王健林暫退，但日本“萬(wàn)達(dá)”依然年入千億【日本房產(chǎn)相關(guān)1】

筆者計(jì)劃將日本房產(chǎn)相關(guān)話題做成一個(gè)系列，赴日買房之前，不妨看看。

有家公司，在全日本共擁有可供租賃的房屋73萬(wàn)戶。這個(gè)數(shù)字聽起來似乎并不太炸裂。

按照這家公司，UR（全名為“UR都市機(jī)構(gòu)”）的租戶構(gòu)成，既有單身族，也有帶娃的家庭。倘若平均每戶兩人，也只占全日本租房人口（1.2億人口中3500～4000萬(wàn)）的3-4%。

但這73萬(wàn)戶遍及整個(gè)日本，而且房子全歸UR所有，它是大地主，而非二房東，“全國(guó)連鎖”、統(tǒng)一裝修、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，可以實(shí)現(xiàn)每年穩(wěn)定現(xiàn)金流數(shù)千億日元。

這UR，有點(diǎn)東西。

筆者早就聽說過UR，印象中大概是中產(chǎn)版的Sharehouse，或是日本人在買房或確定在某市扎根之前的“過渡型”公寓住宅。最近跟同事一聊，沒想到工作很多年的40代日本人都會(huì)極為認(rèn)可UR。2004年創(chuàng)辦的UR之于日本社會(huì)，絕不亞于萬(wàn)達(dá)、保利、萬(wàn)科等房產(chǎn)大佬之于中國(guó)社會(huì)。

它究竟是如何罕見地?fù)碛腥绱硕嗟漠a(chǎn)權(quán)，影響如此多人的生活？筆者今天為您簡(jiǎn)單科普。

本篇并非UR廣告，筆者亦不是中介。只是希望借UR的故事順便聊聊日本的文化特點(diǎn)社會(huì)制度都市再生，還有中國(guó)的自如公寓曾經(jīng)的蛋殼等企業(yè)所面臨過的困境。（本篇圖片來自：PR TIMES）

UR憑什么做到的大地主？

它的英文名是URban Renaissance Agency，前身是“日本住宅公團(tuán)”，即日本政府下屬的國(guó)策住宅開發(fā)機(jī)構(gòu)。它官網(wǎng)寫著自己的主要業(yè)務(wù)：

土地整備／再開發(fā)→ 都市更新；

住宅建設(shè)／翻新→ 租賃市場(chǎng)；

研究開發(fā)／技術(shù)實(shí)驗(yàn)→ 智慧城市、防災(zāi)、低碳化；

社區(qū)管理／高齡化支援→ 城市社會(huì)運(yùn)營(yíng)；

與民企合作→ 提供地塊，吸引商業(yè)、醫(yī)療、教育設(shè)施。

敲黑板：UR的首要任務(wù)是都市再生。

UR的房齡從20年到50年，每隔15～25年就會(huì)定期翻新。年輕人/新婚夫婦/短期調(diào)動(dòng)工作的公司職員是它的主力租客，近些年也開始覆蓋希望與子女住得近的老年人/養(yǎng)娃一族/養(yǎng)毛孩子一族。

它的房子主要是公寓，最大的優(yōu)勢(shì)是平價(jià)，而且無(wú)禮金、更新費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、中介費(fèi)，可短期退租。在日本，總成本比同地區(qū)私房能夠低20～30%。

“大方”的背后，UR是一個(gè)半官方性質(zhì)的公司，屬于政府法人，日本國(guó)土交通省監(jiān)管，也并非上市公司。

它從國(guó)家或地方政府拿地，自己負(fù)責(zé)規(guī)劃、建造、出租、管理，有穩(wěn)定租金回報(bào)；它也通過重建“團(tuán)地”（類似于中國(guó)的小區(qū)，5～20棟樓圍起來）和開發(fā)新都市中心來獲益。它像一個(gè)大規(guī)模資產(chǎn)管理公司，又像是一個(gè)雖不急于賺錢，但運(yùn)作極其穩(wěn)健的商業(yè)機(jī)構(gòu)。

日本租房人口多，東京這個(gè)，50%的人都租房。一旦UR能通過規(guī)模化獲得成本優(yōu)勢(shì)（裝修、翻新、管理），加上它遍及全國(guó)的毛細(xì)血管，就能獲得民企難以復(fù)制的優(yōu)勢(shì)。

