杭州低密三十年：從桃花源到新中心的居住革命

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今年以來(lái)，關(guān)注杭州樓市的不少讀友都發(fā)現(xiàn)，一大批久違的低密產(chǎn)品正在陸續(xù)涌入市場(chǎng)。

比如文暉板塊的御境映廬，6月份首開(kāi)時(shí)，24套洋房吸引了近1500組家庭報(bào)名，觸發(fā)社保排序，有房家庭入圍最低需233個(gè)月頂格社保。而三塘板塊的天青岳，今年5月首開(kāi)以來(lái)熱度持續(xù)上漲，幾次開(kāi)盤(pán)中簽率從10.96%到9.21%、7.91%一路走低，二開(kāi)、三開(kāi)均需“頂格社保+5年限售”。

在筆者所居住的余杭區(qū)，這個(gè)杭州城市新中心，更是出現(xiàn)了七八個(gè)低密產(chǎn)品同時(shí)在售的盛況。

站在運(yùn)溪快速路旁，看著綠城桃花源的老牌別墅與溪徑恒廬的新式疊墅隔路相望，很容易生出時(shí)空交錯(cuò)之感。為何在高層住宅主導(dǎo)市場(chǎng)多年后，低密產(chǎn)品會(huì)突然迎來(lái)井噴？從早年的獨(dú)棟別墅到如今的聯(lián)排疊墅，這片土地上的低密住宅經(jīng)歷了怎樣的興衰輪回？當(dāng) “限墅令” 松綁遇上新中心建設(shè)，這輪熱潮又藏著怎樣的市場(chǎng)心事？

杭州樓市的“低密時(shí)代”，再度到來(lái)了嗎？

01

啟蒙年代（2012以前）：山水間的別墅初章

“上有天堂，下有蘇杭”，千百年來(lái)，杭州一直是文人墨客、販夫走卒心目中最宜居的中國(guó)城市之一。比如曾任杭州刺史的白居易就曾說(shuō)過(guò)，“憶江南，最憶是杭州”。

不同于一般人，像白居易、蘇軾這樣的精英人群，對(duì)于居住的要求顯然更高。他們既看中房屋本身的品質(zhì)格局，也在意小區(qū)周遭的環(huán)境與私密性，而以別墅為代表的低密產(chǎn)品無(wú)疑就是這個(gè)群體的最愛(ài)。

早在上世紀(jì)90年代，當(dāng)大部分杭州市民還在為解決居住擁擠問(wèn)題而犯難時(shí)，西湖、之江等山水板塊已悄然興起了第一批別墅項(xiàng)目。

2000年前后，隨著杭徽高速、文一西路的陸續(xù)修建，余杭與老城區(qū)的時(shí)空距離被大大縮短。閑林、蔣村等板塊憑借 “近城而又近自然” 的優(yōu)勢(shì)，成為低密住宅的天然試驗(yàn)場(chǎng)。

1998年，已憑借丹桂公寓、桂花城等樓盤(pán)打開(kāi)知名度、掘得第一桶金的綠城創(chuàng)始人宋衛(wèi)平，來(lái)到杭州城西的余杭中泰鄉(xiāng)，拿下大片土地，著手打造后來(lái)被譽(yù)為 “杭州別墅教科書(shū)” 的綠城桃花源。

這個(gè)總占地近2700畝的項(xiàng)目，沿著丘陵谷地鋪開(kāi)，保留了原生態(tài)的溪流與植被，容積率僅0.27，既有獨(dú)棟別墅的闊綽尺度，又融入了蘇式園林的造景手法。

當(dāng)時(shí)桃花源一套主力戶型300平米的別墅售價(jià)約200萬(wàn)元，在那個(gè)年代雖堪稱天價(jià)，卻吸引了來(lái)自全國(guó)各地的高端購(gòu)房者，至今仍是杭州頂豪市場(chǎng)的標(biāo)桿之作。

