沒招后，樓市有了性價比

作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

樓市沒招了，確切點來說，是臨深的樓市真的沒招了。

來了就是“惠州人”

這兩天，臨深的惠州發布了關于征求《惠州市戶口遷入登記管理規定（征求意見稿）》意見的公告，擬全面放寬落戶限制。

具體的變化重點是將取消多項戶籍遷入門檻——

1、取消市轄區與市轄縣差別化落戶條件，統一調整為持有惠州自有合法產權住宅房屋，或申請時在惠州市參保且連續居住半年以上的非戶籍人員可申請落戶，其共同居住生活的配偶、未成年子女及父母可隨遷。

2、取消年齡、勞動合同及參保時長限制，具有大專及以上學歷、初級及以上職稱、中級工及以上職業資格或職業技能等級等人才，經核準可直接申請落戶；非惠州戶籍的全日制大中專院校應屆畢業生畢業5年內可“先入戶后就業”。

雖然惠州落戶并不是什么難事，但在這之前學歷、年齡、工作社保、居住時間以及是否持有房產都有一定的門檻。

比如——惠城中心區需居住滿3年且就業參保滿3年，其他市轄區需居住滿2年且就業參保滿2年，即使是人才落戶的方式，也需年齡在45周歲以下，與引進單位簽訂勞動合同，市轄區需參保3至6個月。

包括子女和父母的隨遷，落戶方面還是有一定的限制條件等。

如今統一落戶未來只需要持有房產，或者畢業5年內的全日制大中專應屆畢業生即可。

這就相當于，只要來惠州定居，就可以落戶，不管男女老少。

想來惠州上學，沒問題；想來惠州養老也沒問題，沒有工作也沒問題，來了再說，來了就是惠州人。

與惠州同樣緊鄰深圳的東莞，同樣的人口吸引政策去年就執行了，但還是保留有一定的門檻，比如“先入戶后就業”要求全日制大專及以上學歷畢業生，在職人才入戶年齡大專為45歲以下，本科為50歲以下。

所以，惠州這樣的落戶吸引人口的方式，對比其他城市，尺度可以說是相當大的了。

至于影響，以前想落戶就得買房，得先找著工作、交夠社保，剛畢業的學生沒工作就只能飄著。現在 “先入戶后就業”，中專以上或者有門手藝（比如會修機器、懂電工）的年輕人，先把戶口落下來，再慢慢找工作，不用再擔心 “沒工作就沒法買房扎根”。

總之，是讓年輕人不用擔心戶口落到惠州，讓上了年紀的人，不必擔心養老隨不了孩子定居。

超跌出性價比

樓市的底層邏輯就是人口，有人就有需求。

落戶擬全面取消限制，實際就是通過長期的人口吸引，釋放長遠的購房需求。

那么，惠州的樓市現在是什么情況呢？

先看看惠州的價格指數。

從2023年6月開始，新房的最新價格指數幾乎是持續下降的，二手房也同樣如此，進入2024年后則更加明顯。

（數據來源：國家統計局）

這樣的價格指數，每個月都會有官方公布，但便宜到什么程度？很多人還是沒有太多概念的。

再看看惠州的交易典型。

如今惠州的房子，已經進入一種超跌的狀態，甚至跌出了性價比。

在惠州買一套房子，如同買一輛新能源汽車的價格。

有業主甚至撿漏，做起了攻略——如何花13萬就買到一個70平的房子？

72平電梯房，總價13萬，折合單價約1805元/㎡，實用面積54平，中介費用1.5% 辦證就80塊錢，全款買下。

選擇這樣的房子，業主的心態很明確——大產權70年，兩房的住宅，2012年建成的房子，毛坯沒裝修過。在惠州大亞灣澳頭，距離深圳北站大概50分鐘～1個小時車程。即使還會再降，都1800一平了，相信不會再跌到哪里去，自住當省房租了，怎么都不算虧。

而業主的購房畫像也很清晰——30歲，未婚未育，婚禮從業者工作時間自由且彈性，已落戶深圳，未來計劃不打算婚育，深圳車牌的全款車，前年開店虧損三十多萬。

這樣的購房畫像雖然不多，但價格便宜后，也誕生不少另類的購房需求——

比如沖動型的買房需求，希望立馬擁有一套13萬的70平房子；

比如離婚買房需求，不再擔心離婚后買一套自住；

比如未來養老的住房需求；

再比如，純度假房需求。

所以，即使存在個案的情況，只要有性價比，市場一樣有需求。

并且如今惠州整體的價格已經超跌出了性價比并不假。

位于大亞灣的龍光城南三區，2014年建成的住宅，今年8月成交一套97.27平戶型，成交總價約64萬，折合單價約66631元/㎡，而2020年11月小區同戶型成交總價約175萬，折合單價約18007元/㎡；

比如位于惠陽區淡水的山水名人花園（即馬克住區），2012年建成的住宅，今年8月成交一套93.5平戶型，成交總價約44萬，折合單價約4705元/㎡，而2021年1月同戶型成交總價約92.5萬，折合單價約10214元/㎡；

再比如位于大亞灣西區新寮的富康名城花園東區（即富康錦繡壹號），成交一套109.65平戶型，成交總價約111萬，折合單價約10185元/㎡，而2021年1月同戶型成交總價約222萬，折合單價約20364元/㎡。

若以租金回報來看，已經開始跑贏銀行的存款利率。

比如大亞灣的龍光城南三區，同戶型租金大約1800元/月，租金回報率約3.375%（1800*12/64萬）；比如大亞灣西區新寮的富康名城花園東區（即富康錦繡壹號），同戶型租金大約2800元/月，租金回報率約3.03%（2800*12/111萬）

這些都是曾經惠州比較關注的小區。

如今同樣的位置，對很多人來說，不再是高不可攀。

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作者觀點，不代表格隆匯立場