上海
今年以來房地產數據表現不佳，市場格外冷清，但并未出臺新的調控政策。
這與過去兩三年的情況有所不同，比如 2024 年樓市大幅降溫時，國家層面就推出了 517 新政和九月下旬的新政。
今年市場景氣度比去年還要低，政策面卻毫無動作，于是很多人疑惑，國家是不是真的不管房地產了。
之前我從宏觀經濟層面分析過房地產，今年上半年至前三季度，經濟數據超預期，前三季度 GDP 同比增長 5.2%。
按照目前宏觀經濟的政策松緊度，今年完成 “保五” 的目標不成問題。
有人認為，既然 GDP 保五沒問題，不救房地產似乎也說得通，但這種理解其實比較狹隘。
從房地產行業與宏觀經濟、社會發展、居民、企業等各個層面的聯系來看，我總結出房地產的 “四根柱子”，分別是：
對 GDP 增長的貢獻、對地方財政的貢獻、作為融資抵押物的重要性、作為居民財富儲存的主要資產池。
要全面理解房地產與宏觀經濟、社會發展的關系，就需要深入剖析這四個方面。
一、房地產業對 GDP 的貢獻度
2003 年，國家相關文件首次提出房地產已成為國民經濟的重要支柱產業，這一重大功能定位，凸顯了房地產對經濟發展、GDP 增長的重要性。
GDP 是增加值的概念，也就是每年的增量經濟規模，房地產的增量部分（即房地產業增加值）主要包含三個部分：一是房地產開發投資（主要部分），二是商品房成交，三是房租（占比相對較小）。
今年以來，房地產開發投資增速同比下跌了十幾個百分點，而 20 年前，這一增速通常在十幾個百分點甚至二十幾個百分點。
當前房地產行業對經濟增速的貢獻已經很低，今年前三季度經濟增速 5.2%，房地產行業完全是負貢獻、拖后腿的狀態。
在房地產大幅拖后腿的情況下，經濟仍能實現 5.2% 的增速，說明房地產對經濟增速的貢獻現在已經不重要了。
過去我們說房地產是產業支柱，如今它已喪失了支柱功能。
國家現在更重視新質生產力、高新科技制造業，曾經能為經濟出力的 “大兒子”，現在儼然變成了 “小兒子” 甚至 “干兒子”。
二、房地產對地方政府的財政貢獻
進入本世紀后，我國商品房市場開始大幅增長，全國各地多數地區的地方政府主要收入來自土地財政，包括賣地收入和房地產相關稅收。
2021 年下半年全國房地產市場大幅降溫后，土地市場的降溫幅度比新房市場還要大。
這對全國大部分地方政府，尤其是三四五線城市來說，賣地收入的萎縮程度難以想象。
甚至有很多地方政府一年連一塊地都賣不出去，有些看似賣出的土地，其實是地方平臺公司、國有企業 “左手倒右手” 式的拿地。
正因為這種情況，過去幾年地方政府的債務壓力大幅增長。
2024 年十月份，國家不得已對地方化債作出重大部署，額外新增十萬億資金支持地方化債。
但即便如此，目前很多地方政府財政依然非常緊張，部分公務員、事業編制人員的工資、獎金發放都無法及時到位。
三、房地產作為融資抵押物的功能
不管是個人、企業還是其他機構，向銀行貸款融資時，銀行都要求提供抵押物。
房地產作為不動產，是天然的優質抵押物，在我國金融體系中，大部分貸款抵押物都是房地產。
但目前面臨一個嚴重問題：全國住宅價格整體已下跌約 40%，商業、辦公類物業的價格跌幅更大。
這導致金融體系（尤其是銀行體系）中的抵押物大幅縮水，部分抵押物當前價值甚至已小于貸款余額。
這種情況下，銀行的很多貸款資產風險增加，銀行為防范風險，會要求貸款人增加抵押物；若沒有其他抵押物，就會要求盡快還款。
如果未來一到三年全國房價繼續下跌，銀行體系中的抵押物將進一步縮水，潛在風險也會持續增加。
這一點，金融機構（尤其是銀行）和金融管理部門肯定高度關注，因為它是重要的風險源。
四、房地產作為居民財富蓄水池的功能
眾所周知，我國的房屋數量位居世界前列，房屋自有率（即花錢購買的房產占比）超過 80%，在全球處于較高水平，全國大部分家庭都有自己的房產。
同時，房產也是多數家庭的主要財產標的物，屬于存量財富、存量資產。
全國房價總體下跌 40%，意味著全國業主的資產縮水了 40%，這一存量層面的影響極為巨大，甚至超過家庭工資收入的下滑 —— 畢竟涉及金額龐大。
高峰時期全國房價約每平米 1 萬元，假設家庭平均擁有一套 100 平米的房子，房價下跌前房產資產為 100 萬元，下跌 40% 后，房產價值就變成了 60 萬元、50 萬元甚至 40 萬元。
短短幾年內，幾十萬的家庭財產憑空消失、蒸發，對每個家庭來說都是天大的事。
綜上，房地產與宏觀經濟、全社會的四大關聯中，兩條 “腿” 已經斷了： 對 GDP 的貢獻和土地財政的貢獻。
兩條 “腿” 已經瘸了：作為融資抵押物和居民財富蓄水池的功能。
很多網友覺得房價大跌是好事，為之開心，卻沒意識到房價大跌對整個宏觀經濟和社會發展造成的巨大傷害。
希望每個人都能認清這個客觀事實，別再盲目看空唱空了。維護房價平穩，人人有責！
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