降幅50%！地產行業，又受傷了

地產行業中有一個細分行業，叫作：墳地產。

看了幾家墳地產相關公司的報告，江月不得不感嘆一句：墳地產終究還是走了地產的老路。

2024年，福壽園、福成股份、安賢園、萬桐園、中國生命集團五大上市殯葬企業總營收同比下降19.3%。

其中，

福壽園營收20.78億元，同比下降20.9%；

凈利潤3.73億元，同比直接腰斬，降幅達52.8%。

今年8月份，福壽園發布了上半年業績預報，預計會預虧2.35億至2.65億。

呃……

這和大家的認知產生了嚴重的偏差。

大眾的視角中，墳地產，或者說殯葬行業，絕對是名副其實的朝陽行業。

因為，殯葬行業的核心邏輯大家都認可——

老齡化！

2024年末，全國60周歲及以上老年人口3.1億人，占總人口的22.0%；65周歲及以上老年人口2.2億人，占總人口的15.6%。

預計2032年中國將進入65歲及以上人口占比超20%的“超級老齡化社會”。

隨著國內老齡化程度越來越高，再加之國人“入土為安”傳統理念，市場對墓地的需求絕對越來越高。

2024年，全國的死亡人數約1093萬，比4年前增加了10%。

你看看這需求，是不是妥妥的朝陽行業？

過去的數據也證明了這點——

1.當下的就業環境中，殯葬專業的學生很幸福。

2023年全國殯葬服務機構職工僅9.1萬人，而每年死亡人口超1000萬，專業人才缺口達20萬。

由此，全國各個學院的殯葬專業就業率基本達到100%，有的學生甚至還沒畢業就被預訂，而殯葬專業雖然是專科，但分數線早已超過本科線。

2.一塊墓地，能賣出天價。

咱們簡單將墳地產和房地產的價格走勢做個對比，兩個特點很明顯。

其一，墓地在持續上漲。

2022年-2024年，一線城市的墓地單價從11.79萬/㎡漲至12.12萬/穴；一線城市房價從5.729萬/㎡跌至5.656萬/㎡。

其二，墓地比房子貴得多。

2024年，一線城市墓地均價為12.12萬/穴，而一線城市房產均價為5.656萬/㎡。

墓地的價格是房子的2倍有余。

再來見識幾個更夸張的案例——

2023年，上海高端墓園松鶴園0.6平方米的單/雙穴墓售價34.18萬元，單價為76萬/㎡，約為同期湯臣一品房價的2.53倍；

深圳大鵬灣華僑墓園，號稱廣東省內唯一面朝大海的墓園。該墓園起售價50萬元，最高可達400萬元。

光看過去幾年的數據，殯葬行業的走勢猛得一塌糊涂。

但是，

正如房地產從滾燙到降溫令人猝不及防，殯葬行業調轉方向的幅度也一樣讓人吃驚——

以福壽園為例，2024年的福祿園首次打破持續多年的增長，緊接著2025年就面臨著虧損的可能。

墳地產，也逃不過地產的走勢。

上升時期的墳地產，其特點真的和房地產一模一樣——

1.高速的增長。

前文的數據已經顯示過墳地產的實力，從2015年到2024年，墓地價格始終在上漲，且漲到了12萬/穴，遠超一線城市的房價。

若是當時能投資投資，收益不菲。

2.屬于家庭的重頭支出。

2022年，英國壽險公司SunLife做了一項全球喪葬費用的調查。

據統計，全世界平均喪葬費用僅占年薪的10%。

其中，印度更是僅占2%。

喪葬費用較高的國家要么是發達國家，要么就是東南亞國家，而在這些國家中，我國仍然遙遙領先。

2024年，我國平均喪葬費用達4.1萬元。

同年，全國城鎮非私營單位就業人員年平均工資為12.4萬元，城鎮私營單位就業人員年平均工資為7萬元。

粗略估計，

一次生離死別需要的基本費用，大約是普通人半年的收入。

3.買墓地，也能貸款。

由于墓地的價格越來越高，市場上曾出現過“墓地貸”。

早在2020年，昆明某行就聯合當地陵園推出了一款“墓地按揭貸”，最高可貸20萬元，期限可達10年，能讓孫輩作為貸款人。

這款產品的利率還尤為高，固定為9%。

后來，因為違反公序良俗等原因，被叫停了。

