樓市“最后的紅利”，如何把握？

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最后的“紅利窗口”

在當下的市場環(huán)境中，什么是樓市“最后的紅利”？

答案并非某個具體的項目，而是一個正在關閉的政策窗口。

今年5月深圳明確：未來將按照國家統(tǒng)一要求，構建全新的“配售型保障性住房”體系。未來，保障房將徹底與商品房市場“絕緣”，實行嚴格的封閉流轉，無法轉為紅本（即獲得完整產權）進入市場自由交易。

“市場的歸市場，保障的歸保障”理念就此全面落地。

過去我們所熟知的安居房、人才房以及共有產權房這“老三樣”，在現(xiàn)有房源售罄后將不再新增供應，將退出歷史舞臺。

而市場中存量的安居房、人才房，就成了“賣一套、少一套”的政策末班車紅利。

更關鍵的變化是，這個“紅利窗口”的準入門檻，近期也出現(xiàn)了松動。

今年9月，深圳在部分項目試點安居房“開庫”——即在面向輪候庫家庭配售后，如有剩余房源，將向輪候冊以外、但同樣符合條件的家庭配售。

這一系列政策變化，恰好與一個復雜的市場周期相遇。

盡管人們對美好生活、對高品質居住的需求從未消失，但出于對未來的不確定性，多數(shù)家庭的買房計劃都在擱置，持幣觀望成為主流。

現(xiàn)在，到底該不該買房？尤其是像安居房這類稍縱即逝的末班車紅利。

我們覺得，近期的山樾灣項目，就是一個值得解讀的市場現(xiàn)象。

據(jù)說，自10月24日“開庫”后，山樾灣展示中心從早到晚，人流幾乎就沒斷過。周末想開車過去，光是找個停車位都得兜上好幾圈。

更讓人驚訝的，是熱度背后的高門檻：要求全家深戶（單身35歲以上）+名下無房+5年社保（本科3年），而且申購啟動突然，窗口期極短（全程僅10天）。

很多人可能對這個門檻沒有概念。

我們拿深圳人才房的申請條件做個對比，目前人才房的申請門檻已經(jīng)一路放寬到了最多第六隊列，準入門檻在不斷下調。而山樾灣的最低門檻超過人才房最嚴苛的第一隊列（全家深戶、社保3年、單身滿35周歲）。

即便在如此嚴苛的條件下，山樾灣依然吸引了1148批申購家庭。

那么，在普遍觀望的市場氛圍中，山樾灣為什么依然受到市場認可？山樾灣現(xiàn)象又能給我們的資產配置帶來哪些啟發(fā)？

01

穿越周期的新視角

一個家庭的財富能否穿越周期，取決于資產配置；而資產配置的水平，取決于對宏觀周期的把握。

在當下，手握現(xiàn)金的家庭普遍感到迷茫。

這種迷茫，源于資產價格的嚴重分化：一邊是黃金、白銀、部分股指等資產屢創(chuàng)新高，處于“山頂”；另一邊，則是樓市在經(jīng)歷充分調整后，處于明顯的“谷底”。

根據(jù)數(shù)據(jù)，截至2025年6月，中國一線城市平均租金回報率（1.93%）已罕見超越30年期國債收益率（1.86%）。這意味著，核心房產的現(xiàn)金流價值，開始跑贏無風險收益。

風險已被充分釋放，樓市基本觸底已是共識。但大家反而更不敢下手：什么時候反彈？買哪里才不會錯？都是問題。

而山樾灣現(xiàn)象，恰好為我們提供了一個窗口，讓我們看清了：在市場分化期，理性的購房者正在遵循哪些規(guī)律？

第一，中國科創(chuàng)看深圳，深圳科創(chuàng)看南山

科技創(chuàng)新是未來的發(fā)展主線。這不用多說，從“十五五”規(guī)劃的頂層設計，到近一年資本市場的流向，所有信號都指向了這里。

科技創(chuàng)新也是帶動房價上漲的動力。這套邏輯，在全球都已反復驗證：無論是韓國三星總部所在的京畿道，還是美國蘋果總部所在的硅谷，高密度的創(chuàng)新集群和高薪人才，始終是區(qū)域資產價值最堅實的支撐。

在深圳，南山的科創(chuàng)地位毋容置疑，這里匯聚了全市90%的獨角獸企業(yè)、78.2%的風投機構和近1/3的“專精特新”小巨人；貢獻了全市超40%的PCT國際專利，這個數(shù)字占到了全國的12.3%。

根據(jù)深圳最新的國土空間規(guī)劃，未來將打造“1＋7＋N”全域創(chuàng)新空間格局，其中最重要的綜合性創(chuàng)新核心區(qū)，就位于南山區(qū)，并囊括了前海。

