“卷”贏交付，才是高手

壹

自從住房失去了資產屬性之后，產品品質就“卷”到幾乎沒有上限。奢石運用越來越常見，廚電贈送越來越普遍，精裝標準越來越高級，景觀園林越來越昂貴。開發(fā)商之間的軍備競賽，似乎成就了買房人的盛宴。

在此，我們想給購房人提個醒，做購買決策時，不僅要比較配置清單，還要看真正的交付能力。沒有交付能力保障，產品配置卷得越兇，購房人落差越大，開發(fā)商輸得越慘。只有那些不僅卷產品，還能最終卷到交付的項目，才是購房者真正的“價值之選”。

期房模式下，怎么識別開發(fā)商的這種能力？要看成功交付的案例。對絕大部分開發(fā)商而言交付都是一關，客戶完全滿意的順利交付鳳毛麟角。房地產終究不是一場“贏在起跑線”上游戲。不管賣房的時候產品怎么卷，只有卷贏交付，才對購房人有意義。

金隅·望京云尚實景圖

以上的強烈感受，來自上周交付的金隅·望京云尚。這個項目5月現房開盤，開盤當日就賣了11.6億，給當時疲憊的北京樓市打了一針強心劑。南北立面約96%覆蓋鋁板形成的高顏值，3~3.1米的層高帶來的尺度感，彰顯項目對居住需求的深刻洞察與超越時代的產品預見性。

不過，我們當時還注意到了另外一點。與大多數項目不同，金隅·望京云尚有50%比例的現房銷售。內行人都知道，如果不是開發(fā)商具有極強的專業(yè)能力和質量保障體系，是不敢選擇這種模式的。因為如果期房交付與銷售時的預期較大，那么，現房就基本砸在手里沒法賣了。

金隅顯然具有這樣的能力。9月19日~21日，金隅·望京云尚交付，3天之內完成交付，過程順利，客戶對交付工作的滿意度超過9成。我們在交付現場沒有看到很多項目的劍拔弩張，總體的感受是有秩序而又不失溫馨的其樂融融。

金隅·望京云尚實景圖

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這是金隅體系中，首個高端項目的實際交付，開發(fā)商重視，市場關注，購房人上心。我們看到，很多業(yè)主是帶著專業(yè)的收房師來收房的，但即便這樣，交付仍然有條不紊，最終業(yè)主滿意收房，金隅順利交付。

金隅·望京云尚實景圖

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這樣的交付，在當今北京樓市，可以說十分罕見，而金隅·望京云尚此次成功交付，也標志著金隅在高端人居住宅領域的努力，經受住了市場的檢驗，得到了購房人的認可。

金隅·望京云尚實景圖

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貳

金隅·望京云尚能受到市場的廣泛認可，質價比十分重要。以北五環(huán)沿線作為比較基準線，在擁有科技產業(yè)資源稟賦支撐的望京、奶西板塊中，金隅·望京云尚以其較高的質價比及此次順利收房體現出的高品質、高配置、高質量，成為北五環(huán)少有的“質價比標桿”。金隅·望京云尚已經進入到現房階段，而同環(huán)線上的項目卻還是期房，金隅·望京云尚已經眼見為實。

同時，金隅·望京云尚的交付之所以讓多方如此關注，也是因為這是對金隅在房地產開發(fā)領域，開拓高端人居好房子市場戰(zhàn)略的初次檢閱。在金隅·望京云尚之后，順應“好房子”的市場潮流，金隅布局了一系列高端產品線，從銷售環(huán)節(jié)也都得到了市場的良性反饋。

金隅·望京云尚實景圖

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金隅·望京云尚的品控能力，品質兌現力和交付水平，不僅影響到剩余50%現房銷售，還關乎其他金隅高端產品線的市場口碑。因此，在金隅·望京云尚這個項目上，金隅下了氣力，在每一個產品細節(jié)上都確保是高品質，好工藝。

金隅·望京云尚在細節(jié)及配置上，整體做了105項升級。入戶門升級到鑄鋁裝甲門、大戶型島臺增加了自動升降插座、主臥床頭增加type-C接口插座、門牌升級為發(fā)光門牌等等窗。主動升級配置不限于室內，也體現在公區(qū)，例如，社區(qū)大堂升級成弧形石材通鋪的背景墻等。

金隅·望京云尚實景圖

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從房地產一般操盤手法來說，項目有不錯的實景展現后，可供銷售展示的表現力已經增強，因此通常會由此進入壓縮成本階段，通常不會主動增加成本。但金隅在望京云尚項目上，跳出了這一慣常思路，主動升級增配，完全是從人居體驗的角度出發(fā)，進一步提升未來居住者的生活舒適程度和便利程度。

例如，在主臥床頭增加type-C接口插座，是為了適配不同型號手機的充電，而避免使用接線板類設備造成充電線遍布帶來的凌亂感。公區(qū)的門牌也升級成了發(fā)光門牌，視覺效果更顯高級感，提升業(yè)主的生活體驗感。

在公區(qū)升級的社區(qū)大堂弧形石材通鋪，則大大提升了業(yè)主歸家的儀式感。從工藝成本角度而言，弧形工藝成本較高，是一般平鋪工藝的兩倍以上。

金隅·望京云尚實景圖

金隅·望京云尚實景圖

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這些“主動升級”在金隅·望京云尚的此次交付中，得以高水準兌付，贏得了市場的廣泛認可，也為金隅的高端產品線贏得了良好的口碑。能夠卷贏交付的，才算得上是真正的高手。

