晚上9-10點(diǎn)，檢驗(yàn)『入住率』的試金石

我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

以下精選問答內(nèi)容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時(shí)效性，不能完全套用，還請(qǐng)理解。

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粉絲

提問

你好，現(xiàn)在成都有好多新小區(qū)，中介帶我們看，感覺每個(gè)都很好，但是不知道這些盤真實(shí)的價(jià)值如何，怎么看？

房段子解答

你們肯定是半天去看的吧？現(xiàn)在太陽毒辣，小區(qū)到底是清靜還是熱鬧，白天看不出名堂的。晚上才是檢驗(yàn)入住率高低的唯一試金石。

粉絲最近在看二手房，被中介帶著看了很多板塊很多小區(qū)，其中不乏一些品質(zhì)不錯(cuò)房齡較新價(jià)格也低的樓盤，但總感覺哪哪不對(duì)勁。

我們思來想去，得出的結(jié)論是沒摸排清楚小區(qū)的入住率。于是大晚上的又跑去小區(qū)外面，一棟棟樓挨個(gè)數(shù)亮燈率。亮燈率，理論上會(huì)因?yàn)榉N種原因低于實(shí)際入住率，但已經(jīng)到差不差，無比真實(shí)了。

首先說明下，這種二手房小區(qū)是交房三五年，開發(fā)商不會(huì)統(tǒng)一亮燈，而且裝修高峰期已過，當(dāng)前的入住，就是真實(shí)的樓盤自住業(yè)主。

時(shí)間基本鎖定在晚上9-10點(diǎn)，這個(gè)時(shí)間段，睡得早的人也不至于就關(guān)燈睡覺了，下班晚的人，也不至于還沒回家。

1、高入住率，非常健康成熟，亮燈率約70%+，實(shí)際入住率約80%+。這種意味著生活氛圍成熟，入住意愿高，周邊配套好，剛需剛改盤居多，房?jī)r(jià)平穩(wěn)投資客拋售少。

2、中等/正常入住率，符合預(yù)期的數(shù)值，亮燈率約50-60%，實(shí)際入住率約60-70%。這是交房3-5年次新盤最常見的區(qū)間，表明小區(qū)處于穩(wěn)步入住階段，正在走向成熟。大部分項(xiàng)目經(jīng)過3-5年的沉淀，如果位置和配套不是特別差，通常能達(dá)到這個(gè)水平，也是我們買二手房可以考慮的指標(biāo)。

3、偏低入住率，亮燈率約30-40%，實(shí)際入住率不到50%，這是已經(jīng)交房三五年的小區(qū)，說明要么配套兌現(xiàn)度差，要么前期投資客居多。說明在當(dāng)前行情下，砍價(jià)幅度會(huì)比較大，整體的成熟周期較長(zhǎng)。

4、過低入住率，亮燈率入住率低于30%，一棟樓只有稀稀拉拉的十來戶亮燈，啥都不說了，趕緊跑。

一般來說入住率50%以上的小區(qū)可以安全買入，但入住率確實(shí)偏低的小區(qū)，看似安靜不吵，不爭(zhēng)不搶，但隱藏的是物業(yè)費(fèi)都收不起，最終演變下去就是提桶跑路，成都也不是沒有過案例的，對(duì)吧？

粉絲提問

我們?cè)诳紤]要不要買房，如果要買的話整體最高的預(yù)算差不多也就350w，在軟件園上班，比較關(guān)注地段，戶型得房率，但是現(xiàn)在感覺產(chǎn)品好的話，我們就買不起板塊好一些的地方，對(duì)整體樓市不是很了解，擔(dān)心后面買虧了這些。不過買了是為了自己住，不是為了投資哈。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

目前我了解到的情況是你在南門軟件園上班，預(yù)算350萬內(nèi)，想考慮下到底怎么買，從字里行間可能更喜歡產(chǎn)品好戶型好？但是我們也要結(jié)合樓盤本身的地段價(jià)值來分析和推薦哈。

具體來說呢，350萬其實(shí)放在成都還算不錯(cuò)的了，因?yàn)槌啥疾皇且粋€(gè)錢多就能買到絕對(duì)很好產(chǎn)品的城市，更多的還是看緣分哈，只能說不同預(yù)算匹配不同的買法，不同的取舍。

