

（五）作為被執行人的公民因生活困難無力償還借款，無收入來源，又喪失勞動能力的；

（六）人民法院認為應當終結執行的其他情形。

第269條　中止和終結執行的裁定，送達當事人后立即生效。

第八條 |【執行依據再審期間的審理規則】

執行異議之訴案件審理或者再審申請審查期間，人民法院對作為執行依據的原判決、裁定等依法決定再審，執行標的系原判決、裁定等所涉爭議標的以外的財產，或者案外人可能享有足以排除擔保物權等優先受償權的強制執行的民事權益的，執行異議之訴案件可以繼續審理或者審查，不能認定案外人享有足以排除強制執行的民事權益的，執行異議之訴案件應當中止審理或者審查。

條文主旨

本條旨在規定執行依據被依法決定再審時案外人執行異議之訴應如何處理。

條文解讀

人民法院對作為執行依據的原判決、裁定等依法決定再審時，如果再審結果是認定執行依據存在錯誤并被依法撤銷，則因執行依據啟動的執行程序也將隨之無法存續，進而導致案外人執行異議之訴失去存在基礎。若執行依據再審維持原判，則因該執行依據啟動的執行程序將繼續存在，案外人執行異議之訴仍有繼續審理的必要。因此，執行依據的再審程序實為案外人執行異議之訴的前置程序。《民事訴訟法》第153條第1款第(五)項規定，本案必須以另一案的審理結果為依據，而另一案尚未審結的，中止訴訟。因此，執行依據再審時，案外人執行異議之訴案件應當中止審理。不過，本條規定了兩種例外情形：

一是執行標的系原判決、裁定等所涉爭議標的以外的財產。若執行標的物與執行依據無關，則案外人執行異議之訴自然與之無關，其審理無需依附于執行依據的再審程序。

二是案外人可能享有足以排除擔保物權等優先受償權的強制執行的民事權益。案外人享有該等權益，表明其權益具有強優先性，如果執行依據再審程序久拖不決，有可能損害案外人的合法權益。

因此，本條規定了前述兩種案外人執行異議之訴案件可以繼續審理或者審查的例外情形。

第九條 |【被執行人破產時異議之訴的處理】

執行異議之訴案件審理或者再審申請審查期間，人民法院裁定受理被執行人破產案件的，執行異議之訴案件應當中止審理或者審查，管理人接管債務人財產后，執行異議之訴案件可以繼續審理或者審查。

條文主旨

本條是關于法院裁定受理被執行人破產案件時案外人執行異議之訴如何處理的規定。

條文解讀

本條主要源于以下法條的銜接：《企業破產法》第19條規定“人民法院受理破產申請后，有關債務人財產的保全措施應當解除，執行程序應當中止”，這為任何針對債務人的執行行為設置了基礎屏障；同時，《企業破產法》第20條規定“人民法院受理破產申請后，已經開始而尚未終結的有關債務人的民事訴訟或者仲裁應當中止；在管理人接管債務人的財產后，該訴訟或者仲裁繼續進行”，明確了民事訴訟或仲裁程序的中止機制。執行異議之訴本質上是涉債務人的民事訴訟范疇，因為其訴訟標的直接關涉債務人財產的權屬或處分問題，一旦被執行人被受理破產，其財產處置應以破產程序為中心，避免零碎處理損害債權人利益；同樣，再審申請審查雖屬審判監督程序，但其審查內容通常涉及債務人財產的執行依據，故可擴展適用《企業破產法》第20條的訴訟精神，確保統一中止。《民訴法解釋》第305條規定“案外人提起執行異議之訴的，以申請執行人為被告。被執行人反對案外人異議的，被執行人為共同被告；被執行人不反對案外人異議的，可以列被執行人為第三人”，這進一步明確了被執行人在該訴中的當事人地位，但核心依據是《企業破產法》第19條和第20條，以預防訴訟執行沖突對破產財產管理的影響。管理人接管財產后繼續審理或審查，則允許在破產管理人主導下有序處理爭議。因此，本條是對《企業破產法》第19條和第20條的細化應用，實現執行異議之訴和再審申請審查在破產背景下的程序協調。

關聯法條

《企業破產法》第19條　人民法院受理破產申請后，有關債務人財產的保全措施應當解除，執行程序應當中止。

第20條　人民法院受理破產申請后，已經開始而尚未終結的有關債務人的民事訴訟或者仲裁應當中止；在管理人接管債務人的財產后，該訴訟或者仲裁繼續進行。

第十條 |【再審發現支持排除執行確有錯誤時的處理】

案外人執行異議之訴案件經審判監督程序發現支持案外人排除強制執行確有錯誤，人民法院認定案外人不享有足以排除強制執行的民事權益，判決駁回案外人訴訟請求的，原相關執行法院按照原順位恢復執行；執行標的已合法轉讓給他人，人民法院裁定撤銷原判決、終結訴訟的，申請執行人可以依法另行向被執行人、案外人等主張權利。

條文主旨

本條是關于案外人執行異議之訴生效判決錯誤時如何處理的規定。

條文解讀

案外人執行異議之訴的生效判決確有錯誤，且經審判監督程序撤銷的，則表明該判決所排除的執行行為本身并無不當。故而，此時原相關執行法院應當按照原順位恢復執行。即法條規定的案外人執行異議之訴案件經審判監督程序被認定支持案外人排除強制執行的請求確有錯誤，人民法院最終認定案外人不享有足以排除強制執行的民事權益，判決駁回案外人訴訟請求的，原相關執行法院按照原順位恢復執行。不過，案外人可能已經將執行標的轉讓給第三人。如果第三人屬于善意取得的話，則申請執行人只能依法另行向被執行人、案外人等主張權利，如主張不當得利或損害賠償。

