董小姐 | 地產(chǎn)金主又開始出動(dòng)了

去年年底，我們請來一位龍頭AMC公司的管理層，他在JUMP大會(huì)第五季的演講臺上說：

「現(xiàn)在很多地產(chǎn)從業(yè)者都感到很矛盾。一方面，很多房企融資難，但另一方面，想擠進(jìn)這個(gè)賽道的資金量又很大。

這中間需要一個(gè)「變壓器」，把非標(biāo)準(zhǔn)化的東西標(biāo)準(zhǔn)化，標(biāo)準(zhǔn)化的東西個(gè)性化。只有這樣去做，才能去承接更大量的資金。」

「不良資產(chǎn)行業(yè)，有效的投資往往是解決問題最關(guān)鍵的鑰匙。沒有這把鑰匙，只能是擊鼓傳花，你傳給我，到了我手里也只能握著。」

過去的200多天，當(dāng)我們以身入局，籌備2025機(jī)會(huì)資產(chǎn)大會(huì)，董小姐對上面這段話，才有了更深的感觸。

現(xiàn)在，地產(chǎn)行業(yè)的時(shí)間軸已經(jīng)走到了一個(gè)新的領(lǐng)地。不良處置就是行業(yè)走向健康的。

這段時(shí)間，董小姐一直在蘇州窩著，緊張的籌備大會(huì)間隙，也見了很多朋友。

一位深耕不良資產(chǎn)賽道的CEO告訴我，沒有干過不良資產(chǎn)的人，會(huì)盲目樂觀，但是，干過一段時(shí)間的人，會(huì)更加謹(jǐn)慎。這一行與傳統(tǒng)地產(chǎn)有太多不同，對人員素質(zhì)的要求也大不一樣。

官宣2025機(jī)會(huì)資產(chǎn)大會(huì)的第一篇文章發(fā)出后，匠樸資本也面世了。

一位已經(jīng)轉(zhuǎn)行到京東的朋友問我：

「董小姐，你真的下定決心要轉(zhuǎn)型了嗎？」

我想了想，我的決心來自哪里？

決心的來源之一，一定是看到了對地產(chǎn)還踴躍、積極的金主。

在最開始，匠樸資本的幾位創(chuàng)始合伙人，大家最先達(dá)成的共識與立場便是：

作為資金方，意志堅(jiān)定，我們希望買更多的項(xiàng)目。瞄準(zhǔn)的是機(jī)會(huì)資產(chǎn)，是不良資產(chǎn)中的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

當(dāng)大部分人都認(rèn)為地產(chǎn)前景仍不明朗，普遍觀望的時(shí)候，有一部分資金方已經(jīng)開始出動(dòng)了。

事實(shí)上，他們總是嗅覺靈敏，敢于行動(dòng)。為過去的投資失誤買單，然后重新出發(fā)。

2022年，很多對地產(chǎn)感興趣的資金方，迅速下場抄底，從煤老板到房企董事長。從此刻回看，他們都抄到了半道上。

匠樸資本有位資金方的朋友，過去三年在地產(chǎn)虧了不少大錢，數(shù)十億級別。但是，現(xiàn)在他對投資地產(chǎn)，又重拾信心了。已經(jīng)做好了準(zhǔn)備，重新下場。

理由是什么？

他說，因?yàn)榉康禺a(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)釋放的差不多了。

過去，虧錢都能接受，最重要的是要找到虧錢的理由。「如果僅僅是因?yàn)槭袌鱿滦刑澋簦皇遣荒苷J(rèn)的。」

和他秉持相同想法的金主，不在少數(shù)。

當(dāng)開發(fā)商在強(qiáng)調(diào)「做一成一」的時(shí)候，地產(chǎn)金主們也已經(jīng)只看單體項(xiàng)目了。董小姐了解到，他們中的大多數(shù)，愿意為優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目做高投入。普遍共識是，價(jià)格已經(jīng)筑底了，信心也在波動(dòng)的進(jìn)程中。做投資，最重要的是在別人恐懼時(shí)貪婪。

對于住宅類項(xiàng)目。他們之中，有人信奉沒有賣不掉的資產(chǎn)，只有賣不掉的價(jià)格。不同的價(jià)格錨點(diǎn)會(huì)決定一個(gè)項(xiàng)目的命運(yùn)。

「我們最近拿下一個(gè)老規(guī)的項(xiàng)目，周邊都是四代宅新產(chǎn)品，但是面世的時(shí)候因?yàn)樽銐虮阋耍囟魏芎茫廊毁u得不錯(cuò)。」

另一部分金主則表現(xiàn)出對核心城市酒店、商辦的濃厚興趣。

據(jù)董小姐了解，自從娃哈哈宗慶后遺產(chǎn)爭奪戰(zhàn)被廣泛披露之后，許多家族資本及煤老板們，正在引以為戒。一些人認(rèn)為，這件事提醒他們，手握能持續(xù)有現(xiàn)金流貢獻(xiàn)的運(yùn)營類資產(chǎn)，將更加重要，而非信托或資金。「資產(chǎn)產(chǎn)生的收益，可以給子女們每年分錢，但是，任何一個(gè)人都無法單獨(dú)處理掉這些資產(chǎn)。」一些老板已經(jīng)行動(dòng)，在上海的核心地段掃蕩酒店與商辦類項(xiàng)目。一些核心二線城市的酒店項(xiàng)目，目前也在他們的納入清單里。