我覺得主要分為3個(gè)角度來考慮，一是戶型產(chǎn)品確實(shí)好，內(nèi)部細(xì)節(jié)，戶型得房率，整體質(zhì)感，改善性到位的買法，但相對(duì)應(yīng)的地段成熟度、通勤便利度會(huì)差一些；二是考慮就近的通勤，高新南本身的地段價(jià)值，尋求周圍的地緣性買法，這種的話，通勤和地段價(jià)值是沒問題的，但是產(chǎn)品會(huì)相對(duì)差一些，涵蓋新房和二手房范疇；三則是尋找一些均衡性的，地段不算遠(yuǎn)，產(chǎn)品不算卷，高情商是兼顧到各種需求，低情商是兩不沾。

需要說明的是，我能推薦出來的三種樓盤，都是相對(duì)認(rèn)可其保值自住價(jià)值的買法，而非推薦一些確實(shí)很垃圾的地段很差的產(chǎn)品，所以三種都是切實(shí)可行的買法。房子都是客觀存在的，但我們?nèi)耸侵饔^變化中的。

第一，好產(chǎn)品，這個(gè)時(shí)候我建議看看成華區(qū)，這邊的開發(fā)商都很卷，在4.0的住宅時(shí)代，都卷得天昏地暗，戶型得房率，細(xì)節(jié)都很不錯(cuò)，此時(shí)我建議考慮下中環(huán)一帶（7號(hào)線南下軟件園）的中環(huán)天宸、越秀天悅云萃二期以及首開臻禮著。

中環(huán)臻邸的優(yōu)點(diǎn)是單價(jià)總價(jià)低，性價(jià)比高，戶型好，學(xué)區(qū)好，地鐵近，板塊界面成熟，不過缺點(diǎn)是容積率3.0，而且距離南門上班較遠(yuǎn)；

越秀天悅云萃二期的優(yōu)點(diǎn)是產(chǎn)品戶型好，雙地鐵口，純改善，缺點(diǎn)是臨近醫(yī)院，周邊界面一般，房源少；

首開臻禮著的優(yōu)點(diǎn)是產(chǎn)品戶型好，總價(jià)門檻不算高，117戶型能相當(dāng)于以前143戶型，整體細(xì)節(jié)質(zhì)感不錯(cuò)，而且臨近萬年場(chǎng)商圈外溢；缺點(diǎn)是挨著學(xué)校，周邊地鐵通勤較遠(yuǎn)。

然后第二類，就是圍繞就近的買法，新房的話，我建議是看看新川這邊的幾個(gè)新房，比如新川錦萃（近地鐵，人氣旺），蜀道寬境（板式T2，待售，單價(jià)低，不過開發(fā)商口碑一般，而且周圍人氣還沒起來）和金泰和序（顏值高，價(jià)格低，地鐵口，不過是T3產(chǎn)品）。這三個(gè)盤的戶型產(chǎn)品沒有卷起來，但是新川的大環(huán)境，軟件園的近通勤還是很不錯(cuò)的，而且自住舒適度也能打個(gè)七八十分的。

至于二手房的話，這里就不展開說了，地段肯定是好的，但是產(chǎn)品確實(shí)不令人滿意。比如站南可以看人居盛和林語南區(qū)，市一醫(yī)院看南城都匯匯彩園，大源可以看雅頌居二期、中洲錦城湖岸、凱德世紀(jì)名邸、建發(fā)鷺洲國(guó)際等等，可選的很多了，一般適合于孩子讀書，需要近通勤，即買即住的客群。

第三種，就是要尋找那種距離不算遠(yuǎn)，但是產(chǎn)品又還不錯(cuò)的買法，也就是偏南門的買法了，思來想去，其實(shí)很難找，我只找到了一個(gè)。下一篇詳細(xì)給你說下這個(gè)樓盤，你可以先了解下。具體略。