幾乎同一時(shí)期，大華房產(chǎn)在西溪濕地旁推出了大華西溪風(fēng)情，首創(chuàng) “濕地別墅” 概念。項(xiàng)目容積率0.7，規(guī)劃了聯(lián)排、雙拼等多種產(chǎn)品，最大的亮點(diǎn)是引入西溪支流活水，打造了 “家家鄰水” 的居住體驗(yàn)。2005年該項(xiàng)目推出的 “水榭茗邸” 組團(tuán)，一套500多平米的獨(dú)棟別墅售價(jià)突破 500 萬(wàn)元，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)余杭樓市的價(jià)格紀(jì)錄。

單從價(jià)格就能看出，這一時(shí)期的低密產(chǎn)品還是 “少數(shù)人的游戲”，主要服務(wù)于成功企業(yè)家與外籍人士。像阿里的很多高管就都是大華西溪風(fēng)情的業(yè)主，而創(chuàng)始人馬云則住在綠城桃花源。

這些精英人群之所以鐘情于余杭的低密產(chǎn)品，是因?yàn)?strong>這一時(shí)期的余杭低密市場(chǎng)，呈現(xiàn)出鮮明的 “資源導(dǎo)向” 特征：綠城桃花源依托午潮山森林資源，大華西溪風(fēng)情借勢(shì)西溪濕地景觀。開(kāi)發(fā)商普遍追求 “產(chǎn)品為王”，從戶型設(shè)計(jì)到園林營(yíng)造都不惜成本，甚至有項(xiàng)目專門從外地移栽成樹(shù)打造景觀。

當(dāng)然那個(gè)時(shí)代，市場(chǎng)對(duì)于何謂低密產(chǎn)品的定義還較為寬泛，從獨(dú)棟別墅到聯(lián)排住宅，核心特征都是 “有天有地”，容積率普遍在0.7以下，部分優(yōu)質(zhì)地塊甚至低至0.3-0.4。但這種屬于低密的“美好時(shí)代”，到2012年戛然而止。

02
蟄伏年代（2012-2023）：政策緊箍咒下的生存之道

說(shuō)起來(lái)，對(duì)于別墅等低密產(chǎn)品的限制，幾乎伴隨著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的全過(guò)程。

早在2003年，國(guó)土資源部就發(fā)布《關(guān)于清理各類園區(qū)用地、加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》，首次明確停止別墅類用地供應(yīng) 。2006年，國(guó)土資源部再次發(fā)文，一律停止別墅類房地產(chǎn)項(xiàng)目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù) 。同年，住建部也推出“70/90”改革，要求新建住宅項(xiàng)目，套型建筑面積90平方米以下的戶型，必須占整個(gè)項(xiàng)目的70%以上。

但值得注意的是，2006年國(guó)土資源部的文件將別墅定義為獨(dú)門獨(dú)戶獨(dú)院、兩至三層樓形式，并未涵蓋聯(lián)排、疊拼等類別。所以此后幾年，雖然杭州的獨(dú)棟別墅供應(yīng)開(kāi)始收縮，但聯(lián)排、雙拼項(xiàng)目仍層出不窮。

直到2012 年6月，自然資源部出臺(tái) “住宅項(xiàng)目容積率不得低于1.0” 的硬性規(guī)定，直接切斷了獨(dú)棟、純聯(lián)排產(chǎn)品的供應(yīng)，這批 “前禁墅時(shí)代” 的低密產(chǎn)品才真正成為絕唱。

為了適應(yīng)新規(guī)，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始探索 “容積率1.01” 的極限玩法。而這種探索帶來(lái)的一個(gè)直接變化，就是產(chǎn)品形態(tài)的降級(jí)。