對于產(chǎn)業(yè)資本來說，這么做更現(xiàn)實(shí)的原因是——

與其擴(kuò)大再生產(chǎn)，還不如接手一個(gè)機(jī)會(huì)型地產(chǎn)項(xiàng)目，其利潤比老本行更掙錢。

一個(gè)被人忽視的真相是，此刻，很多地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤率，要遠(yuǎn)高于從前。甚至在一些弱二線城市的核心地塊，因?yàn)閿喙┒嗄辏?xiàng)目利潤率可以摸高到10%—20%。

董小姐的感受是，如果說現(xiàn)在，很多明星機(jī)構(gòu)資本，對下注地產(chǎn)機(jī)會(huì)資產(chǎn)有更嚴(yán)苛的標(biāo)準(zhǔn)要求；那么，那些散落四處、財(cái)力雄厚的以家族基金、實(shí)業(yè)資本、私人老板為主的資本代表，則表現(xiàn)出對機(jī)會(huì)與不良資產(chǎn)更加專注的一面。

這些微妙的態(tài)度轉(zhuǎn)向，和真實(shí)的數(shù)據(jù)變化，正在為不良資產(chǎn)及機(jī)會(huì)資產(chǎn)，注入一線生機(jī)。

這也是我們舉辦2025機(jī)會(huì)資產(chǎn)大會(huì)的初心——讓更勇敢的民間資本，回歸他們正在看好的賽道；讓機(jī)會(huì)資產(chǎn)，因?yàn)樽摰琅c鏈接交易，而更加透明。

杰總對此有一段描述，我很贊同：

「我很清楚，我們此刻介入的是一個(gè)十分講究企業(yè)血統(tǒng)、所有制屬性、權(quán)力圖譜的領(lǐng)域，這個(gè)領(lǐng)域有著它固有的游戲規(guī)則，如果按照他們的風(fēng)格來玩，我壓根就不應(yīng)該開始這個(gè)大會(huì)。我唯一能想到的策略，還是真誠，靠譜，不自欺。

真正想買資產(chǎn)的朋友，賣資產(chǎn)的朋友，做資產(chǎn)服務(wù)的朋友，我們認(rèn)真開一個(gè)屬于自己的會(huì)。」

此刻，開啟JUMP大會(huì)旗下的子品牌，是一個(gè)美好的開始。更多的細(xì)節(jié)與故事，董小姐想留到兩周之后的舞臺上。那一天，我也會(huì)做一場演講。

9月26日下午，蘇州柏悅酒店，2025機(jī)會(huì)資產(chǎn)大會(huì)。這是一個(gè)小范圍的閉門交易導(dǎo)向的大會(huì)，歡迎正在投身不良資產(chǎn)和機(jī)會(huì)資產(chǎn)的朋友。

當(dāng)天下午，一共有五場主題演講+兩場沙龍。

演講嘉賓以金主陣營為主，可以看看金主真實(shí)的偏好；與會(huì)者有更多資產(chǎn)方代表、資管公司CEO、龍頭代建公司管理層、律師等等。

我們的目標(biāo)是，9月26日這一天，打造一個(gè)觀眾和演講者的閱歷、經(jīng)驗(yàn)、層級與討論含金量都很高的空間。

我們一直沒有詳細(xì)披露演講陣容，未來數(shù)天，會(huì)一點(diǎn)點(diǎn)揭開面紗。

先簡單介紹下。

第一位，來自以債務(wù)重整出身的資本公司創(chuàng)始人。他會(huì)歡迎你進(jìn)入一個(gè)新時(shí)代：《以前做資產(chǎn)，未來做負(fù)債》。

然后，是董小姐與匠樸資本另一位合伙人的演講《小初心與大時(shí)代》，《策略與案例》。

接下來，是一位大型集團(tuán)的投資總經(jīng)理，他的話題是一個(gè)明星案例拆解，《閉環(huán)機(jī)會(huì)資產(chǎn)與陪跑策略》。

第五個(gè)演講嘉賓，來自一位龍頭私募與資產(chǎn)管理公司的合伙人，他的內(nèi)容會(huì)涵蓋，《一個(gè)超級投資者的不良資產(chǎn)掘金與心路歷程》。

最后，會(huì)有兩場沙龍，由杰總與董小姐分別主持，問一些接地氣的問題。

第一場沙龍的主題是：

《債權(quán)獵人陰影下的好資產(chǎn)：談?wù)剷r(shí)機(jī)，定義，來源，反抗》。

要到魚多的地方釣魚，好資產(chǎn)主要聚集在哪里？好資產(chǎn)面世前，誰在激烈反抗？

第二場沙龍的主題是：

《閉環(huán)之路上的幾個(gè)關(guān)鍵先生》。從融資到代建，到銷售，我們談?wù)撏袋c(diǎn)與解決方案。

9月26日，蘇州柏悅酒店，期待與你們相見。

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讓我們一起開啟一個(gè)新故事。

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9月26日，不見不散。

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