6 畝地能修成啥樣？川師板塊超小體地塊剛剛拍出

今天，成都拍出兩塊宗地：一宗位于錦江區川師板塊的6畝地塊，以樓面價18100元/㎡被仁和春天拿下；一宗位于成華區崔家店的60畝地塊，被越秀以樓面地價16500元/㎡競得。

錦江區這種占地僅6畝的迷你地塊儼然成為了本土小房企的“香餑餑”，吸引了錦江統建、四川聯投、仁和春天、合喜安筑（陽光大地）、宏嘉，5家房企報名，全是本土房企。

僅6畝，周邊分布多所學校

位于錦江區川師板塊的這宗地塊占地6畝，容積率2.5，起拍樓面價并不低，為15900元/㎡。

這一地塊的坐標有兩大標簽：

1、錦江區東中環。

地塊位于川師板塊，一街之隔就是萬科城市花園廣場，周邊還分布著萬科城市花園、沙河壹號、新希望錦官閣、萬科·金潤華府等項目，社區商業、底商等形成了完善的商業配套。

步行幾百米，還有前兩年入市的四川師大站TOD·錦江府，項目此前的清水單價在3.2萬元/㎡左右。而區域內的二手房萬科城市花園的成交單價在2-2.9萬元/㎡。

生態資源方面，能夠享受到一街之隔的沙河公園+洗瓦堰綠道；周邊有7號線四川師大站和8/13（在建）號線，距離都在1km左右。

沙河公園實拍圖

2、教育資源。

地塊周邊分布著麥芙幼兒園、成都師范附屬小學萬科分校、四川師范大學附屬中學等學校。同時，在地塊2公里以內，還有兩所私立學校：成都嘉祥外國語學校和成都市錦江區師一學校，兩所學校的熱度都很高。

坐標的優勢也代表著這一地塊后期的客群厚度——區域內不乏換房人群，也有為了兼顧學住的家庭。

超小地塊面臨啥問題？

主城區的小地塊，是城市發展不可避免的情況。越成熟的區域，越容易出現這種迷你地。

對于一些小房企而言，小地塊占用的資金量小，不會影響企業正常經營，并且現金流回收更快的項目，是他們留在主城的更好選擇。

但小地塊也面臨一些不可忽視的問題。

最直接的一個爭議就是：小地塊沒有小區環境，能否打造高溢價產品？

易居研究院智庫中心總監嚴躍進曾提到，極剛的產品不太適合未來的市場走向，小地塊豪宅化是接下來的趨勢。同時，產品上的差異化和純粹度將是這類產品在市場上占據一席之地的關鍵。

從此前的市場經驗來看，成都一些10余畝的小地塊，曾是小地塊豪宅化的代表。

比如位于南一環的陽光城檀悅，位于南二環的建發·望江云啟，以及今年底即將登場的邦泰339項目——戶型面積來到200㎡以上。

這類項目，拼的更多的是地段的不可替代和資源的稀缺性。

但當地塊面積來到10畝以下，且城市資源優勢不夠明顯時，一部分房企會選擇更保險的改善產品。我們來看看近年來幾宗10畝以下地塊的表現：

2023年，成都金牛區一環路毗鄰石筍街小學，也出讓了一宗小地塊——占地僅5.7畝，容積率2.5。其后這宗地塊被澳南與四川聯投拿下，并打造為寬窄學府。

寬窄學府布局了2棟樓，以類“L”型分布，一棟24F，一棟15F，包括115㎡和135㎡兩種戶型，共計74套，已經售罄。

寬窄學府總平圖

2023年，大悅城控股也在沙灣推出了一個小盤——熙門·悅著，整個項目占地7.4畝，容積率2.0，打造了74套建面約128-143㎡的產品，公開數據顯示，項目至今仍有15套剩余房源。

熙門·悅著總平圖

2020年，騾馬市板塊還迎來了金地39峯，項目占地8畝、容積率3.0，打造了124套建面約120-153㎡的產品，很快售罄。

而今天拍出這塊地，計容建筑面積共一萬方，有業內人士測算，項目修200㎡以上大戶型只能打造一棟樓；而更保險的方式則是參考上述項目，把面積做小，比如選擇143㎡的產品，那么，可以排布2棟樓，總戶數在70戶左右。

同時，小地塊還面臨另一個具體的問題：后期的物業維護。

今年位于紅牌樓的金房云廬就暴露了這一問題：戶數極少的小區，很難做到物業收入少與高物業費的服務平衡，這一點可以查看我們此前的文章

從仁和春天在成都的表現來看，無論是其產品力還是物業服務水平，都具有較高的口碑，今天拿下這宗小地塊，或許將有更亮眼的解法。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創意/視覺中國

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