第十一條 |【商品房購房者排除執行的條件】

人民法院對登記在被執行的房地產開發企業名下的新建商品房實施強制執行，案外人以其系商品房消費者為由，提起執行異議之訴，請求排除建設工程價款優先受償權、抵押權以及一般金錢債權的強制執行，并能夠證明其主張同時符合下列條件的，人民法院應予支持：

（一）查封前，案外人已與房地產開發企業等簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）查封前，案外人已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且查封后至一審法庭辯論終結前已將剩余價款交付人民法院執行；

（三）所購商品房系用于滿足家庭居住生活需要。案外人起訴請求被執行人辦理商品房所有權轉移登記手續，符合前款規定的，人民法院依法予以支持。

人民法院判決駁回案外人訴訟請求的，案外人交付執行的剩余價款應予及時退還。

條文主旨

本條是關于商品房消費者特殊債權排除執行的規定。

條文解讀

2002年的《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》（法釋〔2002〕16號，已失效，以下稱《建工優先受償權批復》）第1條規定，法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權；第2條規定，消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。

《建工優先受償權批復》的起草者解釋規定商品房消費者的特殊債權絕對優先的原因時指出：相較于作為個體的消費者，承包人作為一種經營組織，擁有更多措施和手段用于判斷、分析及控制交易風險，更有能力保護自身權益。因此，比較承包人的利益與消費者的利益，消費者的利益屬于生存利益，應當優先；承包人的利益屬于經營利益，應當退居其次。若允許承包人行使其優先權，無異于用消費者的資金清償開發商的債務，等于開發商將自身債務轉嫁給廣大消費者，嚴重違背特殊保護消費者的法律政策。

2002年《建工優先受償權批復》第1條和第2條關于商品房消費者的特殊債權絕對優先的規定，被2015年《執行異議復議規定》第29條承繼。且《執行異議復議規定》的起草者指出，第29條賦予商品房消費者的特殊債權以排除執行效力，是基于對商品房消費者生存權這一更高價值的維護，此原則是從《建工優先受償權批復》中推論得出的。此外，商品房消費者的保護也有其深刻的社會基礎，即消費者購房目的均為居住。在房價高企的當今社會，有的商品房消費者傾盡一生甚至兩代人的收入，方購得一處安身立命之所，其對房屋的債權應當處于優先順位。

此后，《執行異議復議規定》第29條的規定，被《九民紀要》第125條和第126條、《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》（以下簡稱《商品房消費者權利保護的批復》）第2條、《執行異議之訴解釋》第11條所承繼，賦予商品房消費者特殊債權以排除執行效力的價值考量因素并未發生變化，即司法解釋是基于對商品房消費者生存權的保護而賦予其特殊債權排除執行效力。

關于商品房消費者的特殊債權能否對抗申請執行人的抵押權以及其他優先受償權，尤其是《執行異議復議規定》第29條是否屬于第27條規定的“法律、司法解釋另有規定”的除外情形，理論和實踐曾存爭議。如前所述，《執行異議復議規定》第29條、《九民紀要》第125條和第126條、《商品房消費者權利保護的批復》第2條、《執行異議之訴解釋》第11條，均是基于保護商品房消費者生存權而賦予其特殊債權排除執行的效力。

誠然，案外人享有的民事權益的對抗性應嚴格限定在一定范圍內，避免對抵押權等固有權利體系造成沖擊。但生存權屬于基本人權，在價值位階上高于財產權。因此，案外人主張的涉及生存權的債權應當優先于申請執行人享有的任何類型的財產權，即該債權具有強優先性，不僅優先于申請執行人享有的普通金錢債權，在滿足特定條件時亦優先于申請執行人享有的擔保物權等優先受償權。

如前所述，商品房消費者的利益是生存利益，而房地產開發企業、承包人、抵押擔保借款方的利益是經營利益。因此，應賦予商品房消費者的特殊債權以對抗申請執行人的普通金錢債權、抵押權以及其他優先受償權的效力。對此，《九民紀要》第126條、《商品房消費者權利保護的批復》第2條、《執行異議之訴解釋》第11條均作出了明確規定。

《執行異議復議規定》第29條、《九民紀要》第125條、《商品房消費者權利保護的批復》第2條、《執行異議之訴解釋》第11條規定，滿足下列三項要件時，商品房消費者的特殊債權足以排除執行：在法院查封前案外人已與被執行人簽訂合法有效的書面買賣合同；案外人所購商品房系用于滿足家庭基本居住生活需要；案外人已支付的價款超過合同約定總價款的50%或者案外人已支付全部價款。

其中，“在法院查封前案外人已與被執行人簽訂合法有效的書面買賣合同”的要件，與前述無過錯不動產買受人特殊債權排除執行的第一個要件相同，指向案外人執行異議之訴第一層面的審理內容，旨在確認案外人對商品房享有基于合法有效買賣合同產生的債權。其他兩個要件則指向案外人執行異議之訴第二層面的審理內容，旨在判斷案外人對商品房享有的債權是否足以排除執行。

“案外人所購商品房系用于滿足家庭基本居住生活需要”是商品房消費者特殊債權排除執行的核心要件，旨在確定保護案外人生存權的必要性。對比《執行異議復議規定》第29條、《九民紀要》第125條、《執行異議之訴解釋》第11條、《商品房消費者權利保護的批復》第2條的規定，可見《商品房消費者權利保護的批復》第2條和《執行異議之訴解釋》第11條僅要求案外人所購商品房“系用于滿足家庭基本居住生活需要”或“系用于居住”；而其他司法解釋在此基礎上，還要求案外人名下無其他用于居住的房屋，即該商品房是案外人名下的唯一住房。

當然，《九民紀要》第125條對“唯一住房”作了寬松解釋，即案外人名下雖已有一套房屋，但所購房屋在面積上仍屬滿足基本居住需要的，也足以排除執行。對此，筆者贊同《商品房消費者權利保護的批復》第2條和《執行異議之訴解釋》第11條的規定。

