青浦新城核芯區約1.0容積率稀缺純墅院落即將啟幕

內容摘要：城央貴脈、墅院觀寧，青浦迭代新品，約1.0容積率低密度純墅院落。

壹

圖片僅為示意圖，最終以政府規劃為準

• 上海唯一江南風貌城廂

這里是青浦新城板塊最具文化底蘊的片區，項目實景示范區未開便已全城追捧，大家對青浦老城廂的煥新充滿了期待和想象。

青浦老城廂與黃浦老城廂，是上海僅存的兩個城廂， 并稱為“一東一西”的城市記憶。時至今日，作為上海 44個歷史風貌保護區之一，老城廂仍留存著完整的護城河體系與十字街格局，成為研究上海城市演變史上彌足珍貴的"活化石"。

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今年是青浦新城城市更新實踐區的開發元年。

城市更新實踐區區位優勢顯著，是青浦新城“十四五”期間著力打造的三大都市板塊之一。

而其中的老城廂和藝術島更是肩負著塑造整個上海“老城社區”城市更新的“示范樣板”，它們是2022年確立的上海五大新城“十大示范樣板區”之一。

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老城廂及周邊是對接世界級知識湖區的首站

戰略錨點，鏈湖首站。積極融入淀山湖世界級湖區，助力青浦打造長三角生態綠色一體化示范區。為此，城市更新實踐區將提供優質的公建配套服務。

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根據規劃，通過T字主軸打造，南北向歷史文化軸(寶慶街)恢復傳統記憶，東西向城市功能軸(觀廂路)彰顯城市變遷。

漕港與環城河沿將建起廂內、廂外新天地，構筑青浦新城新的地區級商業中心。

板塊內將重塑可游可娛可賞的新清溪景點等。

策劃規劃新增美術館和體育館兩大文體設施

老城廂+南門+藝術島將共同構建青浦文商旅目的地現象級IP。

一場關乎“古今共生”的文明復興實驗，正在這片古老肌理上蓬勃展開。中交城投將攜手青浦新城公司央地合作，以“一城、一廂、一島”為骨架，正通過現代場景煥活歷史地標，塑造出“從古向新、新舊共生”的獨特城市范式。

貳

• 項目地塊

在這場恢弘的城市更新藍圖中，南廂觀寧府項目作為實踐區的首發作品將率先啟幕，承載著區域煥新的重任。它于城市核芯區匠心打造出稀缺的約1.0容積率純墅院落，讓繁華盛景與自然謐境真正實現“轉身兼得”。

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2025年1月，青浦新城城市更新實踐區3幅地塊協議出讓，總用地面積約4.06公頃（60.09畝），其中包括了2幅住宅用地和1幅商業服務業用地。出讓價格合計為8.0646億元，兩幅普通商品房地塊規劃住宅套數140套。

上述兩幅住宅地塊就是南廂觀寧府項目。

今年3月和7月，該項目進行了兩次方案設計公示。

叁

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• 風水寶地

南廂觀寧府可謂風水寶地，其位于城市更新實踐區南門片區，片區將結合滬派江南聚焦高品質人居。項目主要涉及J2-01、J7-01兩幅地塊。東側夏浦港，北側淀浦河雙河環繞，形成雙浦匯流、玉帶環腰濱水景觀，與陸家嘴的“江河匯流”整體格局相仿，兩者均以水系交匯為血脈，以玉帶環抱為骨架，奠定的一方水土的磅礴氣勢和鼎盛氣運。

肆

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• 滬青平公路南遷

根據上位規劃，地塊南側滬青平公路，作為國道功能未來將南遷，過境車輛同步外移，還南廂一片“寧靜”！

伍

數據來源上海土地市場官網

• 兩幅地塊容積率近乎為1.0，稀缺性不言而喻

截至目前，青浦新城板塊在建樓盤產品以小高層為主，容積率最低的為江南里的1.2。

南廂觀寧府雙地塊容積率均約1.0。

這些年，青浦新城多層產品少之又少，更多是小高層的“鋼筋叢林”。像南廂觀寧府這種低容積率純墅院落更是絕無僅有。

自2006年“限墅令”頒布至今，南廂觀寧府乃青浦新城唯一一處純墅院落新開發項目。

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陸

• 產品類型

南廂觀寧府項目整合優秀設計團隊，為改善型需求精心推出南廂觀寧府城市疊墅與枕水合院雙制式產品。超大戶型，建筑面積高達約175-360平方米，在山水園林間勾勒圈層生活的理想范式。

產品在材料選項上非常考究。

歷久彌新的材料甄選，造就獨一無二。

柒

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• 合院產品——天地共鳴的材質敘事

1-2層:石材干掛如凝脂白玉，晨曦中泛起暖暈，暮色里沉淀溫潤，筑就大地般的溫厚根基;