日本房產(chǎn)市場(chǎng)的各類角色

下面來回收一些懸念。

首先，UR之所以是UR，最大原因是它的國(guó)有背景。

從“拿地”這個(gè)環(huán)節(jié)，UR就無(wú)人能敵。它一邊做老破小的翻新，一邊還負(fù)責(zé)著新地塊的開發(fā)。UR創(chuàng)立于2004年，由“都市基盤整備公団”改組而來。它直接合法繼承了兩撥房子：

“老破小”團(tuán)地小區(qū)被它據(jù)為己有，都市空地、舊鐵路用地任由它再開發(fā)，地方政府、私營(yíng)開發(fā)商（東急不動(dòng)產(chǎn)、大和房屋等）與它緊密合作。這種碾壓式的強(qiáng)悍，使得地方政府但凡想到地產(chǎn)項(xiàng)目，都傾向于抱UR的大腿，而非自己再建一個(gè)UR。

以一個(gè)普通的UR地塊為例，面積還不小

其次，它的首要任務(wù)是都市新生，就產(chǎn)生了“合二為一”的罕見定位：它既拿地，又招租。

若不這樣，直接面臨的問題是：

只負(fù)責(zé)拿地和翻新（都市再生），不負(fù)責(zé)后續(xù)的出租問題，那么誰(shuí)來買單，誰(shuí)來做招租的臟活累活？
只負(fù)責(zé)裝修招租和管理，那么房源又從哪里來？如何拿地，怎樣與房主長(zhǎng)期穩(wěn)定合作？對(duì)房東“年付”還是“季付”？向租客按“月付”收租？如果是預(yù)支收來的租金，那么萬(wàn)一資金鏈斷裂呢？

其實(shí)后者，也是中國(guó)住宅地產(chǎn)的難點(diǎn)，萬(wàn)達(dá)、保利、萬(wàn)科等都受其掣肘，就更不必說自如、蛋殼等模式。還沒等到你退租，你住的公寓品牌先退場(chǎng)了。

UR與民營(yíng)企業(yè)的對(duì)比（對(duì)不起，它是國(guó)企，別人根本沒得比

再次，UR根本沒有民企那么大的焦慮感。它不擔(dān)心租不出去，盡管它的房子質(zhì)量本就很高；它不貪圖短期獲益，所以根本就不賣房，只持有。

在日本，企業(yè)宿舍、民營(yíng)公寓、國(guó)營(yíng)或半官方公寓形成三大租賃支柱。UR占盡機(jī)會(huì)，也不必上市，甚至還能享受城市再生的政府補(bǔ)貼。

簡(jiǎn)單插播UR的歷史：千禧年伊始，日本面臨的問題，一是団地的老破小問題，二是年輕人租房難。如何把老破小整理整理，打包一下再租出去？這就是政府給UR的重要任務(wù)：都市再生。UR不依賴于市場(chǎng)利潤(rùn)，于是強(qiáng)調(diào)自己：

無(wú)禮金、無(wú)更新費(fèi)
設(shè)計(jì)現(xiàn)代、位置好
適合工作族、小家庭

它的代言人先后請(qǐng)了竹中直人、堺雅人、吉岡里帆、千葉雄大等，有靠譜成年人的代表，也有親和力年輕一代。

UR代言人吉岡里帆和胖了的千葉雄大

經(jīng)過改修，這些公寓煥然一新，但是平均建筑年數(shù)在30～40年之間。它每15～25年進(jìn)行一次大規(guī)模翻修（外墻、防震、水管、電氣系統(tǒng)、共用部分），每5～10年進(jìn)行一次輕微更新（內(nèi)裝、廚房、浴室設(shè)備），有時(shí)直接拆掉重建。

它的另一個(gè)常態(tài)業(yè)務(wù)是拿新地塊，它與地方自治體簽訂“都市再生協(xié)議”，造出新的住宅＋商業(yè)＋學(xué)校＋綠地一體區(qū)。

東京?豊洲／有明→ 原本舊碼頭區(qū) → UR主導(dǎo)再生
橫濱?港北ニュータウン→ UR規(guī)劃開發(fā)
大阪?千里中央→ 団地再生＋高層住宅更新

說了這么多UR的先天優(yōu)勢(shì)，其實(shí)人們也不該否認(rèn)UR本身的高度執(zhí)行力。房子多，質(zhì)量穩(wěn)，因?yàn)樗鼡碛幸粋€(gè)不追求短期利益的經(jīng)濟(jì)體系。

它有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)與翻新機(jī)制，依靠設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)庫(kù)，按年代、結(jié)構(gòu)、地區(qū)劃分房子的情況，而且核心環(huán)節(jié)不外包；它自己做招租，全部系統(tǒng)數(shù)字化，空房率可控（全國(guó)約3–4%，遠(yuǎn)低于民間租賃市場(chǎng)）；它還非營(yíng)利導(dǎo)向，不追求溢價(jià)，不會(huì)“偷工減料”。