傳統中國的家庭模式既包括由祖父母、父母和孫子女組成的大家庭，也包括分家析產后形成的父母子女小家庭，但其基本成員均由父母、夫妻、子女、兄弟、姐妹構成。無論城鄉，父母、夫妻、子女共同生活系屬常態。《民法典》第26條規定：“父母對未成年子女負有撫養、教育和保護的義務。成年子女對父母負有贍養、扶助和保護的義務。”《民法典》第1059條第1款規定：“夫妻有相互扶養的義務。”此外，《民法典》第1062條規定，夫妻在婚姻關系存續期間所得的財產為夫妻共同財產，歸夫妻共同所有。

因此，判斷案外人生存權是否需要保護，不能僅以其名下是否有唯一住房為標準。一方面，若實行夫妻共同財產制的案外人，其配偶或未成年子女名下有住房且足以保障案外人生存權，則即使案外人名下無住房，也應認為其所購商品房并非用于滿足家庭基本居住生活需要。另一方面，若案外人的父母、配偶、子女等與其共同生活，則即使案外人名下已有一套或多套住房，但不足以保障案外人及其父母、配偶、子女的生存權時，也應認為其所購商品房系用于滿足家庭基本居住生活需要。其中，關于“滿足家庭基本居住生活需要”的地域判斷標準，以《九民紀要》第125條規定的“同一設區的市或者縣級市范圍內”較為合理。

此外，司法實踐中對商住房、店鋪、地下室、別墅、復式、大平層、養老型住房、車庫等是否屬于《執行異議復議規定》第29條、《九民紀要》第125條、《商品房消費者權利保護的批復》第2條、《執行異議之訴解釋》第11條規定的“商品房”存在一定爭議。筆者認為，不應僅看標的物的外觀和表象，而應回歸賦予商品房消費者特殊債權排除執行效力的本旨，即保障案外人的生存權。因此，只要標的物的主要功能是保障商品房消費者日常居住生活所需，均應納入“商品房”的語義范圍。

“案外人已支付的價款超過合同約定總價款的50%或者案外人已支付全部價款”的要件，與前述無過錯不動產買受人特殊債權排除執行的第三個要件相同，旨在平衡案外人與申請執行人的利益。對比《執行異議復議規定》第29條、《執行異議之訴解釋》第11條與《九民紀要》第125條、《商品房消費者權利保護的批復》第2條的規定，可見《執行異議復議規定》第29條僅要求案外人已支付的價款超過合同約定總價款的50%；而后三者要求案外人已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且在查封后至一審法庭辯論終結前已將剩余價款交付執行（實質上也要求案外人最終支付全部價款）。

對此，筆者認為后三者的規定更為合理。一方面，在商品房預售交易模式中，案外人基本已通過全額付款或首付款加銀行按揭貸款的方式支付了全部價款。另一方面，商品房消費者的特殊債權無任何公示手段，卻具有排除抵押權、建設工程價款優先受償權的效力；從平衡案外人與申請執行人利益角度出發，應當要求案外人已支付全部價款。

關聯法條

《執行異議和復議規定》第29條 金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》

一、建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權之間的權利順位關系，按照《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條的規定處理。

二、商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。

只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規定。

三、在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。

《九民紀要》125【案外人系商品房消費者】實踐中，商品房消費者向房地產開發企業購買商品房，往往沒有及時辦理房地產過戶手續。房地產開發企業因欠債而被強制執行，人民法院在對尚登記在房地產開發企業名下但已出賣給消費者的商品房采取執行措施時，商品房消費者往往會提出執行異議，以排除強制執行。對此，《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第29條規定，符合下列情形的，應當支持商品房消費者的訴訟請求：

一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

二是所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

三是已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。人民法院在審理執行異議之訴案件時，可參照適用此條款。

問題是，對于其中“所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋”如何理解，審判實踐中掌握的標準不一。“買受人名下無其他用于居住的房屋”，可以理解為在案涉房屋同一設區的市或者縣級市范圍內商品房消費者名下沒有用于居住的房屋。商品房消費者名下雖然已有1套房屋，但購買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要的，可以理解為符合該規定的精神。

對于其中“已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十”如何理解，審判實踐中掌握的標準也不一致。如果商品房消費者支付的價款接近于百分之五十，且已按照合同約定將剩余價款支付給申請執行人或者按照人民法院的要求交付執行的，可以理解為符合該規定的精神。

126.【商品房消費者的權利與抵押權的關系】根據《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第1條、第2條的規定，交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權利優先于抵押權人的抵押權，故抵押權人申請執行登記在房地產開發企業名下但已銷售給消費者的商品房，消費者提出執行異議的，人民法院依法予以支持。但應當特別注意的是，此情況是針對實踐中存在的商品房預售不規范現象為保護消費者生存權而作出的例外規定，必須嚴格把握條件，避免擴大范圍，以免動搖抵押權具有優先性的基本原則。因此，這里的商品房消費者應當僅限于符合本紀要第125條規定的商品房消費者。買受人不是本紀要第125條規定的商品房消費者，而是一般的房屋買賣合同的買受人，不適用上述處理規則。

第十二條 |【預售資金監管賬戶購房款排除執行】

執行法院凍結被執行的房地產開發企業的預售資金監管賬戶，案外人以其已向該賬戶交付購房款，且房屋買賣合同已經解除為由，提起執行異議之訴，請求排除相應購房款的強制執行并申請向其發放，事由成立的，人民法院應予支持。

執行法院對被執行的房地產開發企業的建筑物及其占用范圍內建設用地使用權實施強制執行，符合前條第一款第一項、第三項規定的商品房消費者因房屋不能交付且無實際交付可能導致房屋買賣合同已經解除，提起執行異議之訴，請求在建筑物及其建設用地使用權的變價款中排除相對應的強制執行并申請向其發放的，人民法院應予支持。