叁

交付水平，實際上是質量控制體系的體現。更具體而言，拼的是開發(fā)商的供應鏈管控水平。房地產不像制造業(yè)是標準化產業(yè)，高水準的品控其實是一件很吃功夫的事。房地產供應鏈長，供應商多，供應部品繁雜，若想保持全面的高水準，對開發(fā)商的稟賦基因和專業(yè)能力，都有極高的要求。

這才是交付背后真正的保障所在，沒有這個體系支撐，銷售階段的產品再好，都無異于無本之木，無源之水。坦率而言，當下市場中的開發(fā)商，有高水準的供應鏈管理能力和體系的不在多數。

金隅·望京云尚實景圖

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金隅·望京云尚的交付之所以能夠達到如此水準，重要原因之一，是得益于金隅的供應鏈體系。金隅集團的前身是北京市建材局，這個“出身”，使得金隅成為了目前市場上唯一有”全品類自主供應能力”的開發(fā)商。

通俗而言，就是從水泥石料，到門窗五金，再到室內裝修材料，甚至家具木作，都是金隅自己體系的。多年來積累的經驗和專業(yè)能力，以及在此基礎上形成的一整套質量控制體系，都保證了金隅·望京云尚以及金隅開發(fā)的房地產項目，在品質兌現能力上可以保持極高的水準。很簡單的道理，供應商的水平不易管控，但自家體系的供應鏈，是可以“管”住、“管”出高水平的。

這正是金隅·望京云尚能夠經得住交付“考驗”的體系性保障。同時，由于可以實現自主完整供應鏈，成本控制能力也可以表現得十分穩(wěn)定。這就避免了一種情況，很多開發(fā)商為了壓低采購成本，低價招標，供應商也只能降標供應，導致最終交付時出現問題，而且只要問題一出，基本都在材料質量、環(huán)保品質這些與居住水平和生活健康緊密相關的領域。

金隅·望京云尚實景圖

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金隅的供應鏈在自己手里。再強調一次，供應鏈管控能力，這幾乎是決定交付水平的最重要因素。

我們不能說很多開發(fā)商責任意識不強，但是只有責任意識又是不夠的，還要有把意識轉化為實際的能力和體系。后者很多開發(fā)商是缺失的，而金隅恰恰擁有這方面的獨特優(yōu)勢。

肆

金隅·望京云尚增配交付的成功，提示了房地產市場競爭又逼近一個新的維度。從初級形態(tài)地卷升值預期，到卷產品品質，發(fā)展到卷交付兌現力。這是一種市場規(guī)律的必然，從時間上看，“卷產品”時代的項目，陸續(xù)已經進入到交付周期，兌現力都要經受考驗。

如果交付兌現力拉胯，那么，銷售階段的產品預期“卷”得越高，交付時的差距就越大，市場的口碑就會變差，最終形成的是負循環(huán)。對于購房人而言，交付拿到手里的房子，才是自己的，否則，一切都是鏡花水月。

金隅·望京云尚實景圖

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正因如此，“卷”得贏交付的，才是真正的高手。那些無法在交付環(huán)節(jié)繼續(xù)卷贏的開發(fā)商，恐怕將面臨市場的淘汰，而且，越是高端居住市場，就越是如此。這其中，還有一個因素，就是開發(fā)商的責任感和誠意。

聽起來，這是一個形而上的概念，但在現實當中，卻有重要折射。在此次成功交付的金隅·望京云尚項目上，金隅在內裝上走的是我們稱之為“完全體”的路徑，即硬裝軟裝全部包含其中，并以自身供應鏈能力保證高水準兌現。這一點似乎并不顯眼，但是，對比之下，還是可見誠意與責任的高下。

我們看過不少高端項目，在內裝方面只做硬裝，軟裝基本不涉及，或者只有零星涉及。更多的軟裝，要么需要業(yè)主自行裝配，要么需要業(yè)主向開發(fā)商二次購買精裝包。兩種方式，無論哪種，不僅額外支出金錢，都要二次施工，在入住時間、環(huán)保等方面，都給業(yè)主帶來諸多不便和不利影響。

金隅·望京云尚實景圖

這就是現實層面在“誠意”問題上的差距，這只是一個例子，足夠典型，也足夠具有說服力。

金隅是市屬國企，承擔的社會責任與體現的誠意，自不必言。有一點，給我們留下了深刻的印象。包括金隅·望京云尚在內，金隅體系的項目，實樓樣板間并不做在高層，而是在中低層——這和很多開發(fā)商的做法不一樣，畢竟如果做在高層，采光、視覺效果展現會更好，而金隅卻并沒有做這個選擇，理由是在展現效果時，作為一家負責任的國企開發(fā)商，應該保持一定的克制，要把真實的，但是效果不那么好的一面展現給客戶，讓客戶對此有真實的認知，畢竟未來的生活場景，不可能都在“最佳”的表現力中。

這種刻意的“顯拙”，與不少開發(fā)商技藝高超的“藏拙”形成了鮮明的對比，這也是誠意與責任的對比。

真正的高低輸贏，都會在交付時刻揭曉。贏在交付，才是真的贏。

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