3層:古銅鋁板流淌暮色熔金，隨天光流轉，宛若為建筑披上時光織錦。

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純粹墅區、枕水合院，青浦很難再有。

枕水而居格局、全景采光、無界視野。

約6.7米挑高客廳奢闊家族居住尺度。

合院依據地塊特點，設計了多種因地制宜的戶型，我們以宥寧戶型為例。

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建筑面積約240平方米大戶型，地下一層，地上三層。

獨立電梯入戶，上下自如。

尊享“C”型環繞式獨立私家大花園

約6.7米挑高客廳（局部），面寬達到了約9.4米，比肩大平層奢適尺度。

全明地下室，一樓規劃有老人房，二、三層均為套房設計并配置了獨立空間書房（可改臥室）。

捌

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• 疊墅產品——通透與靜謐和諧共生

幕墻：玻璃明澈如無界畫框，將流云、樹影、四季晨昏收納入室；

靜界：三重疊三玻似無形濾網，輕輕濾去塵囂，只留風聲鳥語相伴清眠。

創新疊墅形制，上下疊兼得獨立空間。

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獨立入戶，上疊從北邊的院子回家，直接上電梯，動線簡單直接。

下疊從南面的庭院入戶，一路低頭可見花草，抬頭望見風月，但見不到上疊鄰居。

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私密的極致，是上下疊各自有一個獨立電梯井。

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動靜分區，傳統上下疊之間干擾最大的，是緊鄰的相隔樓層，動靜分區不一致。

下疊的二樓是臥室，如果上疊的首層三樓是客廳，很多熱鬧是免不了現場同步直播的。

而觀寧府創造性地將上疊客廳抬升至四樓，三樓設計為臥室。

相鄰的二三樓是兩戶的臥室，靜享私域空間。

這同樣來源于對生活細致的洞察。

疊墅戶型同樣有多種，本文以下疊觀明戶型為例。

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建筑面積約200 m2建筑面積城市疊墅。

獨立電梯入戶，舒適和私密兼得。

全明地下室，一樓以“動”為主線，規劃了客廳、廚房，并設計了老人房，二樓以“靜”為主題，規劃了兩大套房，和獨立書房。

玖

• 社區景觀寫仿上海五大名園—豫園

取意上海豫園的造園哲學，中心景觀以“內斂山水，下沉成畫”為理念，將傳統造園技法一一筑山、理水、構亭、架橋，置石、植木、引徑、設池、 借景一一凝練重構，于下沉庭院中構筑起可游可居立體山水卷軸。

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• 項目規劃布局“一軸兩園”，溪山寫仿、畫中之境、是一幅流動的山水詩畫長卷

南北兩大地塊設計以書院結構布局為藍本，融入水院概念，遵循前庭后院、五進院落的府園之序，以現代語言回應文人雅士的精神特質，演繹古代山水風雅生活意境。

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“一軸”（人文山水軸）引領，“兩園”（南北書院山水園）輝映，五進禮序層層遞進，十處雅景， 如同從古畫中提取的自然精靈，交織出可游、可賞、可棲的人文雅集場域。

• 十曲花巷國色生香，豐富景觀著墨山水長卷

項目以"南北雙園"為"底，通過主街一巷道一里弄，三級歸家序列，構建"五迸式禮儀門庭, 實現從城市到私宅的漸進心境轉換。

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• 青浦乃至魔都均非常罕見的園林式雙會所配套

7大主題重塑家族隱逸生活。

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南北雙會所，于園林深處靜立，功能分置。7大主題空間（恒溫泳池/健身房/私宴廳等），將高端社交體驗巧妙嵌入自然肌理。
晨泳時，波光粼粼，綠意環繞；私宴中，林下舉杯，清風佐餐；休憩處，花香伴眠，鳥鳴為曲。這不僅是一處場所，更是重塑家族隱逸生活、圈層自然共鳴的精神客廳。

拾

中交城投，是世界500強企業中交集團的城市綜合開發運營專業投資平臺，堅持“城市綜合開發+”發展模式，積極開拓發展與城市相關的戰略性新興產業投資業務。10年間，業務橫跨9省21城，實施項目超80個，總合同額超5000億元。
本次與青浦新城公司深度開展央地合作，充分發揮央企平臺全產業鏈資源優勢，緊扣城市發展脈絡，共同推動老城廂從“文化地標”向“活力樞紐”蝶變，重塑長三角城市群價值坐標系。

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（以上解讀僅供參考，最終請以官方公示為準。）

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來源：中交城投、浙中房主等
編制：大青浦房談