疊拼物業費僅1元/㎡/月？成都一新房物業開始“去人力”

“僅約1元/㎡/月！”

在成都改善市場步入“品質越高，物業費越貴”的內卷之時，位于天府新區南湖板塊的天府寶閣麗項目于日前公開向市場拋出這一定價——承諾其未來疊拼部分物業費僅約1元/㎡/月。

天府寶閣麗項目沙盤實拍圖

按照常理，疊拼物業費本就高于高層產品，且參考目前成都的市場價，已不乏有物業費突破10元/㎡/月的項目，1元/㎡/月的收費甚至不及一些“老破小”。那么，這究竟是營銷噱頭，還是對改善物業價值的顛覆性舉措呢？

天府寶閣麗是誰？

對于成都樓市而言，天府寶閣麗或許還是一個陌生的名字，但其所在的地塊卻不乏話題度。該地塊占地約80畝，位于劍南大道東側，南側為美岸路和地鐵5號線南湖立交站，北側為藍潤天府MIC項目。

天府寶閣麗項目實拍圖

時間回溯至2024年3月，歷經數次流拍、多次撤回，這宗原屬于森宇的商住地塊才最終在法拍市場被家慈地產以約2.8億元的總價競得。這不僅標志著自2016年起便陷入停滯的南湖森宇地塊迎來重要轉機，這也是家慈地產首次落子成都主城區。

公開資料顯示，家慈地產以房地產營銷策劃及銷售代理起家，后開始涉足地產開發業務，此前項目主要分布于崇州、遂寧等地。

天府寶閣麗于今年3月取證，本月開放示范區。根據規劃，住宅部分共計105戶，全部規劃為上下疊墅，建面約101-120㎡，帶裝修總價約850萬元起，截至目前，取證105套房源中，共網簽13套。

天府寶閣麗項目實拍圖

目前，項目聲量并不算大，但其提出1元/㎡/月的物業費卻頗為搶眼，在項目現場，四川家慈地產顧問有限公司董事長羅晶鑫接受了記者的采訪。

高得房率和物業機器人，

能否實現居住成本與品質的雙贏？

問題1：

1元/㎡/月屬實or噱頭？

采訪中，羅晶鑫確認了1元/㎡/月物業費為屬實。

他進一步解釋道，這一價格是基于項目的實際得房面積所計算。倘若以建筑面積來算，物業費標準實際為4.85元/㎡/月。

之所以存在這種巨大差異，首先源于項目超高的得房率。以天府寶閣麗的戶型為例，其建筑面積約101-120㎡，但上疊實得面積約411-449㎡，下疊實得面積約413-486㎡，得房率高達400%左右。因此，折算到實得面積上，物業費才降至約1元/㎡/月。

天府寶閣麗項目實拍圖

記者梳理了成都其他在售疊拼項目物業費情況，對比可見，即便按4.85元/㎡/月的標準，天府寶閣麗在市場中已屬“低價”；而若考慮其超高得房率，約1元/㎡/月的居住成本，則堪稱當前新房市場的“地板價”。

問題2：

戶數少物業運營艱難，如何破題？

眾多周知，在改善時代，物業費并非越低越好。尤其在800萬+市場，物業服務品質更是成為各家開發商重點競爭的領域之一。這也導致不少小地塊或戶數較少的項目中，即使物業費達到近10元/㎡/月，物業公司仍面臨運營壓力。

某物業負責人幫忙算了一筆賬，100 戶以下社區的人均服務成本比300戶以上社區高三到五成，因人員無法規?；渲茫O備折舊分攤到每戶的成本顯著上升。

而且高端定價的物業服務，在人力上支出要大大高于普通項目。然而，天府寶閣麗卻反其道而行之，主動將物業費“打下來”。對于業主而言，一方面意味著生活成本的降低，但另一方面也難免擔心：低費用之下，服務品質要如何得到保障？

天府寶閣麗項目實拍圖

“科技創造生活?！绷_晶鑫表示，物管行業在過去是典型的勞動密集型產業。按照傳統的運營模式，一個項目的自有人員+外包人員成本將占到總成本的70%左右。對于一個有105戶業主的小區，通常需配備約35人的服務團隊，年成本約為330萬元。若按照當前的收費標準，該項目全年物業費收入不到100萬元，將難以支撐物業運營。

天府寶閣麗從規劃之初，就確立了“去垃圾桶、去保安、去快遞、去外賣”的設計理念。未來，包括地下室衛生打掃、垃圾上門取件、外賣地面和空中的派送等場景，或都將交由機器人完成，以增加工作效率和提升物業的精準程度。

據其測算，機器人將取代約1/3的物業人員，但是為了小區安全及業主居住體驗，核心崗位仍需保留，如保潔、客服、安保等必要崗位。“相當于通過機器人實現了降本增效，即便物業運營再有虧損，未來項目商業部分的租金也完全能夠覆蓋?！?/strong>

市場觀察：

物業機器人，離我們還有多遠？

據羅晶鑫透露，天府寶閣麗將于明年交付，屆時或成為成都物業機器人應用場景最豐富的小區。

在他看來，當前小區中的主要矛盾多集中于物業和業主之間，而機器人的大范圍應用將有效緩解這一矛盾。因此，他認為，未來2-3年，物業領域將迎來一輪機器人的爆發式提升。

興業證券等機構的研究報告也顯示，從2025年開始，物業機器人有望迎來“奇點時刻”——技術成熟度與成本曲線有望實現黃金交叉，迎來規?；瘧玫墓拯c。

然而，理想與現實之間仍有距離。從目前購房者和行業反饋來看，要想憑借物業機器人實現“居住成本的降低、居住品質的提升”，并以此贏得市場認可，仍有很長的一段路要走。

一位業內資深人士就曾直言：“服務是決定居住體驗與房屋長期價值的終極結果。而高端服務，就是‘人海戰術’。”

某頭部物業公司負責人也指出：“技術與成本的雙突破，將是機器人走進更多社區的關鍵。此外，要如何在標準化服務之上保留‘人的溫度’，也是亟待解決的問題。短時間內，人機協同將還是最優解。”

那么，正在看本文的你，看好未來機器人走進小區做物業服務嗎？歡迎在評論區留言。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創意/視覺中國

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