原本0.7容積率可打造的純聯(lián)排社區(qū)，在1.01的限制下，只能改成 “聯(lián)排+洋房” 的混合業(yè)態(tài)。更普遍的做法是推出疊墅產(chǎn)品，將原本兩層的聯(lián)排縱向疊加，形成上中下三疊的六層建筑。這種 “壓縮版低密產(chǎn)品” 雖然保留了“分層居住” 的形態(tài)，卻失去了聯(lián)排別墅 “有天有地有花園” 的核心優(yōu)勢(shì)，被業(yè)內(nèi)戲稱為 “禁墅令下的無(wú)奈產(chǎn)物”。

而為了破解“70/90”政策，市場(chǎng)又催生出了高低配（排屋+高層）及“一房多證”等現(xiàn)象。

杭州第一個(gè)“萬(wàn)人搖”樓盤(pán)融信瀾天，典型的高低配小區(qū)

所謂“一房多證”，是指開(kāi)發(fā)商將一套大戶型住宅切割成兩套或多套90方以內(nèi)住宅進(jìn)行申報(bào)、銷售，購(gòu)房者買下后擁有兩本或多本房產(chǎn)證。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自“70/90”政策推出到2014年退出，8年間杭州誕生了數(shù)十個(gè)多證房源小區(qū)。其中西湖區(qū)華園和莊一套367.22平米的排屋，甚至擁有6本房產(chǎn)證。

一開(kāi)始，“一房多證”對(duì)購(gòu)房者影響并不大。但隨著2016年9月19日以后，杭州主城九區(qū)陸續(xù)重啟限購(gòu)政策，這些多證房源頓時(shí)成了燙手山芋。賣也不好賣，買也不容易買，從而引發(fā)了很多糾紛。去年9月，濱江區(qū)明月江南的業(yè)主還曾因此起訴了相關(guān)部門，要求將雙證房的產(chǎn)證合并為一本證。

當(dāng)然，限購(gòu)及隨后到來(lái)的限價(jià)、限售等措施不僅影響購(gòu)房者，也對(duì)開(kāi)發(fā)商構(gòu)成了沖擊。特別是2019年開(kāi)啟的限價(jià)機(jī)制，壓縮了利潤(rùn)空間，房產(chǎn)公司為保證現(xiàn)金流，更傾向于開(kāi)發(fā)去化速度快的高層住宅，低密產(chǎn)品的供應(yīng)進(jìn)入低谷。

“禁墅時(shí)代”的代表綠城詠溪云廬@小紅書(shū)TOPIA圖派視覺(jué)

這一時(shí)期的余杭低密項(xiàng)目呈現(xiàn)出兩個(gè)特征：一是數(shù)量銳減，2020-2022年三年間，余杭區(qū)容積率1.5以下的涉宅地塊僅成交7宗，不足高峰期的三分之一；二是產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，幾乎清一色的四層疊墅或六層洋房，戶型設(shè)計(jì)大同小異，缺乏創(chuàng)新。

盡管供應(yīng)萎縮，但市場(chǎng)對(duì)低密產(chǎn)品的需求從未消失。更重要的是，這一時(shí)期余杭的城市定位已經(jīng)發(fā)生質(zhì)變。隨著未來(lái)科技城崛起為 “中國(guó)硅谷”，大量科創(chuàng)企業(yè)入駐帶來(lái)了高端人才。這些 “新余杭人” 普遍具有較強(qiáng)的購(gòu)買力，且更青睞低密度、高舒適度的居住環(huán)境。但受制于政策與市場(chǎng)環(huán)境，當(dāng)時(shí)的余杭低密市場(chǎng)無(wú)法滿足這一需求，供需失衡的種子悄然埋下。

03
復(fù)興年代（2023至今）：松綁與新中心的雙重共振

2023年9月底，自然資源部發(fā)文建議取消遠(yuǎn)郊容積率1.0的限制，這為杭州低密市場(chǎng)松綁拉開(kāi)了序幕。僅僅四個(gè)多月后，余杭區(qū)閑林單元YH120504-02地塊便橫空出世。