說到這里，我們似乎又在討論一個(gè)日式“奇觀”了。

放眼全球，也有一些類似UR的角色。

其他類似UR的住宅體系：規(guī)模大的沒有它市場(chǎng)化，像是發(fā)大鍋飯的

剛才我們頻繁提到一個(gè)詞“團(tuán)地”。

UR自己畫的團(tuán)地模擬圖，活脫脫一個(gè)快樂大本營(yíng)

團(tuán)地是日本社會(huì)一個(gè)很重要的存在，像是幾棟筒子樓圍起來的“小區(qū)”，早年住在這里的人還有一些情結(jié)，所以更像是中國(guó)的“大院”。

日本房產(chǎn)兩條并行軌道：公共住宅和民間住宅。日本的一戶建房主可以買下“地”并且成為真正的地主。但團(tuán)地，抱歉，恕不銷售。

“団地”是戰(zhàn)后日本政府為應(yīng)對(duì)都市住房短缺而推出的集體住宅群體，是戰(zhàn)后日本中產(chǎn)“夢(mèng)開始的地方”，帶院落、有商店、有操場(chǎng)，象征著現(xiàn)代化、小區(qū)化。在高峰期全國(guó)的團(tuán)地約有300萬(wàn)戶，住著上千萬(wàn)人。

我同事的丈夫一家多年前從長(zhǎng)崎到東京落戶，她的婆婆在同一個(gè)團(tuán)地結(jié)識(shí)了來自全國(guó)各地，共同“上京”的“團(tuán)地妻”，并且成了一輩子的閨蜜。

到如今，老年人在團(tuán)地住了多年，UR創(chuàng)辦前就住在那，團(tuán)地被UR收編之后，還住在那里。他們的下一代，1970–90年代的那代人就是“大院子弟”。UR改變了兩代人的生活。

日本的團(tuán)地文化作品：攝影師若木信吾、石川直樹：拍過《団地日和》《団地の記憶》等系列；
動(dòng)畫/漫畫：《団地ともお》（《團(tuán)地友夫》）：團(tuán)地小學(xué)生的日常生活；
《ちびまる子ちゃん》（櫻桃小丸子）早期設(shè)定借鑒團(tuán)地生活；
電影：《団地》（2016，導(dǎo)演阪本順治，主演藤山直美）：黑色喜劇式描繪老年人團(tuán)地生活；
音樂：平成后期有“団地ソング”流行，帶懷舊氣息。

不過，UR≠團(tuán)地。它還有塔樓、少量聯(lián)排、獨(dú)立住宅等。

真實(shí)而樸素的UR團(tuán)地

這么來看，很難說是日本社會(huì)的變革帶動(dòng)了UR，還是UR與團(tuán)地的出現(xiàn)進(jìn)一步塑造了日本。

日本老齡化嚴(yán)重，超過28%人口65歲以上，但實(shí)際上進(jìn)養(yǎng)老院的只有10~15%，日本的房產(chǎn)繼承稅又高，老人不給自己買房，也大概率不給孩子買房。很多人選擇團(tuán)地養(yǎng)老，與老友相伴。

為了迎合他們的需求，最近UR推出了“近居”優(yōu)惠，直系3代親屬住UR的房子就有月租直減，更鼓勵(lì)父母與子女住在同一個(gè)團(tuán)地的不同棟樓，隔著“一碗湯的距離”。

日本職場(chǎng)的一個(gè)特征是異地輪崗頻繁，今年在大阪，明年被派九州。男性也較少單身赴任，妻子料理家務(wù)，自己自理能力變差，自嘲“廢物一個(gè)”。日本還沒有戶籍制度，教育水平也比較平均（除東京一些非富即貴的區(qū)域之外），人們可以輕易地在全國(guó)流動(dòng)。UR是很多公司的“社宅”，在UR的不同公寓之間切換，也可以享受減免。

如果把UR視作順應(yīng)日本社會(huì)變化的縮影，那么近年還有個(gè)趨勢(shì)：外國(guó)人陡增。無(wú)論UR模式是否國(guó)際化，UR自己反正做到了“國(guó)際化”，外國(guó)人比例很高，進(jìn)了小區(qū)，小東南亞或者小印度的感覺撲面而來，而且家家都有孩子。所以，筆者真的不是給UR打廣告，并不是所有人都希望每天都和印度家庭抬頭不見低頭見。

