青浦約1.0容積率地塊再現，上海第九批次“土拍”清單公布

內容摘要：上海第九批次“土拍”清單公布，青浦有兩幅地塊上榜，約1.0容積率地塊再現。

近日，上海市2025年擬出讓住宅用地清單信息公示和出讓預告（九），即今年上海第九批次“土拍”清單發布。

本批次“土拍”共涉及浦東新區、楊浦區、寶山區、嘉定區、奉賢區、青浦區6個地區共計9幅國有建設用地（含組團）。

其中，隸屬于主城區的有6幅地塊，分別為浦東新區1幅、楊浦區2幅、寶山區2幅、青浦區1幅。

這9幅地塊與各環線區位關系如下

內環線以內：無。
內環線與中環線之間：1幅地塊，楊浦區。
中環線與外環線之間：3幅地塊，1幅為楊浦區地塊，2幅為寶山區地塊。
外環線與郊環線之間：2幅地塊，1幅為青浦區地塊，1幅是浦東新區地塊。
郊環線之外：3幅地塊，青浦區、嘉定區、奉賢區各1幅地塊。

今年第九批“土拍”總出讓面積約為28.92公頃（約433.8畝），單幅出讓面積最大的是寶山區的N120702單元B2-08地塊，出讓面積達5.60公頃。以行政區劃為單位，本次出讓面積最大的區域為楊浦區，2幅地塊合計出讓面積為6.94公頃。

本市擬于2025年10月下旬發布本次住宅用地出讓公告，11月下旬開始組織交易活動。

本批次“土拍”青浦區也有2幅地塊上架，1幅位于青西“高鐵之鎮”練塘，1幅位于青東主城區片區的徐涇。兩地塊總出讓面積約6.21公頃（約93.15畝）。

下面我們就來重點介紹一下青浦區的這兩幅地塊。

一、青浦區QPS3-0101單元21-01地塊

青浦區QPS3-0101單元21-01地塊，其四至范圍東至尤涇路，南至練葦路，西至尤松路，北至綠地。

21-01地塊隸屬于練塘鎮，擬出讓面積約3.72公頃（約55.8畝），容積率僅為1.05，這是繼青浦新城城市更新實踐區，朱家角鎮地塊后，青浦區再現容積率幾乎為1.0的超低容積率地塊。

根據這次官方發布的地塊推介圖則顯示，21-01地塊內還規劃了菜場和養老設施。

21-01地塊距滬蘇湖高鐵入滬第一站練塘站直線距離約2.2公里，目前該高鐵站周邊正在推進站前組團規劃，總用地規模38.25公頃規劃。

21-01地塊東側為22-01地塊，同為低密度住宅地塊。

今年3月，青浦區舉辦的“高效賦能·共贏未來”2025年優質地塊推介會上顯示，21、22街坊總面積約8.13公頃（121.95畝），那么，我們推測22-01地塊面積約為4.41公頃左右。

21-01地塊應該是練塘鎮近十多年來首幅普通商品房出讓地塊。

練塘鎮最近一次“土拍”估計要追溯至十幾年前了，我們查閱了上海土地市場展示的青浦“土拍”資料，相關資料僅展示至2008年，均未查閱到該鎮普通商品房地塊出讓信息。

那么，目前該鎮樓市什么行情呢？

21-01地塊西側為旭輝朗悅庭，資料顯示該小區于2014年竣工，目前二手房均價約1.2萬多元/平方米（僅供參考！）。

21-01地塊位于練塘鎮的東部，周邊除了練塘高鐵站，還配套有顏安中小學，練塘幼兒園和練塘社區衛生服務中心。

二、青浦區QPPO-0101單元17-05地塊

青浦區QPPO-0101單元17-05地塊，四至范圍東至北蟠龍港，南至徐民東路，西至17-06地塊，北至會恒路。

17-05地塊擬出讓面積約2.49公頃，容積率為2.2。

本次公告圖則顯示，該地塊西側規劃了一幅商業或商辦用地。

該地塊所屬板塊最近一次“土拍”為2023年8月的西虹橋蟠東路西側18-01、18-03、18-04地塊，住宅部分（18-01地塊）容積率為2.0。當時吸引了龍湖、招商、中建八局、同濟、安徽置地等5家房企參與報名，最終由同濟通過搖號競得，成交價13.32億元，成交樓面價為30346元/平方米，溢價率高達9.66%

17-05地塊隸屬于虹橋主城區，周邊配套非常成熟。

交通方面，地塊北側除了既有的17號線蟠龍路站，其東側建設中的2號線西延伸蟠祥路國家會計學院站也已進入試運行階段，預計進博會前開通運營，是正宗的雙軌交樓盤。我們查閱進博會官網獲知，今年第八屆中國國際進口博覽會將于11月5-10日舉辦。

教育方面，周邊有公辦學校，實驗蟠文幼兒園、徐涇第一小學、徐涇中學；民辦教育設施有世外學校（幼兒園至高中）、愛菊幼兒園。

另外，板塊內還規劃了崧澤高架北側20-10地塊九年一貫制學校，其位于徐涇鎮崧澤高架、蟠秀路西北，目前前期工作正在加速推進中，該學校很可能委托上海中學管理（具體以政府公告為準，本文解讀僅供參考）。

具體分析請查閱延伸閱讀：

重磅，崧澤高架北側20-10地塊九年一貫制學校新建項目啟動招標

商業方面，地塊周邊有蟠龍新天地、首位奧特萊斯、龍湖虹橋天街購物中心等。

可以想象，17-05地塊一定會成為本批次最熱門地塊之一。

截至目前，今年青浦區“公開”招拍掛的普通商品房地塊共計10幅地塊（數量以上海土地市場成交展示為參考，不含本批次兩地塊），總出讓面積約237317平方米（約356畝）

另外，今年青浦區協議出讓的普通商品房地塊共2幅，總出讓面積約32579平方米（約49畝），即位于青浦新城城市更新實踐區的J2-01、J7-01地塊。

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（以上解讀僅供參考，最終請以官方公示為準。）

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來源：上海土地市場等
編制：大青浦房談