條文主旨

本條第1款是關于房屋買受人請求排除執行機關對購房款執行的規定，本條第2款是關于商品房消費者請求排除執行機關對被執行人建筑物及其建設用地使用權變價款執行的規定。

條文解讀

《最高人民法院、住房和城鄉建設部、中國人民銀行關于規范人民法院保全執行措施確保商品房預售資金用于項目建設的通知》第2條規定：“商品房預售資金監管賬戶被人民法院凍結后，房地產開發企業、商品房建設工程款債權人、材料款債權人、租賃設備款債權人等請求以預售資金監管賬戶資金支付工程建設進度款、材料款、設備款等項目建設所需資金，或者購房人因購房合同解除申請退還購房款，經項目所在地住房和城鄉建設主管部門審核同意的，商業銀行應當及時支付，并將付款情況及時向人民法院報告。住房和城鄉建設主管部門應當依法妥善處理房地產開發企業等主體的資金使用申請，未盡監督審查義務違規批準用款申請，導致資金挪作他用，損害保全申請人或者執行申請人權利的，依法承擔相應責任。”本條第1款的規定與前述規定一脈相承。本條第1款賦予房屋買受人基于房屋買賣合同解除而取得的債權以排除對購房款強制執行的效力，原因在于：房地產開發企業的預售資金監管賬戶具有專款專用性質，賬戶內資金已特定化，可與房地產開發企業的其他財產有效區分。且購房款在我國往往是購房人的主要財產甚至其家庭幾代人的積蓄，若不允買受人取回，將影響社會穩定，不利于房地產行業健康發展。

《商品房消費者權利保護的批復》第3條規定：“在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。”本條第2款與前述規定一脈相承。本條第2款賦予商品房消費者的價款返還請求權以排除執行的效力，且其效力不僅及于一般金錢債權，亦及于附有建設工程價款優先受償權、抵押權的金錢債權，其原理與前述《執行異議之訴解釋》第11條一致，亦旨在保護案外人的生存權，因生存權的價值位階高于財產權。

關聯法條

《最高人民法院、住房和城鄉建設部、中國人民銀行關于規范人民法院保全執行措施確保商品房預售資金用于項目建設的通知》第2條

《商品房消費者權利保護的批復》第3條

第十三條 |【代為清償不動產買受人排除執行的條件】

人民法院對登記在被執行人名下的不動產實施強制執行，案外人以其系不動產的買受人為由，提起執行異議之訴，請求排除建設工程價款優先受償權、抵押權以及一般金錢債權的強制執行，案外人與被執行人簽訂合法有效的書面買賣合同且在一審法庭辯論終結前交付執行法院的價款足以代為清償相應主債權的，人民法院應予支持。

符合前款規定的案外人起訴請求抵押權人按套辦理抵押權注銷登記手續的，人民法院應予支持。

人民法院按照本條第一款規定判決不得執行，申請執行人可以申請將案外人依本條第一款交付的價款替代被執行人清償相應債務。

人民法院判決駁回案外人訴訟請求的，案外人交付執行的價款應予及時退還。

條文主旨

本條是關于不動產買受人交付執行法院的價款足以代為清償相應主債權時排除執行的規定。

條文解讀

案外人與被執行人簽訂合法有效的書面買賣合同，且在一審法庭辯論終結前交付執行法院的價款足以代為清償相應主債權的，則無論是一般金錢債權的債權人，還是附有建設工程價款優先受償權、抵押權的金錢債權人，均將因不動產買受人交付的價款而獲得清償。申請執行人的利益不會因不動產買受人請求法院判決排除對不動產的執行而受損。因此，本條第1款賦予不動產買受人在其交付的價款足以代為清償相應主債權時，其債權以排除執行的效力。本條第1款也旨在銜接實體法關于第三人代為清償制度的規定，即《民法典》第524條：“債務人不履行債務，第三人對履行該債務具有合法利益的，第三人有權向債權人代為履行；但是，根據債務性質、按照當事人約定或者依照法律規定只能由債務人履行的除外。債權人接受第三人履行后，其對債務人的債權轉讓給第三人，但是債務人和第三人另有約定的除外。”《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉合同編通則若干問題的解釋》（以下簡稱《合同編通則》）第30條進一步規定：“下列民事主體，人民法院可以認定為民法典第五百二十四條第一款規定的對履行債務具有合法利益的第三人：

（一）保證人或者提供物的擔保的第三人；

（二）擔保財產的受讓人、用益物權人、合法占有人；

（三）擔保財產上的后順位擔保權人；

（四）對債務人的財產享有合法權益且該權益將因財產被強制執行而喪失的第三人；

（五）債務人為法人或者非法人組織的，其出資人或者設立人；

（六）債務人為自然人的，其近親屬；

（七）其他對履行債務具有合法利益的第三人。

第三人在其已經代為履行的范圍內取得對債務人的債權，但是不得損害債權人的利益。擔保人代為履行債務取得債權后，向其他擔保人主張擔保權利的，依據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》第十三條、第十四條、第十八條第二款等規定處理。”

本條第2款是第1款規定的延續。既然不動產買受人的債權足以對抗抵押權，則符合前款規定的案外人起訴請求抵押權人按套辦理抵押權注銷登記手續的，人民法院當然應予支持。本條第3款也是第1款規定的延續。法院判決支持案外人排除強制執行請求的前提，是案外人代被執行人向申請執行人進行清償，使申請執行人不因法院支持案外人訴訟請求而受損。因此，人民法院按照本條第1款規定判決不得執行，申請執行人可以申請將案外人依本條第1款交付的價款替代被執行人清償相應債務。本條第4款則規定，在案外人敗訴時，其無需代替被執行人清償債務；否則，將損害不具有可歸責性的案外人的利益。即人民法院判決駁回案外人訴訟請求的，案外人交付執行的價款應予及時退還。

