長三角新晉黑馬，誰是無可爭議的“城市核心區(qū)”？

日前，克而瑞發(fā)布2025年上半年千萬豪宅銷售情況。

數(shù)據(jù)顯示，20個(gè)核心城市2025年上半年總價(jià)1000萬以上商品住宅合計(jì)成交2.1萬套，同比增長21%。其中4個(gè)一線城市同比增長15%，16個(gè)二三線城市同比增長37%，二三線城市增幅超一線城市。

而上半年百城新房成交同比僅微增5%，可見豪宅領(lǐng)漲全國，顯示出較強(qiáng)的成交韌性。

具體到項(xiàng)目上，千萬豪宅主要集中在配套健全、交通便利的城市核心區(qū)，諸如上海浦東區(qū)、靜安區(qū)、黃浦區(qū)和徐匯區(qū)；深圳南山區(qū)和福田區(qū)；南京河西新城等。

那在合肥，你腦海中第一個(gè)浮現(xiàn)的“城市核心區(qū)”是誰？想必大多數(shù)人首先想到的都是政務(wù)區(qū)。

一、“成績可查”的政務(wù)區(qū)

提到豪宅，大家會第一時(shí)間會想到政務(wù)區(qū)，靠的全是實(shí)打?qū)嵉某山粩?shù)據(jù)。

班長每個(gè)月都會統(tǒng)計(jì)合肥九區(qū)三縣的二手房成交數(shù)據(jù)，政務(wù)區(qū)在各區(qū)當(dāng)中，不僅均價(jià)一直遙遙領(lǐng)先，豪宅市場的引領(lǐng)力更是無與倫比。

參考近年貝殼系合肥成交單價(jià)排名前100的數(shù)據(jù)（去掉學(xué)區(qū)房后）：2022年政務(wù)區(qū)占比71%、2023年占比58%、2024年占比66%、2025年占比50%，以最小的城區(qū)面積牢牢占據(jù)半壁江山。

其中，2023年政務(wù)區(qū)占比下滑，是因?yàn)闉I湖區(qū)改善房源成交量激增；后續(xù)隨著濱湖改善新房涌現(xiàn)，濱湖二手房銷量銳減，政務(wù)區(qū)占比再次回升。

2025年政務(wù)區(qū)占比下降，則是由于新房荒多年的政務(wù)區(qū)終于迎來豪宅新房（偉星 T10）上市，分流了部分二手房客戶，偉星 T10的6萬+均價(jià)也是穩(wěn)居合肥榜首。

這個(gè)數(shù)據(jù)，一是體現(xiàn)出在豪宅市場，合肥鮮有能與政務(wù)區(qū)匹敵的區(qū)域；二是即便政務(wù)區(qū)新房斷檔多年，面臨多輪迭代后的新房產(chǎn)品競爭，其憑借過硬的區(qū)域價(jià)值與吸引力，始終是高凈值人群的主流選擇。

三是政務(wù)區(qū)高端市場嚴(yán)重供需失衡，高凈值客群對豪宅極為渴求，一旦有豪宅新房上市，就能吸引眾多購房者。

關(guān)于偉星T10的價(jià)格，有個(gè)很有意思的事情：在T10備案之前，市場上關(guān)于T10的價(jià)格有很多猜測，但無論數(shù)字是多少，都是領(lǐng)先其它區(qū)域的合肥天花板價(jià)格。可見在大家心目中，政務(wù)區(qū)是無可爭議的房價(jià)標(biāo)桿。

二、“1+1>2”的政務(wù)區(qū)

核心區(qū)域的本質(zhì)是什么？

答案應(yīng)該是城市“資源與價(jià)值的終極聚合體”，把最優(yōu)質(zhì)的行政、商業(yè)、文化、交通資源，集中投放到一個(gè)有限的空間里，形成“1+1>2”的價(jià)值效應(yīng)。

政務(wù)區(qū)作為合肥行政、金融、文化、商業(yè)的核心承載區(qū)，僅12.67平方公里的土地上，合肥市政務(wù)中心、廣電中心、萬象城/銀泰in77/天鵝湖萬達(dá)/銀泰百貨、天鵝湖公園/綠軸公園、合肥大劇院/博物館/美術(shù)館/圖書館/體育中心、百利中心/新地中心/蔚藍(lán)商務(wù)港/新城國際等均坐落于此。

在交通資源方面，隨著城市發(fā)展，政務(wù)區(qū)已成為新的城市中心，且擁有雙地鐵覆蓋、城市主干道環(huán)繞、臨近繞城高速入口的優(yōu)勢，能高效輻射全城。

此外，政務(wù)區(qū)距離高鐵南站很近，前往新橋機(jī)場也十分便捷，可充分滿足城際出行與國際、國內(nèi)通勤需求。

這些不可復(fù)制的、高度集中的高端配套，既能充分滿足“辦公、消費(fèi)、休閑、居住”多場景需求，也讓政務(wù)區(qū)成為合肥無可爭議的“頂級核心區(qū)”。

如杭州的錢江新城同樣具備這樣的特征，城市雖不同，但核心區(qū)的定義與高凈值客戶的選擇邏輯是一致的。

三、“不用擔(dān)心”的合肥購買力

前文介紹克而瑞發(fā)布2025上半年千萬豪宅銷售情況時(shí)，提到克而瑞是統(tǒng)計(jì)全國核心二十城數(shù)據(jù)。而合肥，也在這二十個(gè)核心城市之內(nèi)，說明合肥的豪宅市場的價(jià)格、活躍度和潛力都是排名全國前列的。

