自主更新、原拆原建，老舊小區(qū)值得投資嗎？

8月28日，《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見(jiàn)》公布，特別提到了：“支持老舊住房自主更新、原拆原建”。

讓近年來(lái)持續(xù)引發(fā)社會(huì)關(guān)注的老舊小區(qū)自主更新話題，再度成為輿論焦點(diǎn)。

上一期我們討論了，自主更新會(huì)不會(huì)成為未來(lái)趨勢(shì)？以及目前沒(méi)能大范圍鋪開(kāi)的難點(diǎn)在哪里？

?中辦國(guó)辦發(fā)文支持，老舊小區(qū)都會(huì)自主更新嗎？

這一期接著重點(diǎn)討論，老舊小區(qū)自主更新、原拆原建到底對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，真的劃算嗎？老舊小區(qū)值得投資嗎？

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自主更新劃算嗎？

自主更新對(duì)老舊住房業(yè)主來(lái)說(shuō)，還要拿出一筆不小的費(fèi)用，是否劃算也是爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。

其實(shí)，老舊小區(qū)自主更新相當(dāng)于給了四五十年房齡的老舊房子第二次生命，而代價(jià)僅僅是這個(gè)房子的建安成本。

我們都知道，在一線和熱點(diǎn)二線城市，房子的價(jià)值中，土地價(jià)值占比遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房子的建安成本。

換句話說(shuō)，如果你花50萬(wàn)更新老房子，最后交付新房的價(jià)值是100萬(wàn)，甚至更高，聰明的人一比較就知道劃不劃算了。

以杭州浙工新村為例，雖然經(jīng)過(guò)漫長(zhǎng)的過(guò)程，但交付后的房子的確是升值了。

剛剛過(guò)去的8月，浙工新村成交14套，成交價(jià)超4.1萬(wàn)元/㎡，相比旁邊朝暉六區(qū)2.8萬(wàn)元/㎡左右價(jià)格，溢價(jià)達(dá)近50%。

如果原業(yè)主是一套59㎡的老房子，擴(kuò)面后變79㎡。原有住房面積部分按1350元/㎡，擴(kuò)面部分按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)34520元/㎡出資。現(xiàn)在出售房產(chǎn)價(jià)值324萬(wàn)元左右，減去原有房產(chǎn)價(jià)值（按目前朝暉六區(qū)房?jī)r(jià)折算165萬(wàn)元左右）和出資部分（77萬(wàn)元左右），實(shí)際收益超80萬(wàn)元。

02

是否值得投資？

老舊小區(qū)是不是值得投資，還要看投資理念。

在這樣的政策導(dǎo)向下，自主更新、原拆原建，是一種趨勢(shì)。

但作為投資來(lái)說(shuō)，投資的小區(qū)能不能自主更新、原拆原建？什么時(shí)候能自主更新？都存在著一定的不確定性。

而且自主更新的投資理念與過(guò)去投資房產(chǎn)“短頻快”理念也完全不同，更像是風(fēng)險(xiǎn)投資。

投資的老舊小區(qū)有一部分能自主更新、原拆原建的可以獲利，有一部分不能完成自主更新、原拆原建的就可能會(huì)滯留在手里。

但只要進(jìn)行自主更新、原拆原建了，通常獲利就還是比較大的。

如果一定要說(shuō)投資，那就應(yīng)該是，熬得起、耐得住的長(zhǎng)線投資，而且應(yīng)該是廣撒網(wǎng)式的，投入量比較大的分散性投資，否則風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)比較集中。