關聯法條

《民法典》第524條第1款 債務人不履行債務，第三人對履行該債務具有合法利益的，第三人有權向債權人代為履行；但是，根據債務性質、按照當事人約定或者依照法律規定只能由債務人履行的除外。

《執行異議和復議規定》第28條　金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；

（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

《民法典合同編通則解釋》第30條第1款　下列民事主體，人民法院可以認定為民法典第五百二十四條第一款規定的對履行債務具有合法利益的第三人：……（四）對債務人的財產享有合法權益且該權益將因財產被強制執行而喪失的第三人；……

第十四條 |【一般不動產買受人排除金錢債權執行的條件】

人民法院對登記在被執行人名下的不動產實施強制執行，案外人以其系該不動產買受人為由，提起執行異議之訴，請求排除一般金錢債權的強制執行，并能夠證明其主張同時符合下列條件的，人民法院應予支持：

（一）查封前，案外人已與被執行人簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）查封前，案外人已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且查封后至一審法庭辯論終結前已將剩余價款交付人民法院執行；

（三）查封前，案外人已合法占有該不動產；

（四）非因案外人自身原因未辦理不動產所有權轉移登記。

人民法院判決駁回案外人訴訟請求的，案外人交付執行的剩余價款應予及時退還。

條文主旨

本條是關于無過錯不動產買受人特殊債權排除執行的規定。

條文解讀

2004年的《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（以下簡稱《查扣凍規定》）第17條規定，被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付全部價款并實際占有，但尚未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，法院不得查封、扣押、凍結。

之所以如此規定，《查扣凍規定》的起草者指出，是因為當時的法律雖然已明確規定了不動產登記制度，但對于有關管理部門登記的性質尚存很大爭議，即究竟是物權登記主義還是行政管理主義不甚明了，且登記實踐中確實存在登記困難等實際問題，嚴格按照過戶登記作為所有權轉移的標準有時并不公平，會損害第三人的合法權益。

2004年《查扣凍規定》第17條關于保護無過錯不動產買受人特殊債權的精神，被2015年《執行異議復議規定》第28條所承繼。當然，二者有所區別：前者旨在解決執行機關能否查封未辦理所有權轉移登記的買受人所購不動產的問題，而后者適用于未辦理所有權轉移登記的不動產買受人提起案外人執行異議之訴，請求審判機關判決排除執行的場景。

《執行異議復議規定》的起草者指出，2004年《查扣凍規定》第17條適用的基本社會環境和制度基礎未得到根本改變，社會上仍然存在大量非因買受人自身原因未辦理過戶登記的不動產，若不加區分一律準許強制執行，將危及社會穩定。且不動產作為普羅大眾的基本生活資料，尤其在強調“無恒產者無恒心”的我國，對不動產買受人在執行程序中予以優先保護，對于增強人民群眾對法律公平的信心無疑具有特殊意義。此后，《執行異議復議規定》第28條的規定，被《九民紀要》第127條、《執行異議之訴解釋》第14條所承繼，且賦予無過錯不動產買受人特殊債權排除執行效力的價值考量因素并未發生變化。

不難看出，《執行異議復議規定》第28條、《九民紀要》第127條、《執行異議之訴解釋》第14條賦予無過錯不動產買受人特殊債權排除執行效力的價值考量因素，并非基于債權的實體法性質和效力，而是基于我國不動產登記制度不完善、不動產處于民眾基本生活資料地位等社會背景和社會效果。

關于無過錯不動產買受人的特殊債權能否對抗申請執行人的抵押權以及其他優先受償權，尤其是《執行異議復議規定》第28條是否屬于第27條規定的“法律、司法解釋另有規定”的除外情形，理論和實踐曾存在較大爭議。如前所述，《執行異議復議規定》第28條、《九民紀要》第127條、《執行異議之訴解釋》第14條是基于我國不動產登記制度不完善、不動產處于民眾基本生活資料地位等社會背景和社會效果的價值考量因素，賦予無過錯不動產買受人特殊債權以排除執行的效力。

由于社會背景和社會效果的價值考量因素通常不涉及價值位階更高的基本人權，因此僅能賦予案外人的特殊債權以對抗申請執行人普通金錢債權的效力，不能賦予其對抗申請執行人抵押權以及其他優先受償權的效力。而且，若賦予無過錯不動產買受人特殊債權以對抗申請執行人抵押權及其他優先受償權的效力，將嚴重損害抵押權人及其他優先受償權人的合法利益，貶損不動產抵押等擔保物權的保全、流通功能。對此，《九民紀要》第126條、《執行異議之訴解釋》第14條也均明確規定，無過錯不動產買受人的特殊債權僅能排除普通金錢債權的執行。

《執行異議復議規定》第28條、《九民紀要》第127條、《執行異議之訴解釋》第14條均規定，滿足以下四項要件時，無過錯不動產買受人的特殊債權足以排除執行：

1.在法院查封前案外人已與被執行人簽訂合法有效的書面買賣合同；

2.在法院查封前案外人已合法占有該不動產；

3.案外人已支付全部價款；

4.非因案外人自身原因未辦理不動產所有權轉移登記。

案外人執行異議之訴的審理內容包括兩個層面：一是案外人對特定執行標的是否享有民事權益；二是案外人對特定執行標的享有的民事權益是否足以排除執行。其中，“在法院查封前案外人已與被執行人簽訂合法有效的書面買賣合同”這一要件，指向第一層面的審理內容，旨在要求案外人對不動產享有基于合法有效買賣合同產生的債權。

此外，“法院查封前”旨在銜接《查扣凍規定》第24條關于查封相對效力的規定。“書面”旨在打擊案外人與被執行人惡意串通倒簽虛假買賣合同的行為，且應當參照適用《民法典》第469條關于書面形式的規定，即書面形式是合同書、信件、電報、電傳、傳真等可以有形地表現所載內容的形式；以電子數據交換、電子郵件等方式能夠有形地表現所載內容，并可以隨時調取查用的數據電文，視為書面形式。

