商務樓宇更新提升有哪些特點，怎樣才能更有操作性和實效？

最近，市政府辦公廳關于推進商務樓宇更新提升的實施意見（滬府辦發〔2025〕13號）出臺了。對此，業內反應熱烈，認為這是為商務樓宇改造送出的“政策禮包”，有的稱其為激活存量資產的“上海鑰匙”，背后藏有萬億級機會；也有一些人解讀為，這一政策將使被禁止多年的“商改住”變得合法合規、高效且風險可控。

圖源：上海市人民政府官網

看來，各方面對此都抱有很大期待，希望它能成為降低商務樓宇高空空置率的“一貼良方”，一把“萬能鑰匙”。由此可見，現階段對文件雖然有不同角度的各種解讀，但總體而言，文件的效應是積極正向的，對降低商務樓宇高空置率帶來了希望。

圖源：網絡公開資料

現在“尚方寶劍”有了，接下來就要看怎樣實施、操作和落地了。在此，也想把本世紀初開始的“廠房倉庫”轉型改造與本次“商務樓宇”更新提升作一個比較，看看它們各自的背景、條件和特點，尤其是有哪些差異和不同，以供各方面在具體籌劃、推進和實施中參考。

概括而言，有“一個相同”，“六個不一樣”。

“一個相同”是指促使這兩種空間更新改造的動因和挑戰是相同的，當年隨著“退二進三”等產業結構的巨大變化，大量工業廠房倉庫等面臨空置，亟需通過轉型改造、盤活存量，來應對和解決企業調整、職工下崗等面臨的問題。

云間糧倉，圖源：八號橋提供

如今，隨著互聯網科技發展、經濟下行、行業調整和就業結構的變化，商務樓宇的市場需求也急劇萎縮，空置率持續上升。因此，調整、更新、提升同樣迫在眉睫，真可謂：“三十年河東，三十年河西”，風水輪流轉！除此之外，由于兩種空間的“基因”不同，它們在更新改造、或者叫轉型升級方面，還存在著六個明顯的“不一樣”：

第一.成本“不一樣”：廠房倉庫的獲得成本要比商務樓宇低得多，尤其在早期，市中心的國有企業廠房倉庫，大都為劃撥用地。同時，改造投入也低，但改造后的升值空間很大、預期可觀。然而，商務樓宇的用地獲得以及建造成本就很大了，更新改造投入也不會是一個小數字，產出多少卻很難預測，兩種改造之間的這種“低成本、高收益”與“高投入、收入不確定”之間的差異，是商務樓宇投資人需要破解的一道“難題”。

M50，圖源：M50提供

第二.路徑“不一樣”：當年廠房倉庫轉型改造的特點是“自下而上”，從產業布局調整、從國有企業自救開始，之后社會專業機構參與，地方政府支持，通過“產權關系不變、用地性質不變、建筑結構基本不變”的辦法，逐步將老廠房、老倉庫、老堆場、老碼頭轉型為新產業、新企業、新模式、新業態的新空間，幾千萬平方米的存量廠房倉庫就這樣盤活了。

直到2008年國務院辦公廳下發08號文，從國家層面才首次確認了“三個不變”的做法并大力推廣。之后，國家各個部委辦在諸如鼓勵發展服務業、體育產業、文旅產業、科技產業等的相關文件中，都會對怎樣利用存量工業建筑作一番表述，直至今日。

玻璃博物館，圖源：上海寶山

相比之下，這次商務樓宇的更新提升有點“自上而下”推動的特點，通過系統性政策文件，積極鼓勵引導市場做這件事。

客觀而言，這兩種路徑各有特點：“自下而上”的做法有一個讓市場萌發、消化和成熟過程，有眼光、有意識、有能力的企業或機構先入場、先得益，然后逐步推開；但過程也頗費曲折、艱難乃至出現不少問題。

而“自上而下”有著強大的行政推動力，便于在全社會引起關注和參與，但也容易產生兩種結果：一是文件如果沒有解決瓶頸性問題的“干貨”，市場的最終響應度可能就會冷下來；二是一轟而起、魚龍混雜，造成新的供給失衡問題。

不過，“自下而上”也是相對的。在這份文件之前，文件中鼓勵與商務樓宇兼容的功能，諸如科技創新、商業服務、人才公寓、文化體育、教育培訓、醫療服務、養老托育、商務酒店等，在許多商務樓宇中早已存在了，比較典型的有：位于黃浦區的亞洲大廈，1.8萬平方米建筑中，已有20余個演藝小劇場，黃浦區政府積極打造環人民廣場“演藝大世界”，不僅使這幢老舊商務樓得以盤活，也為新業態、新消費、新文化提供了合適空間。

亞洲大廈，圖源：網絡公開資料

再比如有一家深圳的機構，已在本市商務樓宇中開辟了二十多個“創富港”，面積上千到幾千不等，里面聚集了一大批美甲、化妝、美容、培訓、廣告等創業人群的工作室，既為草根創業者提供了平臺，又消化了辦公樓空置，增加了商務樓宇功能。至于教育培訓、醫療服務、商務酒店、科技創新等在商務樓宇中的導入更已不是新鮮事。所以，有人戲稱：現在往往是政府沒想到的，市場已經想到了；政府想到的，市場已經做到了。這話雖然有些夸張，但政府的確可以研究哪些是市場還做不到的，怎樣通過行政力量把它補上。