這塊地不僅容積率低，本身所處的位置也極具象征意義：西側(cè)300米是杭州老牌別墅豪宅區(qū)——綠城桃花源，東側(cè)一路之隔是2023年首開(kāi)的綠城詠溪云廬。前者是“前禁墅時(shí)代”的標(biāo)桿，后者是“禁墅時(shí)代”的代表，而新地塊則成為“后松綁時(shí)代”的起點(diǎn)。

與此同時(shí)，2023年11月杭州土拍新規(guī)取消地價(jià)上限，并逐步放開(kāi)各區(qū)板塊的新房限價(jià)，這使得開(kāi)發(fā)商有了更大的空間打造高端產(chǎn)品，政策松綁的效應(yīng)由此迅速顯現(xiàn)：

2024年余杭區(qū)共出讓12宗涉宅地塊，其中容積率1.5以下的有5宗，占比達(dá)41.7%，遠(yuǎn)超2022年時(shí)的18%。除了閑林板塊，未來(lái)科技城核心區(qū)、良渚板塊也陸續(xù)推出低密宅地。

進(jìn)入2025年以來(lái)，杭州的低密市場(chǎng)進(jìn)一步升溫。

3月28日，西溪濕地北側(cè)蔣村文新單元XH030203-01（3）地塊，經(jīng)過(guò)102輪激烈廝殺，溢價(jià)率高達(dá)115.39%，最終以88029元/平米成交，成為杭州首宗樓面價(jià)超8萬(wàn)元的地王。該地塊容積率僅1.1，具備打造成為純低密高端改善產(chǎn)品的先天優(yōu)勢(shì)。它的誕生，震動(dòng)了整個(gè)杭州樓市，也吸引了越來(lái)越多人關(guān)注并看好低密產(chǎn)品的前景。

此后，一批低密項(xiàng)目在杭城各處遍地開(kāi)花，作為全市的低密重鎮(zhèn)，目前光是余杭境內(nèi)就有望云潤(rùn)璽院、鷺云啟玉渚里、安云玖院、望湖春曉園、華著璟珹里、溪徑恒廬、玖著云溪里、溪攬星院等8個(gè)低密盤(pán)在售，遍布余杭各大主要板塊。

其中，溪徑恒廬就是前面提到的閑林單元 YH120504-02 地塊，今年1月被綠城收入囊中。作為綠城在桃花源板塊時(shí)隔8年的回歸之作，它不僅拼上了“綠城桃花源板塊最后一塊美好拼圖”，而且貢獻(xiàn)了綠城在杭州推出的首個(gè)恒廬系列項(xiàng)目?。

整個(gè)項(xiàng)目總占地面積約150畝，包括285-400平米的法式合院和235-300平米的廬系疊墅兩大類產(chǎn)品。想和馬云做鄰居的朋友可以重點(diǎn)關(guān)注下。

法系合院

廬系疊墅

望云潤(rùn)璽院是繼望云璟晨府之后，華潤(rùn)在云城開(kāi)發(fā)的第二個(gè)項(xiàng)目。因?yàn)閰^(qū)位條件突出，當(dāng)初拿地時(shí)經(jīng)過(guò)了32輪報(bào)價(jià)，最終以溢價(jià)25.48%才成功競(jìng)得。其樓面價(jià)達(dá)到26101元/平米，一舉刷新了云城板塊宅地樓面價(jià)紀(jì)錄。

作為云城板塊2022年以來(lái)首宗低密宅地的落地項(xiàng)目，望云潤(rùn)璽院的72席疊排是板塊三年斷供后唯一可售的低密墅類產(chǎn)品，填補(bǔ)了云城高端疊排市場(chǎng)的空白。難怪二開(kāi)均價(jià)一度達(dá)到41181元/平米，是目前云城在售單價(jià)最高的新盤(pán)。

站在望云潤(rùn)璽院的露臺(tái)，西站地標(biāo)盡收眼底

望湖春曉園的情況和望云潤(rùn)璽院頗為類似，它是當(dāng)前未科南湖板塊唯一在售的低密住區(qū)，西面距離南湖僅500米，步行5分鐘可達(dá)湖岸。項(xiàng)目主打大戶型，其中437-483平米的排屋適合追求終極居住品質(zhì)的高凈值人群，327-396平米的疊墅則兼顧空間尺度與預(yù)算控制，旨在滿足“一步到位”的終極居住需求。