其他三個要件則指向第二層面的審理內容，旨在要求案外人對不動產享有的債權足以排除執行。

其中，“在法院查封前案外人已合法占有該不動產”的要件，旨在打擊案外人與被執行人惡意串通損害申請執行人債權的行為，以及通過占有的公示效力避免對債權形式主義的不動產物權變動模式造成過分的沖擊。誠然，占有的公示效力弱于登記。理想化的公示工具應是能清晰且準確使其他主體掌握該物上全部物權關系信息、帶有文字載體屬性的有形介質，即登記。但是，不動產的占有具有特殊性：不動產固定于一處和壽命綿長的自然特征，使其具有如登記一般穩定的察知可能性；且基于不動產的自然屬性和高昂的財產屬性，在公示力方面，也具有較為豐富的關聯性輔助考察方式。因此，不動產的占有具有一定的公示效力以及權利推定的功能，可以強化和表彰不動產的所有權。

其實，《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第9條、《2015年全國民事審判工作會議紀要》第27條、《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要》第15條等關于“一地數賣”“一房數賣”的規定中，早已確立了占有僅劣后于登記的權利順位規則。

當然，為避免對債權形式主義的不動產物權變動模式造成過分的沖擊，對“占有”應當進行限縮解釋，即占有應為合法占有，且原則上應是直接占有，例外情況下可包括案外人將不動產出租等間接占有。人民法院應當根據實際控制原則對案外人是否實際占有不動產作出判斷。

其中，關于不動產由案外人實際占有控制的事實，應當由案外人提供證據證明。例如，《江蘇省高級人民法院執行異議及執行異議之訴案件辦理工作指引（二）》第8條規定，案外人提供了案涉不動產被查封之前實際形成的物業服務合同、交房證明、水電費及物業費繳納憑證，或者案外人與他人簽訂的有效租賃合同、租金收取憑證，以及其他足以證明其已經過交接實際接收或占有該房屋的證據的，可認定其在查封之前已經合法占有該不動產。

“案外人已支付全部價款”的要件，旨在平衡案外人與申請執行人的利益。賦予無過錯不動產買受人特殊債權排除執行效力的后果是，不動產將從被執行人的責任財產中剔除，申請執行人無法就不動產的變價款受償。但如前所述，要求案外人支付全部價款，甚至以犧牲案外人基于不動產買賣合同享有的期限利益的方式，要求其將剩余價款按照法院要求交付執行，可以使申請執行人就買賣價款或被執行人對案外人享有的支付價款債權獲得受償，進而避免過分損害申請執行人的利益。

“非因案外人自身原因未辦理不動產所有權轉移登記”的要件，旨在獎勤罰懶、保護不具有可歸責性的案外人利益，以及促使不動產買賣當事人及時辦理所有權轉移登記，進而促進不動產登記公示力和公信力的形成。如果案外人因自身原因未辦理不動產所有權轉移登記，其應當自行承擔可以預料到的不動產被強制執行的風險。與訴訟時效制度的主旨一樣，法律不應保護躺在權利上睡覺的人。關于“非因案外人自身原因”的判斷，理論和實踐曾存在一定爭議。《執行異議之訴解釋》第16條對此作出了明確規定。

在審判實踐中，人民法院應當綜合主觀和客觀兩方面因素認定案外人未辦理不動產所有權轉移登記的原因：主觀方面應重點考察案外人是否存在怠于甚至故意不辦理權屬變更登記，或由于自身原因沒有盡到合理注意義務而導致權屬變更登記不能等情形；客觀方面應重點考察是否存在諸如登記機構、出賣人及其他不歸屬案外人所能控制的原因而辦理不能，如案涉房屋所在土地未取得土地使用權證，出賣人不配合提供相關購房原始發票，標的物系車庫、無法單獨辦理權屬證書等。

關聯法條

《執行異議和復議規定》第28條　金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；

（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

《九民紀要》127.【案外人系商品房消費者之外的一般買受人】金錢債權執行中，商品房消費者之外的一般買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，請求排除執行的，《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第28條規定，符合下列情形的依法予以支持：

一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

二是在人民法院查封之前已合法占有該不動產；

三是已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；

四是非因買受人自身原因未辦理過戶登記。人民法院在審理執行異議之訴案件時，可參照適用此條款。

實踐中，對于該規定的前3個條件，理解并無分歧。對于其中的第4個條件，理解不一致。一般而言，買受人只要有向房屋登記機構遞交過戶登記材料，或向出賣人提出了辦理過戶登記的請求等積極行為的，可以認為符合該條件。買受人無上述積極行為，其未辦理過戶登記有合理的客觀理由的，亦可認定符合該條件。

第十五條 |【不動產抵債債權人排除一般金錢債權執行的條件】

人民法院對登記在被執行人名下的不動產實施強制執行，案外人以被執行人已將該不動產向其抵償債務為由，提起執行異議之訴，請求排除一般金錢債權的強制執行，并能夠證明其主張同時符合下列條件的，人民法院應予支持：

（一）案外人與被執行人存在真實的債權債務關系且債務履行期限已屆滿，案外人與被執行人在查封前已簽訂合法有效的以不動產抵債協議；

（二）有證據證明抵債金額與抵債時執行標的的實際價值基本相當；

（三）案外人在查封前已合法占有該不動產；

（四）非因案外人自身原因未辦理不動產所有權轉移登記。

條文主旨

本條是關于不動產以物抵債排除執行的規定。

條文解讀

關于不動產以物抵債的權利人是否享有足以排除強制執行的民事權益，以及能否參照適用《執行異議復議規定》第28條，理論界和實務界一直存在爭議，本條規定首次從司法解釋層面作出了回應。本條針對的情形是，案外人與被執行人達成以物抵債協議，被執行人以其不動產向案外人抵償債務，但該不動產尚未辦理過戶登記，仍登記在被執行人名下。因不動產登記于被執行人名下，案外人僅享有債權請求權。就該債權請求權，本條規定同時符合四個條件時可排除執行。