東瀛雖是近鄰，但筆者認(rèn)為，日本出了個(gè)UR，而中國(guó)則是出不來（或許壓根不需要）UR。

所以，最關(guān)鍵的一點(diǎn)是：日本社會(huì)需要UR。

我們剛才反復(fù)提到“城市再生”。這個(gè)詞在中國(guó)很少聽到。

1945后，日本戰(zhàn)后廢墟重建，
1950–70s，高度經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)期的郊區(qū)住宅建設(shè)；
1995年阪神大地震后，“都市再生”正式成為國(guó)家政策關(guān)鍵詞；
2001年設(shè)立“都市再生本部”（內(nèi)閣直屬）
2004年UR誕生。

UR負(fù)責(zé)的災(zāi)后重建區(qū)域圖

在多災(zāi)多難的國(guó)度，不考慮“再生”，就根本沒法“生”。

房子不翻新，耐震性首先就是問題。很多舊團(tuán)地的建造年代在1960-70年代，要么推倒，要么加固。隨著多條地鐵的開通，每個(gè)區(qū)域的吸引力也會(huì)改變。

是的，日本早就面臨著城市的老化問題了。日本的城市設(shè)施在1980年代就差不多定型，而中國(guó)的大部分城市建設(shè)年輕，20-40年歷史的住宅相對(duì)少，新一線城市仍在建設(shè)中，所以城市再生需求暫低。

但是再過二三十年呢？都說日本的今天是中國(guó)的未來，下面這幾件事，不考慮下嗎？

房子的防災(zāi)+ 老化對(duì)策（耐震、避難空間、再開發(fā)）

住宅的高密度再編制（老團(tuán)地／小區(qū)翻新、城市中空地再利用）

綠色與可持續(xù)（節(jié)能、社區(qū)花園）

社會(huì)融合（老中青共居、外國(guó)人融入）

中國(guó)的土地歸國(guó)家所有，政府可以通過“規(guī)劃調(diào)整”或“城市更新”收回使用權(quán)，由于財(cái)政依賴土地出讓金，拆舊蓋新也是地方政府的主要收入來源。

以北京的老城區(qū)為例，單位宿舍區(qū)、筒子樓、老小區(qū)都屬于“成片集中式開發(fā)”，只要政府決定拆遷，幾百上千戶都要“一鍋端”。成本高、阻力大，但一旦成功，收益巨大。萬(wàn)達(dá)、保利等開發(fā)商獲益，居民也多拿了幾張房本。

日本幾乎沒有什么動(dòng)遷。一戶建的地歸屬于房主；公團(tuán)的地雖然屬于政府，但是政府沒有動(dòng)力，或者沒有來自民營(yíng)的動(dòng)力去推倒重建。

也因此，UR的角色非常特殊。

筆者認(rèn)為，UR對(duì)日本社會(huì)的影響被低估了。

一個(gè)穩(wěn)定的長(zhǎng)期租賃企業(yè)意味著什么？對(duì)城市做長(zhǎng)期規(guī)劃，讓年輕人減少壓力，給他們?nèi)ザ鄠€(gè)城市嘗試的機(jī)會(huì)。

它讓人們的生活標(biāo)準(zhǔn)變得更統(tǒng)一。這也是外國(guó)人移民日本的理由之一：社會(huì)平均化，上限未必太高，但下限絕對(duì)不低。

同樣的房型和家居擺設(shè)，類似的生活節(jié)奏，相像的鄰里結(jié)構(gòu)，日本本身就是貧富差距較小的國(guó)度，一棟長(zhǎng)期公寓，絕對(duì)能夠讓人們想到自己接下來二三十年的生活。

來日本后，筆者嚴(yán)重感覺到，前面的一兩代人，人與人的軌跡非常相似（小愛好還是因人而異的）。其實(shí)人生幾十年，必經(jīng)的事情無(wú)非就是那幾件，“什么時(shí)候做什么事”仿佛是社會(huì)的默契，每個(gè)家庭的樣貌，也像被一間間樣板房預(yù)設(shè)好了。

棒球明顯大谷翔平的故事里面，最讓日本人動(dòng)心的，是他早早就寫下的人生規(guī)劃：什么年齡立業(yè)，什么年齡成家。定下人生目標(biāo)，并且使命必達(dá)，使得剛過30歲的大谷翔平成了全民偶像。

不好嗎？不刺激，但足夠安全。

所以衣食住行的“住”很重要，UR的角色很關(guān)鍵。畢竟，你住的地方，就是你的生活。

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