合肥最近幾年才在豪宅市場發(fā)力，很多人提到“豪宅”，都會有“誰來買？”的靈魂發(fā)問。

我們先來看一組數(shù)據(jù)：2025年上半年，合肥GDP增速高達(dá)6%，在長三角所有萬億級城市中排名第一；與此同時(shí)，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占規(guī)上工業(yè)比重已達(dá)54.7%，十年間年均增長17.1%。

這一亮眼成績的背后，是合肥通過精準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)投資，一手扶持出了京東方、長鑫存儲、蔚來汽車等千億級產(chǎn)業(yè)巨頭，并成功構(gòu)建起“芯屏汽合、集終生智”的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群。

如果具體一點(diǎn)，以未來將深刻影響城市發(fā)展和競爭格局的新能源汽車為例，合肥2020年產(chǎn)量僅有5.3萬輛，2024年已經(jīng)達(dá)到了137.6萬輛，在地產(chǎn)量居全國城市首位，短短幾年翻了約26倍。

2025年上半年，合肥新能源汽車產(chǎn)量達(dá)55.7萬輛，同比增長 7.6%。如今的合肥，在全國新能源市場已從“追光者”成長為“領(lǐng)跑者”。

這些產(chǎn)業(yè)布局與集群優(yōu)勢，也為城市發(fā)展注入驚人活力：2024年全年新增經(jīng)營主體31.5萬戶、總數(shù)達(dá)178.7萬戶，創(chuàng)歷史新高。

也許是合肥發(fā)展速度太快了，很多人還沒意識到：戰(zhàn)新產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，在驅(qū)動(dòng)城市能級躍升的同時(shí)，也為豪宅市場注入了強(qiáng)勁購買力。比如偉星T10項(xiàng)目，就有不少業(yè)主來自新能源、人工智能、集成電路和新型顯示等產(chǎn)業(yè)。

而且，這種由實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展驅(qū)動(dòng)的豪宅市場繁榮，不僅擁有堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，更具備可持續(xù)性。

當(dāng)然，偉星T10從首開售罄后持續(xù)熱銷，打動(dòng)購房者的并不止政務(wù)區(qū)的地段，其供需錯(cuò)配的稀缺性和卓越的產(chǎn)品力也是不可缺少的一環(huán)。

首先是稀缺性，政務(wù)區(qū)已經(jīng)發(fā)展飽和，每一套豪宅的背后，都對應(yīng)著“不可再生的核心土地”，堪稱買一套少一套。

與之相對的是，高凈值人群對核心區(qū)的需求正持續(xù)增長。這種“供需剪刀差”會讓稀缺豪宅的價(jià)值始終處于“供不應(yīng)求”的狀態(tài)，從而能很好的抵御市場波動(dòng)、實(shí)現(xiàn)長期價(jià)值穩(wěn)定。

其次在產(chǎn)品力這塊，T10的外立面很多人都見過，作為豪宅，其立面同時(shí)也是城市的封面。

看豪宅立面，就必須第一眼就讓你驚艷，第二眼第三眼都不算。T10的立面可以說是“三百六十度無死角，怎么看都驚艷”，你甚至能在T10的建筑上看到絲綢式的靈動(dòng)和質(zhì)感。

這樣的建筑在合肥是第一個(gè)，能有這個(gè)效果，是偉星不計(jì)時(shí)間與成本的結(jié)果，其他開發(fā)商也很難復(fù)制。

外立面之外，目前偉星T10已開放實(shí)景示范區(qū)，班長先后去參觀過幾次。當(dāng)走進(jìn)項(xiàng)目，你會不自覺地產(chǎn)生“高級感”。

這份高級感的來源，是因?yàn)門10兼具了豪宅的“老錢味”以及極致的現(xiàn)代審美。豪宅之所以一眼貴，就是這股“老錢味”帶來的經(jīng)典。

T10地塊內(nèi)部從一開始規(guī)劃了較大的空間尺度，要做出公區(qū)的經(jīng)典與高級，尺度是硬要素。

偉星T10將更多土地讓渡給園林，讓渡給居者的生活體驗(yàn)，除了政務(wù)區(qū)本身的地段價(jià)值，T10認(rèn)為陽光、自然、空氣，他就是價(jià)值。因此盡可能把尺度給到了公區(qū)，最大68米的樓間距，超4萬㎡的園林面積。這樣核芯土地之上的奢闊尺度，放眼國內(nèi)豪宅也是不多見的。

此外，室內(nèi)精裝隨時(shí)代而變，但公區(qū)的價(jià)值是恒定的。因此T10花了大量精力去造園林、去做建筑的美感，這也是豪宅能成為經(jīng)典的根源。

這些細(xì)節(jié)疊加在一起，會讓你不由自主的覺得：這才是豪宅該有的樣子。不過這種感覺很虛妙，難以言傳，還是建議大家親自去實(shí)地感受。

最后，核心區(qū)的價(jià)值，從來不是說出來的，而是買房人用真金白銀買出來的，而政務(wù)區(qū)正是這一邏輯的最佳印證。