6 畝地能修成啥樣？川師板塊超小體地塊剛剛拍出

今天，成都拍出兩塊宗地：一宗位于錦江區(qū)川師板塊的6畝地塊，以樓面價18100元/㎡被仁和春天拿下；一宗位于成華區(qū)崔家店的60畝地塊，被越秀以樓面地價16500元/㎡競得。

錦江區(qū)這種占地僅6畝的迷你地塊儼然成為了本土小房企的“香餑餑”，吸引了錦江統(tǒng)建、四川聯(lián)投、仁和春天、合喜安筑（陽光大地）、宏嘉，5家房企報名，全是本土房企。

僅6畝，周邊分布多所學(xué)校

位于錦江區(qū)川師板塊的這宗地塊占地6畝，容積率2.5，起拍樓面價并不低，為15900元/㎡。

這一地塊的坐標(biāo)有兩大標(biāo)簽：

1、錦江區(qū)東中環(huán)。

地塊位于川師板塊，一街之隔就是萬科城市花園廣場，周邊還分布著萬科城市花園、沙河壹號、新希望錦官閣、萬科·金潤華府等項目，社區(qū)商業(yè)、底商等形成了完善的商業(yè)配套。

步行幾百米，還有前兩年入市的四川師大站TOD·錦江府，項目此前的清水單價在3.2萬元/㎡左右。而區(qū)域內(nèi)的二手房萬科城市花園的成交單價在2-2.9萬元/㎡。

生態(tài)資源方面，能夠享受到一街之隔的沙河公園+洗瓦堰綠道；周邊有7號線四川師大站和8/13（在建）號線，距離都在1km左右。

沙河公園實拍圖

2、教育資源。

地塊周邊分布著麥芙幼兒園、成都師范附屬小學(xué)萬科分校、四川師范大學(xué)附屬中學(xué)等學(xué)校。同時，在地塊2公里以內(nèi)，還有兩所私立學(xué)校：成都嘉祥外國語學(xué)校和成都市錦江區(qū)師一學(xué)校，兩所學(xué)校的熱度都很高。

坐標(biāo)的優(yōu)勢也代表著這一地塊后期的客群厚度——區(qū)域內(nèi)不乏換房人群，也有為了兼顧學(xué)住的家庭。

超小地塊面臨啥問題？

主城區(qū)的小地塊，是城市發(fā)展不可避免的情況。越成熟的區(qū)域，越容易出現(xiàn)這種迷你地。

對于一些小房企而言，小地塊占用的資金量小，不會影響企業(yè)正常經(jīng)營，并且現(xiàn)金流回收更快的項目，是他們留在主城的更好選擇。

但小地塊也面臨一些不可忽視的問題。

最直接的一個爭議就是：小地塊沒有小區(qū)環(huán)境，能否打造高溢價產(chǎn)品？

易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)曾提到，極剛的產(chǎn)品不太適合未來的市場走向，小地塊豪宅化是接下來的趨勢。同時，產(chǎn)品上的差異化和純粹度將是這類產(chǎn)品在市場上占據(jù)一席之地的關(guān)鍵。

從此前的市場經(jīng)驗來看，成都一些10余畝的小地塊，曾是小地塊豪宅化的代表。

比如位于南一環(huán)的陽光城檀悅，位于南二環(huán)的建發(fā)·望江云啟，以及今年底即將登場的邦泰339項目——戶型面積來到200㎡以上。

這類項目，拼的更多的是地段的不可替代和資源的稀缺性。

但當(dāng)?shù)貕K面積來到10畝以下，且城市資源優(yōu)勢不夠明顯時，一部分房企會選擇更保險的改善產(chǎn)品。我們來看看近年來幾宗10畝以下地塊的表現(xiàn)：

2023年，成都金牛區(qū)一環(huán)路毗鄰石筍街小學(xué)，也出讓了一宗小地塊——占地僅5.7畝，容積率2.5。其后這宗地塊被澳南與四川聯(lián)投拿下，并打造為寬窄學(xué)府。

寬窄學(xué)府布局了2棟樓，以類“L”型分布，一棟24F，一棟15F，包括115㎡和135㎡兩種戶型，共計74套，已經(jīng)售罄。

寬窄學(xué)府總平圖

2023年，大悅城控股也在沙灣推出了一個小盤——熙門·悅著，整個項目占地7.4畝，容積率2.0，打造了74套建面約128-143㎡的產(chǎn)品，公開數(shù)據(jù)顯示，項目至今仍有15套剩余房源。

熙門·悅著總平圖

2020年，騾馬市板塊還迎來了金地39峯，項目占地8畝、容積率3.0，打造了124套建面約120-153㎡的產(chǎn)品，很快售罄。

而今天拍出這塊地，計容建筑面積共一萬方，有業(yè)內(nèi)人士測算，項目修200㎡以上大戶型只能打造一棟樓；而更保險的方式則是參考上述項目，把面積做小，比如選擇143㎡的產(chǎn)品，那么，可以排布2棟樓，總戶數(shù)在70戶左右。

同時，小地塊還面臨另一個具體的問題：后期的物業(yè)維護(hù)。

今年位于紅牌樓的金房云廬就暴露了這一問題：戶數(shù)極少的小區(qū)，很難做到物業(yè)收入少與高物業(yè)費的服務(wù)平衡，這一點可以查看我們此前的文章

從仁和春天在成都的表現(xiàn)來看，無論是其產(chǎn)品力還是物業(yè)服務(wù)水平，都具有較高的口碑，今天拿下這宗小地塊，或許將有更亮眼的解法。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創(chuàng)意/視覺中國

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