以上，你就能發現墳地產和房地產是一樣一樣的——

它們都瘋狂地上漲過；

它們對于家庭而言，顯得沉重；

它們，都需要貸款。

后來，發生在房地產上的事兒也在墳地產上發生了——

1.量在價前跌。

以福壽園為例，

2024年，福壽園經營性墓穴賣出12569座，減少3816座，同比下降23.2%，直接影響收入減少了4個多億。

以安賢園為例，2024年，該公司的墓地銷量同比也減少了約16%。

2.價在量后，緊跟著跌。

由于2024年墓地銷量的銳減，福壽園管理層在年末的業績交流會中就提出了降價的措施。

根據以往的售價，福壽園墓穴銷售均價在12萬/穴。

2025年，銷售均價在9萬/穴。

這一降就降低了25%。

如果按照房地產的說法，那就是首付給跌沒了。

對此，

業內有個標準答案是：行業競爭太過激烈。

2015年，殯葬用品相關的企業數量僅約0.8萬家。

2024年，相關企業數量就達到了6.43萬家。

這是爆炸性的增長。

與此同時，許多相關行業還在不斷地做大做強。

2013年，福壽園銷售墓地數量為7667個。2024年經營性墓穴銷售數量已經達到12569個。

也就是說，

供應量越來越大，把墓地的價格給打下了。

但是，但是，

咱們的死亡人數也在增加。

2013年，972萬人。

2024年，1093萬人。

10年的跨度，該數據的增量也同樣恐怖。

因此，單以“供應增加，導致供過于求”來解釋墳地產遭遇頹勢，不能令人信服。

墓地，也得消費降級。

經營性墓地主要集中在一線城市。

福壽園，在上海擁有多個墓園，如福壽園海港陵園、松鶴園等，都是公司收入的主要來源地；福成股份的核心墓地項目靈山寶塔陵園位于河北三河市，距離北京市區約13公里，主要服務北京及華北地區客戶；中國生命集團，主要服務香港、臺灣的客戶。

北京、上海、香港，又恰好是消費降級較嚴重的城市。

2024年1-11月，全國1-11月的社零消費同比增長3%。

而在全國社零正增長之時，北京同比下降2.8%，上海同比下降3.1%，兩者都在負增長。此外，香港10月份零售業銷售額同比下降2.9%，已連續8個月下滑，第三季度餐飲收益同比下降1.3%，住宿服務收益指數下降10.2%。

這樣的消費降價不只體現在餐飲、服飾、娛樂等行業，也體現在殯葬相關的行業——

以福壽園為例，早年間該企業旗下殯儀館服務平均客單價維持在6000元以上，而在2024年，價格水平下降至5200左右。

全國范圍內，2138個殯儀館收費項目平均由33項減至26項，降幅超20%。其中，以江蘇泰興為例，取消33個收費項目，下調15個項目收費。

消費降級，真的無處不在。

雖然大多數人都將一塊墓地視為自己生命走至終點時的最后一件剛需，但是這個所謂的“剛需品” 卻得由活著的人決定。

說得再直白一點，大家的日子都過得緊巴，身后事能從簡就從簡吧。

更進一步說，

養老產業是朝陽產業，而墳地產則是政策性產業。

這個邏輯很好解釋。

一來，墓地的用地需求不大。

具體到每個人，只是一方盒子的需求。

大家都不要著急，這么點地兒，咱們每個人都能分到。

二來，墓地的用地要求不高。

從開發的角度出發，隨便找個土包、山丘都行。

從活人的需求出發，一年掃墓也就那么幾次，位置偏一些都可以接受，更沒有地段上的要求。

只要地方愿意，

隨時都能造出一座又一座的陵園出來。

隨時都能把墓地的價格打下來。

過去那些年，為何經營性墓地的價格居高不下？

表面上看，是老齡化程度加深，墓地需求增加。

究其本質，是經營性墓地審批嚴苛，管控得厲害。

更何況，

對于“死亡”，大家的觀念也在變化。

90年代的上海，每年海葬撒海量僅有200多具。

如今的上海，每年海葬撒海量僅萬具，以海葬的方式累計護送80247位逝者骨灰撒向大海，服務家庭超31萬戶。

所以啊，墳地產打出生以來就是自帶泡沫的。