房?jī)r(jià)距離“觸底”還有多遠(yuǎn)？西安二手房成交量連續(xù)兩月下滑

2025年9月4日，西安8月份二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)發(fā)布，全月住宅網(wǎng)簽量7255套，折合面積73.7萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑16.9%，同比下滑8.5%。

?西安二手房網(wǎng)簽圖示

這也是自6月份起的連續(xù)兩個(gè)月下滑，與3月份的巔峰105.36萬(wàn)平方米相比，下滑比例約30%。

從二手房角度看“以價(jià)換量”是市場(chǎng)不爭(zhēng)的事實(shí)，也不僅西安，全國(guó)二手房都處于下跌狀態(tài)中，以7月份全國(guó)70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)為例，二手房?jī)r(jià)同比全部下跌，環(huán)比僅有太原微漲0.2%。

可以想見(jiàn)，西安想走出“獨(dú)立行情”難度太大了！

?中指研究院數(shù)據(jù)圖

在8月份二手房跌勢(shì)持續(xù)，根據(jù)9月2日中指研究院發(fā)布數(shù)據(jù)，8月份100個(gè)城市二手住宅平均價(jià)格為每平方米13481元，環(huán)比下跌0.76%，跌幅較上月收窄0.01個(gè)百分點(diǎn)，同比下跌7.34%。

那么，西安什么時(shí)候有望止跌呢？我們?cè)囍鴱?strong>“去化周期”上來(lái)分析一下。

?貝殼平臺(tái)截圖

目前西安貝殼平臺(tái)二手房掛牌量約16.7萬(wàn)套，以過(guò)去12個(gè)月平均值算，去化周期約19.5個(gè)月。

回看2024年8月同期，西安二手房去化周期約為23個(gè)月，以此來(lái)看整體情況有所改善；按12-18個(gè)月的合理區(qū)間看，似乎離得不是太遠(yuǎn)了。

樓市在經(jīng)過(guò)一番劇烈調(diào)整后，房?jī)r(jià)泡沫基本被擠干凈，去化周期縮短也有利于二手房?jī)r(jià)企穩(wěn)，對(duì)于二手房東們需要繼續(xù)堅(jiān)持下去，對(duì)于買房者則需要考慮市場(chǎng)接近觸底的可能。

另外，二手房網(wǎng)簽量下降，并不代表買房人消失，在一定程度上受到了新房“價(jià)格持續(xù)走低”的沖擊是不可忽視的因素。

?中指研究院數(shù)據(jù)圖

比如8月份以鳳城二路的信達(dá)鳳熙云著為代表，1.2萬(wàn)元/㎡的低價(jià)營(yíng)銷策略吸引了大量關(guān)注，其他項(xiàng)目的力度雖然不如該盤炸裂，但“優(yōu)惠普降”也是不可否認(rèn)的事實(shí)，除此之外還有不少的工抵房存在......

這些新房供應(yīng)與二手房市場(chǎng)形成競(jìng)爭(zhēng)是必然，這是網(wǎng)簽量出現(xiàn)“下滑”的一個(gè)原因，特別是在接下樓市“金九銀十”的開(kāi)啟，相信來(lái)自開(kāi)發(fā)商的一大波優(yōu)惠已經(jīng)在路上......

同時(shí)，隨著新房品質(zhì)提升、價(jià)格下調(diào)、準(zhǔn)現(xiàn)房屬性，整體性價(jià)比有很大提升，購(gòu)房者當(dāng)然更愿意買一手新房。

?8月份西安新房面積供應(yīng)結(jié)構(gòu)

8月份西安共有24個(gè)樓盤加推，總計(jì)4165套新房取證，其中戶型100㎡以內(nèi)占比7%，100-130㎡占比約47%，130-165㎡占比約33%，165㎡以上約占比13%，偏剛需、剛改供應(yīng)的加大，也給了這個(gè)群體更大的選擇空間。

8月份備案均價(jià)約20137元/㎡，其中曲江金茂府、金茂璞逸曲東方兩個(gè)“大面積豪宅”項(xiàng)目均價(jià)分別高達(dá)3.4萬(wàn)元/㎡、3.6萬(wàn)元/㎡,不過(guò)去化表現(xiàn)卻相當(dāng)不錯(cuò)，符合當(dāng)下新房以“改善為主導(dǎo)”的市場(chǎng)特點(diǎn)。

?財(cái)經(jīng)新聞截圖

在接下最值得期待的還是政策端，比如利率下調(diào)......有望為樓市帶來(lái)新動(dòng)力。