出國后才懂了，為什么，美國幾乎沒有爛尾樓？

前言

美國，一個經濟高度發達的國家，在次貸危機如此洶涌的浪潮席卷下，爛尾樓的數量卻相對較少，這簡直是房地產界的一個神奇現象。這背后隱藏著的，是其獨特的期房銷售模式。

一、美國爛尾樓少的秘密：獨特的期房銷售模式

在很多人的認知里，期房銷售往往伴隨著諸多風險，而美國卻似乎找到了規避風險的秘訣。美國對于期房銷售極為謹慎，要么直接不讓賣期房，要么在預售時僅僅收取定金。這種做法就像是給房地產交易上了一道保險鎖。其付款環節更是與眾不同，開發商必須完成房屋建設并順利交房，且經過驗房確定沒有問題之后，才能拿到款項。

在這之前，所有的款項都被牢牢地掌控在公證托管公司這個第三方手中，受到嚴格的監管。這意味著開發商想要拿到錢，就必須老老實實把房子建好，而且質量還要過關。這種模式下，開發商承擔了幾乎所有的風險，消費者就像站在安全區觀看開發商表演的觀眾。如果開發商能力不足或者企圖過度擴張，那么他們面臨的就可能是巨大的經濟損失。

二、中國爛尾樓產生的根源：地產行業的無序擴張與預售模式的轉變

在中國，爛尾樓就像城市發展進程中的一道道傷疤，觸目驚心。這些爛尾樓的產生，根源是多方面的，其中地產行業的無序擴張首當其沖。

想象一下，有些開發商就像貪婪的饕餮，眼大肚子小。自身明明只有支撐兩棟樓建設的能力，卻妄圖打造一個20棟樓的大型社區。他們被巨大的利潤沖昏了頭腦，完全不顧自身的資金實力和潛在的風險。這種無序擴張就像在薄冰上建高樓，根基不穩。一旦資金出現問題，工程立馬就會像斷了線的木偶一樣停止運轉，爛尾樓也就隨之產生了。這背后其實是利潤空間如同磁石一般吸引著開發商，讓他們在利益的漩渦中迷失了方向，只想著如何獲取更多的利潤，而忽視了最基本的風險控制。

然而，這還不是全部原因。預售模式的轉變也在一定程度上加劇了爛尾樓的產生。曾經，開發商主要靠自己從銀行貸款來完成項目，這時候他們獨自承擔風險。但后來情況發生了變化，期房模式出現了。這種模式就像是把原本開發商承擔的風險包袱，一下子甩到了消費者身上。在這種模式下，房子封頂時銀行就放款給開發商，這時候房子還沒蓋好呢，開發商就提前拿到了錢。這就好比還沒看到貨物的全貌，就先付了全款，風險自然就增加了。與美國那種交房才放款的模式相比，中國的這種模式就像是在走鋼絲，一不小心就會失衡。

三、期房購買背后的心理：期貨概念與消費者預期

在中國的房地產市場，期房購買現象極為普遍，這背后隱藏著有趣的消費心理，其中期貨概念與消費者預期起到了關鍵作用。

很多消費者購買期房時，就像是在參與一場充滿不確定性的賭博。他們看到的不僅僅是一套尚未建成的房子，而是一個充滿財富增值希望的期貨。在他們心中，房子不再僅僅是居住的場所，更像是一個能帶來巨大收益的投資品。就好比看到了一棵還沒長大的搖錢樹，他們堅信在未來這棵樹會結滿金幣。開發商描繪的美好藍圖，諸如周邊即將建設的大型商場、學校，交通會如何便利等，就像魔法咒語一樣蠱惑著消費者。消費者們幻想著未來房價如同火箭升空般上漲，自己的資產也會隨之暴漲。這種對未來房價上漲的預期，讓他們甘愿冒險投入資金。

中美預售制度對比：各有優劣的兩種模式

中美兩國在預售制度上就像兩個風格迥異的拳手，各有各的打法，各有各的優劣。

先看美國，美國的預售制度像是一場精心編排的團體舞蹈，各方配合緊密。他們將房貸打包成債券，賣給期待高安全穩受益的基金，比如各地的養老保險基金。這就好比把風險分散到了整個社會的大籃子里。銀行因此能加快資金周轉，城市建設也能像開足馬力的列車一樣加速前行。可這背后也藏著一顆“定時炸彈”，一旦出了問題，那可就是全社會都要跟著“遭殃”，整個大籃子都會被震得搖晃。

再看中國，中國的預售制度像是一場個人挑戰，把風險分散到了一個個購房者身上。這種方式就像把雞蛋放在了不同的小籃子里。在樓市蓬勃發展時，它像是一陣順風，加快了資金周轉速度，讓城市建設日新月異。但當樓市發展腳步放緩，就像順風突然變成逆風，資金鏈脆弱得像一根繃緊的橡皮筋，一斷就容易產生爛尾樓現象。

結語

中美預售制度各有千秋，那未來在應對爛尾樓問題上，是否能相互借鑒呢？這是個值得深入探討的問題。