創富港，圖源：創富港官網

第三.產權“不一樣”：廠房倉庫的產權方往往比較單一，如果有更新改造意愿，無論是自行改造、還是與人合作投資運營，決策起來都比較順暢；而商務樓宇、尤其是那些年代較久的，大部分都是有一批小業主的。前兩年在虹橋開發區調研時，這個共性問題似乎成為大部分商務樓宇更新的“攔路虎”，眾多業主的訴求很難統一，比如文件中提出的“通過產權收購、使用權租賃、引入第三方專業運營團隊”等路徑，在具體實施中往往成了無法解開的“死扣”。有業內人士提出，政策在這方面能否還有具體的一些支撐，如給予收購資金的貼息；提供匹配資金，支持第三方專業機構參與收購等等。

虹橋開發區，圖源：上海長寧

第四.空間“不一樣”：對廠房倉庫而言，它是空間的“非標”產品，將原先“非標”產品更新為“標準”產品，在邏輯上是一種縱向的“提升”，不僅難度要小，實際空間的放大效應也明顯，而且還有想象空間，可以適應多種功能的需求；相比之下，商務樓宇是一種空間的“標準”產品，要將辦公“標準”改造成其它功能的“標準”產品，只是一種橫向的“改變”，其難度和受限條件就會大得多，回旋余地也小，空間的放大效應更談不上，而成本卻要高許多。

圖源：AI繪制

第五.需求“不一樣”：從本世紀初我國進入WTO后，經濟增長呈現快速發展勢頭，當年廠房倉庫更新改造后，與蓬勃向上的市場需求正好契合。所以，招商招租往往不愁，有些設計感強、造型新穎的項目還“一房難求”。也就是說，這類轉型改造項目的市場需求很旺。而當下的商務樓宇更新提升，除了租賃式公寓外，其余非辦公類功能的市場需求究竟如何，恐怕都是一個未知數，其不確定性還是讓投資者擔憂的。即使是租賃式公寓，如果都一哄而上的話，是否又會造成這類產品供應過剩或價格的非正常“內卷”？總之，上一輪廠房倉庫的轉型改造與這一輪商務樓宇更新提升所處的經濟發展周期是不同的，換句話講，市場需求的大背景已經發生很大變化了。

寫字樓里的醫美，圖源：AI繪制

第六.時限“不一樣”：本世紀初國有企業將廠房倉庫租賃給第三方轉型改造，租期一般都是15年、20年不等，后來國家有個此類更新改造暫定5年的說法。所以，本市國企租賃的年限也以5年為一個周期。但廠房倉庫功能一旦轉變，似乎沒有若干年后逆轉恢復回原功能的，比如恢復到原來的生產功能或倉儲功能。所謂的“5年”僅僅是租賃方的租賃期限而已。從實際情況看，廠房倉庫轉型后，引進了大量適應城市發展需要的科技創新、文化創意、商務辦公、商業服務、專業服務等功能，不少改造項目早已超過25年。

圖源：AI繪制

這次政策中明確規定：商務辦公功能兼容其它相關業態功能的年限不超過15年，也就是說，現在鼓勵商務樓宇內兼容科技創新、商業酒店、文化體育、教育培訓、人才公寓、醫療服務、養老托育、租賃住房等，是有很明確過渡性期限的。說實在的，什么功能能夠在某個空間里存在多少時間，市場會自行調節，存留或撤離完全可以由市場決定。如果劃定某個時限，在很大程度上會影響產權方、運營方、業主和客戶的投資決策。

筆者羅列上述的“不一樣”，并非要“潑冷水”，而是希望通過比較，讓各方面能夠更加清晰地看到當前更新提升還需要關注、研究和解決哪些問題，而不是興奮熱鬧一陣子，虎頭蛇尾；能夠更加從實際出發，總結成功經驗，將一系列設想、概念和目標轉化為解決瓶頸問題、行之有效的政策；能夠更加認識到這項工作的艱巨性、復雜性和長期性，堅定信心、迎難而上、持之以恒、積小勝為大勝。

800秀，圖源：網絡公開資料

怎樣才能把這件好事的頭開好呢？筆者認為，當務之急一是把已有的大量成功案例的做法梳理出來，形成通俗易懂的“案例方法論”，成為基層做這項工作的“操作指南”。因為能夠把事做成的方法、程序和規則是最有說服力的。這樣，就能把文件中的設想、提法和概念化為具體的項目落地；二是針對不同區域、不同樓宇、不同情況，拿出“一樓一策”的方案來，需要解決哪些問題、需要采取什么方法，一樣樣列出來，看看政策“工具箱”里有哪些解決問題的“干貨”可用，沒有的怎么辦？只有在具體項目的實踐中，才能不斷發現需要解決哪些問題，需要用什么辦法來解決，如何修訂完善政策。總之，做好商務樓宇更新提升重在實踐、難在實操、貴在實效。

原創作者：上海產業轉型發展研究院首席研究員

責任編輯：林欣藍

策劃審核：夏 雨

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