房地產的新消息！

剛剛房地產傳來最新消息。

國統局付司長公開了這么一段話：

從前8個月情況看，受國內外形勢變化影響，房地產市場雖有所波動，但商品房銷售和住宅價格同比降幅還是在收窄，去庫存成效繼續顯現，房地產市場仍朝著止跌回穩方向邁進。

但也可以看到，房地產銷售仍在下降，修復需要一個過程，下一階段，促進房地產止跌回穩還需要“繼續努力”。

這段話很重要，為什么呢？

從市場預期管理來看，這番話打破了 “非好即壞” 的二元認知，以 “客觀承認問題 + 明確積極趨勢” 的表述方式穩定了市場信心。

一方面，官方沒有回避當前市場面臨的壓力，這比較符合普通購房者對市場體感的認知，也避免因過度粉飾數據導致的信任流失。

另一方面，強調市場并非是“一路下行”，而是已經存在了邊際改善的積極信號，這種“不回避困難、不忽視亮點”的表述，能有效引導市場主體去理性看待波動，避免恐慌性觀望或者盲目樂觀，為后續政策落地創造了更平穩的預期環節。

其實最近官方對房地產的提及又多了起來，包括前幾天，非常懂國內經濟的黃市長（中國金融 40 人論壇學術顧問、國家創新與發展戰略研究會學術委員會常務副主席），在一場峰會上，著重強調：

經濟改革離不開房地產的作用。

換句話說經濟想好起來，純靠資本市場拉動是不切實際的，還要房地產做壓艙石。

為什么呢？因為不可忽略的是，資本市場只會讓一小部分富起來，但房地產卻是關聯著上下游數十個行業，影響著數以億計家庭的居住需求。

目前能承載幾千萬人就業的行業，還未出現，那么讓房地產 “止跌回穩” ，就是宏觀經濟逐步恢復活力、民生保障持續加強的過程。

其實今年關于房地產數據的披露，跟我今年在全國各地調研的狀況是一樣的。

除了一二線城市整體交易還算不錯，今年新房銷售面積和銷售額保持增長以外，其他能級的城市，也可以用蕭條去形容。

今年民間討論房地產的人，越來越少了，很多地方的中介門店都在大量倒閉，中介基本都去跑了外賣或者轉型做了其他行業的銷售。

這基本都來自于5年大調整的結果。

我看了一下數據，從2020年到現在，房地產建筑量差不多跌了65%，新房銷售跌了60%多，土地批租量打了七折，金融系統信貸融資減去50%。

而房價，基本全國普跌，從2020年到現在，5年時間，跌幅普遍在40-50%左右。可以說，這5年，中國房地產出現了近20年以來最嚴重的調整，也是最刺骨的調整。

現在的房價不能說貴。

北京三環內，出現了2字頭的房子，成都、武漢這些二線龍頭城市，1萬塊錢的房子比比皆是，三四線或者小縣城，房價更是回到了4-5千的范圍內。

加上15%的首付，基本50萬內在除一線以外的城市，都可以買到商品房。

也不能說沒需求。

畢竟全國超過20年房齡以上的老房子，占比還在40%以上，全國大概有 1.5 億戶城鎮家庭住房無電梯，占全國城鎮家庭總戶數占比約七成。

但現在依然有人說貴，是因為對房價上漲沒預期，或者因房地產行業大跌，導致間接收入縮減后，更沒有賺錢買房的能力了。

所以提升房地產最核心的方法，就是提高老百姓收入，釋放真正的消費潛力，鼓勵改善生活的長期目標。

但這又是一個比較長期的動作，等不及的。因為房地產跟經濟通縮一樣，房價跌，沒人買，沒人買，房價就更跌，是一個死循環問題。

那么短期內，如果想把房地產穩住，就必須通過宏觀調控的能力，先行打破循環。這就是下一階段，促進房地產止跌回穩還需要“繼續努力”的原因。

那么到底該如何努力呢？

核心方法就是大規模收儲。

今年9月，一旦量化寬松通道開啟，政府會手握大量資金，去收購市場新房庫存。

這個方式之前已經在深廣試點成功，去年拿到了3萬億資金，今年估計還會有3萬億甚至是6萬億。如果未來推行到全國，可能會向市場購買20億平方的庫存，房地產就完全可以穩住。

這樣，開發商過去野蠻生長的庫存，就會變成國家儲備的國有產權房屋，而后再租賃給老百姓做公租房。

老百姓用低于市場價的方式租到房子，就可以節省出更多的收入，用于其他層面的消費。

如果未來靠大資金能買入20億平方住房，就可以解決2億城市居民的居住問題，無論是農民工進城，還是大學生畢業，這才是保基礎保民生。

之后開發商用這些錢，去還債，把地方的、銀行的、建筑商、材料商、農民工等等所有群體的錢還完。

政府還可以把這些資產的租金打包發行債券，可以做到4%的利息收入，老百姓也可以參與購買。

那么這么循環下來，國家收儲就能起到一石三鳥的作用：

房屋去庫存、地方解債務、老百姓低租保障房和理財新通道。

房價穩住以后，房屋持有者也恢復了消費信心。

這是目前房地產的最優解，也可能是唯一解。

最后，房地產在“止跌回穩”后，會進入一個新常態，迎來真正健康的成長。

過去很多人詬病中國房地產房價收入比太高，不合理。

但經過這么一輪大跌，目前全國房價收入比已經跌了一半，邏輯上年輕人可以通過10-20年，買到一套房。

如果考慮未來可能進入通脹時期的話，這個時間可能縮減到7-10年左右，是符合國際慣例的。

所以房地產未來最好的發展路徑是，不把它拿來做拉動GDP的鐵牛，而是承擔長期國運的駱駝。

目前中國還在半山腰上，接下來經濟目之所及還會進入新一輪沖頂。

產業升級后的科技正在爆發、芯片產業、AI、軍工、機器人、新醫藥、高端制造業、新消費、進出口貿易、稀土有色金屬、新能源汽車、綠色電力、儲能等等等等。

而且很多行業已經登頂全球第一，在這種情況下，中國還具備城鎮化建設的空間，那么未來都會反應到人民收入層面。

而房地產，大概率還會是國民資產的沉淀和改善生活的具像化表達。

所以不要著急，再等一等，房價還會隨著GDP增長和新通脹，房地產行業發展，出現新的“匹配性”增長趨勢，這個趨勢在5年內基本可以實現。

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