鷺云啟玉渚里、安云玖院均位于良渚。前者由上半年多次搶到“地王”的建發(fā)，聯(lián)手杭州本土地產(chǎn)商建杭置業(yè)開(kāi)發(fā)，是繼建發(fā)云熙之后，建發(fā)深耕良渚新城的又一代表作品。項(xiàng)目于11月初正式首開(kāi)。

后者背靠大雄山，是良渚文化村唯一在售，也是最后一個(gè)低密豪宅項(xiàng)目。整個(gè)樓盤(pán)僅36席產(chǎn)品，包括24套疊墅+12套排屋，配備了華為的智能家居，它也是華為在杭州智能化配置最高的一個(gè)項(xiàng)目。

鷺云啟玉渚里定位 “中高端改善純低密住區(qū)”，安云玖院聚焦 “頂奢收藏級(jí)墅居”，兩者形成 “中端+塔尖”的差異化供應(yīng)格局。

鷺云啟玉渚里

安云玖院

另外，華著璟珹里位于閑林南板塊，背靠西湖群山，鄰近閑林埠老街與方家山公園。它由先后在閑林南開(kāi)發(fā)了曜珹里、云檐里這兩個(gè)傍山低密疊墅的本土地產(chǎn)公司華景川所建。項(xiàng)目主打產(chǎn)品為建面約154-246平米的攬境疊墅、177平米奢享大平層及唐風(fēng)合院，是目前杭州主城范圍內(nèi)唯一2字頭售價(jià)的低密墅區(qū)。

而玖著云溪里、溪攬星院則地處瓶窯鎮(zhèn)，前者位于瓶窯新城，由瓶窯本地的百達(dá)房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，綠城管理集團(tuán)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目容積率僅1.02；后者緊鄰瓶窯老街，項(xiàng)目已于2025年6月精裝交付，目前屬于現(xiàn)房銷售狀態(tài)，是杭州低密圈為數(shù)不多的精裝現(xiàn)房。

特別值得一說(shuō)的是，近期由于余杭區(qū)住建局專題會(huì)議上提到，“借‘十五五’規(guī)劃、滬杭高鐵建設(shè)契機(jī)……推動(dòng)地鐵五期13號(hào)線及2號(hào)線西延納入規(guī)劃”，再加上浙江省公共資源交易服務(wù)平臺(tái)上的相關(guān)公告也顯示，12號(hào)線沿線存在與13號(hào)線的換乘站，一系列信號(hào)都表明上述兩條地鐵入圍杭州地鐵五期規(guī)劃的概率大增，其所穿過(guò)的閑林南、瓶窯的板塊價(jià)值也因此看漲。

事實(shí)上，從華著璟珹里、玖著云溪里、溪攬星院這三個(gè)盤(pán)的情況很能看出，這輪低密熱潮的本質(zhì)，并非簡(jiǎn)單的 “政策松綁后的報(bào)復(fù)性供應(yīng)”，而是余杭從 “近郊居住區(qū)” 到 “城市新中心” 的價(jià)值躍遷，與人們從“有房住”到“住得好”的需求升級(jí)形成的共振。

這種躍遷和升級(jí)，貫穿了過(guò)去三十年中國(guó)城市化、房地產(chǎn)市場(chǎng)化的全過(guò)程。你看那些搶購(gòu)低密房源的購(gòu)房者，買的不僅是“低容積率”的物理空間，更是對(duì)新中心未來(lái)的價(jià)值認(rèn)可，對(duì)高品質(zhì)生活的向往。

基于此，我們有理由相信，隨著余杭城市新中心的藍(lán)圖逐漸落地，這片土地上的低密故事，正在徐徐翻開(kāi)最精彩的篇章。

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