廣東
文｜鄧浩志
某統計機構的數據顯示，今年上半年，廣州商品房市場中，已建成但尚未售出的現房數量首次超過期房庫存，創下歷史紀錄。這意味著廣州樓市悄然進入“現房銷售”階段。然而，此“現房銷售”并非政策強制要求“竣工后才能售”，而是原本允許期房預售的項目，在竣工交付后仍未售罄，被動形成大量現房庫存。
這一現象讓我聯想到此前熱議的“取消公攤面積”。過去，購房者普遍認為承擔公攤“吃虧”，若使用率僅80%，相當于損失20%，因此年年引發爭議與批評。但去年以來，隨著樓市下行，政策競爭加劇、產品競爭加劇，市場竟出現了使用率超過100%的戶型，似乎“公攤消失”，甚至出現“負公攤”的極端案例。
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中國樓市長期被詬病的兩大問題——期房預售制度與公攤面積計算，就這樣出人意料地被“解決”了。
當然，這種“解決”只是表面：現房占比提升，是房子越來越難賣的結果；而“負公攤”則是政策默許“偷面積”這一灰色操作的產物。本質上，兩大問題并未真正化解，反而衍生出新的難題：商品房滯銷與行業長期下行。
如何真正解決上述三大癥結？
第一，期房預售并非原罪，許多國家亦采用該模式。關鍵在于建立嚴格的資金監管制度，確保預售款專款專用，杜絕爛尾風險。管理者必須承擔責任，而非簡單“一刀切”改為現房銷售，把壓力全部推給市場與企業主體，這只會加劇行業困難。
第二，公攤面積客觀存在，必須正面回應，不能一味回避。應明確、透明地向購房者說明公攤構成，逐步優化計算方式。更不應放任使用率超過100%，甚至140%的產品入市。“偷面積”帶來的好處是暫時的，其危害卻波及整個市場價格體系。利益或許被輸送給個別地方企業，破壞的卻是整個行業生態。
第三，房地產市場要真正止跌回穩，除宏觀經濟走穩外，更需穩定的政策環境。必須讓市場成為資源配置的決定性力量。至于那些稱“市場不是萬能”的人，只能說他們對經濟學缺乏基本了解，仍停留在凱恩斯理論時代。當然，若再往前追溯，企業家甚至會被貼上“資本家”的標簽。
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