深圳33個舊改項目被清退！是開發商無能為力，還是業主不愿拆了？

深圳被清退的舊改項目越來越多。

10月31日，寶安新安街道107發展帶翻身片區（三）城市更新單元計劃宣告失效。

公告顯示，在計 劃有效期內更新單元規劃未獲 市政府或其授權機構批準，更新單元計劃按照公告要求失效，不再開展后續相關工作及辦理相關手續。

往前推一個月，寶安方大邦深產業園和潭頭片區舊改項目相繼失效。

相關規定要求： “調出更新單元計劃未滿三年的用地，不劃入拆除范圍”， 而根據最新規定，住宅類更新項目門檻提高， 需滿足住宅建筑“高度不高于80米”， 更意味著涉居住類項目一旦失效，很難再有改造的可能。

深圳33個舊改項目失效

是開發商沒錢，還是業主不愿拆？

據不完全統計，自2019年3月15日《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃管理規定》出臺、提出計劃實施有效期管理至今，深圳已有33個舊改項目宣告失效。

按區域劃分，寶安占比幾乎一半，有15個，其次是龍華5個、龍崗4個、福田3個。

從項目宣告失效的數量來看，今年無疑是深圳加速清退毫無進展的舊改項目的一年。

截至11月6日，深圳今年共有12個舊改項目失效，是2024年全年的一倍，2023年9個。

據合一城市更新此前披露的數據， 截至2024年6月18日， 正處于計劃失效期仍未調出城市更新計劃的項目共計55個，而目前僅32個項目正式公告失效，還有項目在掙扎推進。

什么原因導致舊改項目計劃失效？是開發商沒錢推進了？還是業主不愿意拆？

從官方的公告中可見一絲端倪：

例如南山西麗的 萬訊博訊城市更新單元，嚴格來說，它并不是被清退，而是項目申報主體申請計劃調出。

而福田梅林的東林工業區項目，則是在取得規劃批復后，一直未完成更新單元范圍內全部權利人的簽約談判工作，未能確認項目實施主體。即業主不同意。

更深層的原因來自經濟賬算不過來。

“很多時候開發商 也無能為力，市場下行，做也是虧，不做也是虧。”一位要求匿名的業內人士說。

有行業內部人士透露，某個在深圳有多個舊改項目的央企，除了當前在建的項目外，其余還在前期的項目全部都停了。“及時止損，再不停下，虧得更多。”

還未被清退的舊改項目，很多也躺平了。深圳市規劃和自然資源局發布的《 深圳市“超容、超高、商辦占比過大”城市更新評估檢討與規劃政策研究 》招標文件中提及到，需要分析153個存在過渡費問題的城市更新重點項目，提出規劃建設方案。

住宅限高或加大舊改難度

3個居住類項目按新規推進

更令深圳居住類舊改雪上加霜的是10月初流傳的規定：

1、2025年10月9日前，已批規劃的住宅類舊改項目，可按原規劃實施。

2、建筑高度超過80米的住宅項目需加強消防審查。

▲網傳文件截圖

合一城市更新指出， 如果深圳所有舊改項目都要符合這一要求， 截至2025年9月30日，僅273個舊改項目（城市更新+土地整備）可豁免限高新規。

一位深耕深圳城市更新領域的人士認為，按上述限高新規，除了工改居和商改居項目外，例如舊住宅區改造、城中村改造項目，難以繼續推進，而 前述兩種類型項目具備可行性也有 前提：沒有大額前期融資和資不抵債的情況。

近期深圳已出現3個舊改項目符合《住宅項目規范》要求或明確要按此規定落實。

寶安沙井康達爾工業園舊改，工改居項目，根據規劃公告，規劃住宅36.75萬㎡，住宅容積率僅3.1。

龍崗坂田物資工業園城市更新項目，工改居項目，在立項公告中明確按《住宅項目規范》要求落實。

南山蛇口片區的太子灣北片區項目，改造范圍為舊工業用地和住宅用地，擬改造為二類居住用地， 立項公告中要求明確按《住宅項目規范》落實。

▲太子灣北片區城市更新單元范圍

更多項目還在觀望，等待政策更明朗的時機到來。