第一個條件是，案外人與被執行人存在真實的債權債務關系且債務履行期限已屆滿，雙方在查封前已簽訂合法有效的以不動產抵債協議。該條件要求案外人與被執行人之間的以物抵債真實、非惡意串通，且限定于債務履行期限屆滿后的以物抵債。

第二個條件是，有證據證明抵債金額與抵債時執行標的的實際價值基本相當。該條件旨在防止抵債金額高于標的物實際價值，從而損害被執行人利益并間接損害申請執行人利益。

第三個條件是，案外人在查封前已合法占有該不動產。該條件通過占有這一事實狀態保護案外人合法權益，并平衡申請執行人的信賴利益。

第四個條件是，非因案外人自身原因未辦理不動產所有權轉移登記。該條件的目的與《執行異議之訴解釋》第14條一致，體現了民事訴訟法和民事實體法上的責任自擔原則，法律不予保護因自身原因未辦理轉移登記的案外人。

關聯法條

《民法典》第569條 當事人互負債務，標的物種類、品質不相同的，經協商一致，也可以抵銷。

《執行異議和復議規定》第28條

第十六條 |【非因案外人自身原因未辦理登記的認定，第十四條的補充規定】

人民法院查封前，符合下列情形之一，可以認定為本解釋第十四條、第十五條中的“非因案外人自身原因”：

（一）案外人與被執行人已共同向不動產登記機構提交辦理所有權轉移登記申請；

（二）案外人已請求被執行人履行辦理所有權轉移登記手續等合同義務，或者因辦理所有權轉移登記與被執行人發生糾紛并已起訴或者申請仲裁等；

（三）新建商品房尚不符合首次登記條件；

（四）已辦理買賣合同網簽備案；

（五）被執行人等通知案外人辦理不動產所有權轉移登記而其未怠于辦理；

（六）其他非因案外人自身原因的情形。

條文主旨

本條是關于“非因案外人自身原因”的情形的規定。

條文解讀

《執行異議之訴解釋》第14條規定無過錯不動產買受人特殊債權排除執行的條件之一，是非因案外人自身原因未辦理不動產所有權轉移登記。《執行異議之訴解釋》第15條規定不動產以物抵債的權利人排除執行的條件之一，亦是非因案外人自身原因未辦理不動產所有權轉移登記。此前司法實踐中，對于何為非因案外人自身原因未辦理不動產所有權轉移登記存在較大爭議，本條通過“列舉+兜底”方式作出明確回應。

關聯法條

《執行異議和復議規定》第28條　金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；

（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

第29條　金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

第十七條 |【不動產抵工程款排除抵押權及一般金錢債權執行的條件，第十五條的特殊規定】

人民法院對登記在被執行的發包人名下的不動產實施強制執行，案外人以其與被執行人約定以不動產折抵工程債務為由，提起執行異議之訴，請求排除抵押權和一般金錢債權的強制執行，并能夠證明其主張同時符合下列條件的，人民法院應予支持：

（一）案外人依據《民法典》第八百零七條規定，在查封前行使建設工程價款優先受償權，與被執行的發包人簽訂合法有效的以不動產折價協議；

（二）有證據證明抵債金額與抵債時執行標的的實際價值基本相當。

案外人起訴請求被執行人辦理不動產所有權轉移登記手續，符合前款規定的，人民法院依法予以支持。

條文主旨

本條是關于以不動產折抵工程債務的債權人提起執行異議之訴如何處理的規定。

條文解讀

《執行異議之訴解釋》第15條規定了以物抵債的債權人提起執行異議之訴如何處理，本條實為該條的特殊規定，明確以不動產折抵工程債務的債權人提起執行異議之訴的處理規則。因建設工程的承包人享有建設工程價款優先受償權，且該權利優先于抵押權，故本條規定滿足兩個條件時，以不動產折抵工程債務的債權人提起執行異議之訴，不僅可以排除一般金錢債權的執行，亦可排除附有抵押權的金錢債權的執行。就條件而言：

其一，案外人依據《民法典》第八百零七條規定，在查封前行使建設工程價款優先受償權，與被執行的發包人簽訂合法有效的以不動產折價協議。該條件旨在確保協議真實、非惡意串通，且案外人享有的優先受償權足以對抗抵押權及一般債權。

其二，有證據證明抵債金額與抵債時執行標的的實際價值基本相當。該條件旨在防止抵債金額高于標的物實際價值，損害被執行人利益并進而損害申請執行人利益。

關聯法條

《民法典》第807條 發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除根據建設工程的性質不宜折價、拍賣外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。

第十八條 |【被征收人作為案外人排除產權調換的不動產執行的條件】

人民法院對登記在被執行人名下的不動產實施強制執行，案外人以該不動產系用于產權調換的征收補償為由，提起執行異議之訴，請求排除建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的強制執行，并能夠證明其主張同時符合下列條件的，人民法院應予支持：

（一）查封前，案外人已與房屋征收部門、房屋征收實施單位等依法簽訂征收補償性質的協議；

（二）用于征收補償的不動產的位置明確特定。案外人起訴請求被執行人辦理不動產所有權轉移登記手續，符合前款規定的，人民法院依法予以支持。

條文主旨

本條是關于被征收人提起的案外人執行異議之訴如何處理的規定。

條文解讀

關于被征收人提起的案外人執行異議之訴中案外人是否享有足以排除強制執行的民事權益，司法實踐一直存在較大分歧，且不少法院參照適用《執行異議復議規定》第28條、第29條的規定。本條規定首次單獨確立了被征收人提起的案外人執行異議之訴的排除執行規則。案涉不動產系用于產權調換的征收補償時，其目的通常在于保障被征收人的生存權。因此，本條與《執行異議之訴解釋》第11條的考量因素一致，且鑒于生存權的價值位階高于財產權，被征收人所享有的權利足以對抗申請執行人的一般金錢債權，以及附有建設工程價款優先受償權、抵押權的金錢債權。