粉絲提問

我最近看上了溫江永寧***的頂躍，改善需求，想進(jìn)一步了解下樓市掃盲，1期目標(biāo)戶型賣完，繳納誠(chéng)意金兩萬“排號(hào)”，等新樓棟開盤，價(jià)格未知。暫報(bào)320+，177平，**棟***號(hào)房，看重的是花園，純享受。如果首付15%，預(yù)算五六十萬。手里一套80佳兆業(yè)西城廣場(chǎng)，一套藍(lán)光長(zhǎng)島國(guó)際134，可賣可不賣，如果能買下新房，考慮搬過去，暫時(shí)出租另外兩套。其次還考慮到真買的時(shí)候，什么價(jià)位是可以接受的。純自住的背景。繳納了誠(chéng)意金感覺砍價(jià)有點(diǎn)被動(dòng)。但是確實(shí)單純太喜歡那個(gè)樓頂花園。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

***這個(gè)樓盤位于溫江永寧板塊，是一個(gè)相對(duì)小眾的樓市區(qū)域，但又是一個(gè)醫(yī)療條件，生態(tài)環(huán)境很好的區(qū)域，整體來說，不是偏向于保值增值流通的一個(gè)樓盤，而是一個(gè)純消費(fèi)自住改善養(yǎng)老的樓盤。

如果能疊加你或者你的大家庭，長(zhǎng)期在溫江或者永寧周圍工作生活的話，那么買來純享受純自住倒也無可厚非，就是要融入成都樓市大環(huán)境，跟著一榮俱榮的話，就顯得很勉強(qiáng)了。

當(dāng)然，****周邊也有相對(duì)應(yīng)的一些醫(yī)療產(chǎn)業(yè)客群（鄰成都醫(yī)學(xué)城、科大科創(chuàng)谷），對(duì)吸引高新西郫都溫江的一些改善家庭也有助力。

目前來說，這個(gè)盤還是周圍少有的純板式改善產(chǎn)品，11棟南北樓間距比較寬，視野通透，頂躍是177平的套五四衛(wèi)，從戶型功能性上看，的確是很讓人心動(dòng)，幾乎找不到什么槽點(diǎn)，溫江主打的就是一個(gè)花園城市，大家喜歡的就是這種類似躍層別墅的優(yōu)質(zhì)環(huán)境。

也就是說，純消費(fèi)純改善純喜歡的話，沒問題。

那么另外一個(gè)角度就是性價(jià)比了，目前價(jià)格是320萬+的話，折合單價(jià)約1.8萬，精裝單價(jià)1.8萬，放在樓盤算正常，但是價(jià)格優(yōu)惠力度不算很大，洋房的單價(jià)門檻是1.4萬左右，躍層拔高到1.8萬了，我覺得確實(shí)有點(diǎn)貴，現(xiàn)在你交了誠(chéng)意金，不是不可以退的定金，所以不要感到什么壓力，完全可以用不買了，要求退誠(chéng)意金來要求更大的價(jià)格折扣，我建議價(jià)格可以談到300萬的關(guān)口。

這樣單價(jià)來到了1.7萬，為什么設(shè)置這樣的價(jià)格？因?yàn)橐葘?duì)周邊同品質(zhì)二手房的價(jià)格段，比如***，184平的疊拼，精裝掛牌單價(jià)也大概是1.6萬+，成交價(jià)更低了，考慮到你看的新房，視野會(huì)明顯更好，因此溢價(jià)一點(diǎn)，是可以接受的。

老氣一些的**，單價(jià)則更低得多了。

總之300萬的話，我覺得是大家都合理的狀態(tài)，你不虧，開發(fā)商也不虧。但熬是320萬的話，那么我認(rèn)為就是一個(gè)愿打一個(gè)愿挨，你個(gè)人愿意溢價(jià)買入，這個(gè)就沒法指責(zé)了。

至于你之前提到的佳兆業(yè)西城廣場(chǎng)、藍(lán)光長(zhǎng)島國(guó)際說實(shí)話都不是很優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，如果定位于剛性自住，那么尚可持有，反之建議擇機(jī)擇價(jià)一律賣掉。

話說回來，你有300萬的預(yù)算，在成都其實(shí)有很多其他買法了，更主流的買法，如果不是純粹的尋求頂躍花園，那么其他的板式小高層，普通套四戶型，還是能在西門找到很多替代品的，比如武侯區(qū)的機(jī)投、太平寺，比如金牛區(qū)的國(guó)賓，都有很多主流買法，如果需要的話，我們?cè)賳为?dú)給你說。這個(gè)和你們的個(gè)人喜好有關(guān)，不強(qiáng)求。