而山樾灣，就是這個綜合性創(chuàng)新核心區(qū)內唯一的在售項目，也是目前整個前海唯一的在售項目。

因此，山樾灣的火爆，首先就印證了市場對科技創(chuàng)新資產價值的強烈共識。

第二，別去預測未來，算清兩筆賬

很多人還在糾結市場何時回暖，卻忽視了眼前的“經(jīng)濟賬”和“生活賬”。

經(jīng)濟賬：當前在南山租一個品質尚可的房子，月租金普遍在6000至7000元，而山樾灣的月供在9000元左右。

換句話說，同樣是每月掏一筆錢，租房一分錢都拿不回來，是給房東打工；買山樾灣在滿足自住的同時，最終將沉淀為一份核心資產。

生活賬：高品質的生活本身就是家庭財富的一部分。

放眼全市，論城市界面的嶄新程度、城市級配套的密集程度，前海是當之無愧的第一梯隊。近期的灣區(qū)書城、K11等重磅配套也相繼開業(yè)，繁華生活已經(jīng)全面兌現(xiàn)。

住在山樾灣，省下的通勤時間、孩子享受的好環(huán)境、好教育，這些短期無法量化，但最終都會轉化成幸福感、工作效率、情緒價值、更成功的職業(yè)生涯。

對于有真實需求、希望改善生活質量的家庭，在當下出手買房是值得的。畢竟一個資產周期動輒十年二十年，及時享受才是王道。

第三、值不值得買？不只看價格，更要看價值

判斷一項資產是否值得買，最終要看“價值”與“價格”的關系——即安全墊有多厚。

而山樾灣最核心、最無可辯駁的價值點，就體現(xiàn)在它當下的“價格”與它未來的“價值”形成的巨大剪刀差上。

最直觀的對比：

山樾灣總價255萬起；

周邊二手房如佳兆業(yè)前海廣場，最近的成交總價約600-1000萬。

兩者之間是極為懸殊的上車門檻，如果錯過這次機會，未來想要在前海置業(yè)，面臨的將是2-4倍的成本。

另外，即將絕版的安居房還有10年后轉紅本的巨大紅利：以一套山樾灣總價約300萬（約70㎡）的房源為例，10年后大約只需補繳61萬就能變成真正的商品房，在二手市場自由交易。

假設不考慮貨幣貶值，哪怕未來10年市場橫盤，房價一分不漲，只維持在今天的9萬/㎡，一套房也能凈賺近270萬。

這樣的安全墊，這樣的確定性，全深圳恐怕找不到第二個。

而且這個半價買入的，還是一個約4900戶、無租賃房源的純粹大社區(qū)，還有前海目前最緊俏、填補了市場空白的兩房戶型。

所以，當核心地段、科技創(chuàng)新、實用價值和安全價格全都集中在山樾灣一個項目上時，它就成了迷茫市場中那個確定性答案。

03

為什么要循序漸進

山樾灣的火爆，讓入圍家庭倍感幸運，但也讓被高門檻攔在門外的家庭產生了新的疑問：

既然“開庫”了，為什么門檻還這么高？

人才房最多都放寬到第六隊列了，為什么安居房的申購門檻不能低一點，進一步增加隊列？

這些聲音，真實地反映了深圳人對“安居”的迫切渴望。

但如果我們跳出個體視角，站到城市治理的宏觀層面，就能理解深圳在推動“開庫”試點時，為何必須采取“小步快走”、循序漸進的審慎態(tài)度。

第一、維護市場穩(wěn)定性

像山樾灣這樣位于核心地段，價差顯著，未來能轉紅本自由交易的保障房，本身的市場關注度就極高。

現(xiàn)在恰好是商品房市場剛剛企穩(wěn)回暖的微妙節(jié)點，如果一次性將存量安居房大規(guī)模、無差別地推向市場，很可能會影響市場的預期和修復節(jié)奏。

第二、試點探路穩(wěn)妥推進

深圳是一座管理著超2000萬人口的超大型城市，任何一項重大的民生政策調整，都牽一發(fā)而動全身。

安居房開庫究竟會釋放多大的能量？庫外的真實需求規(guī)模到底有多大？不同群體的支付能力和區(qū)位偏好是怎樣的？

山樾灣作為第一批“開庫”試點，其首要目的不是賣房，而是一次測試，摸清到底有多少符合條件的家庭？門檻設置是否精準？流程是否順暢……以確保未來的每一步都走得更準、更穩(wěn)。

深圳的保障房建設力度，本就領跑全國，在“十四五”期間計劃籌建量和建設進度上都位居全國首位。

在如此高強度的投入基礎上，深圳仍在探索如何盤活存量、惠及更多市民，這本身就是一種擔當和創(chuàng)新。

從早期的輪候庫體系，到人才房的隊列放寬，再到安居房的試點開庫，深圳一直在努力尋找“加快去化、惠及民生、穩(wěn)定市場”三者間的平衡點。

我們看看人才房的發(fā)展趨勢：申購條件不斷放寬，最多已經(jīng)放寬到第六隊列，這背后就是深圳“以人為本”的民生導向。

按照這個趨勢，安居房的門檻未來也勢必會動態(tài)優(yōu)化，以惠及更廣泛的家庭。

這次山樾灣試點“開庫”，只是一個開始。我們了解到，項目現(xiàn)場已經(jīng)啟動了第三隊列的誠意登記！全家一人深戶或單身滿30歲也可以登記。這透露了一個微妙的信號，符合條件的家庭可以先到現(xiàn)場了解下，也許下一批幸運兒就是你呢。