關聯法條

《國有土地上房屋征收與補償條例》第25條　房屋征收部門與被征收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。

補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

第十九條 |【預告登記不動產的停止處分與排除執行】

人民法院對登記在被執行人名下的不動產實施強制執行，案外人以在查封前已與被執行人簽訂合法有效的書面買賣合同且已按照合同約定支付價款，并已辦理了合法有效的不動產預告登記為由，提起執行異議之訴，請求停止處分，事由成立的，人民法院應予支持；符合物權登記條件，案外人請求排除強制執行的，人民法院應予支持。

條文主旨

本條是關于不動產預告登記的權利人提起的案外人執行異議之訴如何處理的規定。

條文解讀

《執行異議復議規定》第30條規定：“金錢債權執行中，對被查封的辦理了受讓物權預告登記的不動產，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應予支持；符合物權登記條件，受讓人提出排除執行異議的，應予支持。”

之所以如此規定，《執行異議復議規定》的起草者指出，本條司法解釋系根據《物權法》第20條（現《民法典》第221條）關于預告登記法律效力的規定，針對金錢債權執行程序中不動產物權受讓人基于已辦理預告登記的請求權提出案外人執行異議的情形，確立了具體審查標準。該條司法解釋對預告登記權利人提出的案外人執行異議區分了兩種情況：其一，受讓人請求停止處分不動產的，因預告登記目的即在于排除包括強制執行在內的處分行為，法院對該請求應予支持；其二，受讓人請求排除法院查封的，則需審查其是否符合取得物權的條件，若符合，受讓人應確定取得不動產物權，法院應解除查封。

此后，《物權法》第20條被《民法典》第221條承繼，《執行異議復議規定》第30條亦被《執行異議之訴解釋》第19條承繼，賦予不動產預告登記特殊債權以排除執行效力的價值考量因素未變。

關于不動產預告登記的特殊債權能否對抗申請執行人的抵押權及其他優先受償權，理論和實踐存在爭議，《執行異議復議規定》第30條及《執行異議之訴解釋》未予明確。筆者認為，該特殊債權可對抗申請執行人的抵押權。《不動產登記暫行條例實施細則》（2024年修正）第75條第2款規定：“當事人申請在建建筑物抵押權首次登記時，抵押財產不包括已經辦理預告登記的預購商品房和已經辦理預售備案的商品房。”據此，已辦理預告登記的不動產即便再設抵押權，該商品房亦不屬于抵押財產范圍。然而，不動產預告登記的特殊債權不能對抗申請執行人的建設工程價款優先受償權。預告登記僅為債權保全手段，權利人及其權利仍屬債權債務關系范疇；而依法成立的建設工程價款優先受償權屬法定優先權，無須占有或登記，亦不以成立在先為要件，其效力順位甚至優先于一般擔保物權，故顯然優先于預告登記的特殊債權。

《執行異議復議規定》第30條規定，滿足對被查封不動產辦理預告登記之要件時，該特殊債權足以排除處分性執行措施；滿足符合物權登記條件之要件時，則足以排除執行。《執行異議之訴解釋》第19條對排除處分性執行措施的要件有所變化，增加了要求案外人在查封前已與被執行人簽訂合法有效的書面買賣合同且已按約支付價款，并已辦理合法有效的不動產預告登記。

依上述規定，對查封不動產辦理預告登記但不符合物權登記條件時，該特殊債權足以排除拍賣、變賣、以物抵債等處分性執行措施，但不能排除查封、扣押、凍結等控制性執行措施。原因如前所述，《執行異議復議規定》第30條及《執行異議之訴解釋》第19條的價值考量源于《民法典》第221條第1款，而該款僅規定預告登記具限制物權處分效力。通常認為，屬被執行人所有或支配、具財產價值及可轉讓性的財產構成金錢債權執行標的。預告登記權利人對不動產僅享有債權，所有權仍歸義務人，且該不動產具財產價值，經權利人同意仍可處分。

因此，經預告登記的不動產仍屬被執行人的責任財產。《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（法發〔2004〕5號）第15條亦明確規定，被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案或預告登記的房屋，雖未辦所有權登記，法院亦可預查封。

要件方面，筆者認為《執行異議復議規定》第30條有所不足，《執行異議之訴解釋》第19條增加兩個要件更為合理，即案外人于查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同，以及對執行標的依法辦理的受讓不動產預告登記未失效。

理由在于：案外人于查封前簽訂合法有效書面買賣合同的要件，與無過錯不動產買受人及商品房消費者特殊債權排除執行的第一個要件相同，指向案外人執行異議之訴第一層面的審理內容，旨在要求案外人對不動產享有基于合法有效合同產生的債權。其他要件（即對查封不動產辦理預告登記或預告登記未失效）則指向第二層面，旨在要求該債權足以排除執行。《民法典》第221條第2款規定，預告登記后，債權消滅或自能夠登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。“預告登記未失效”要件旨在銜接此規定。

對查封不動產辦理預告登記且符合物權登記條件時，該特殊債權不僅足以排除處分性執行措施，亦足以排除控制性執行措施。原因在于，符合物權登記條件時，案外人的預告登記債權將轉化為所有權。據此，該不動產不再屬被執行人責任財產，而應屬案外人財產，應賦予案外人權利以排除執行的效力。

“符合物權登記條件”的標準，有觀點認為應區分商品房與現房：預購商品房“符合物權登記條件”指“預購商品房預告登記+開發商已辦初始登記”；...