上海要全域放開限購(gòu)？

最近住建部主管的《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》發(fā)文，指出北京、上海、深圳等城市可擇機(jī)全域放開限購(gòu)。

這段話讓人浮想聯(lián)翩。

現(xiàn)在公號(hào)的文章已經(jīng)刪除了，但數(shù)字報(bào)依然發(fā)表了。

因?yàn)槭亲〗ú恐鞴艿拿襟w，在很多人看來(lái)就是官方在吹風(fēng)，因此不少人尤其是賣房房東開始期待北京上海深圳徹底放開限購(gòu)。

這里分兩種可能：

第一種，不久后上海放開核心區(qū)限購(gòu)；

第二種，短期內(nèi)不會(huì)，讓市場(chǎng)自己出清，走到底部，差不多的時(shí)候全面放開限購(gòu)。

長(zhǎng)期來(lái)看，限購(gòu)肯定是會(huì)全面放開的，但具體是什么時(shí)候，誰(shuí)也說(shuō)不準(zhǔn)。

而且放開限購(gòu)，也不是為了讓房?jī)r(jià)上漲，而是限購(gòu)已經(jīng)不合時(shí)宜。

全世界那么多大城市，都沒限購(gòu)。

上海之前的限購(gòu)政策，也確實(shí)誤傷了不少人，不知道多少單身女性為了想在上海安一個(gè)家，買了商住公寓過渡，結(jié)果卻套牢了。

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然而，從上海放松外環(huán)外限購(gòu)之后的市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，繼續(xù)放開效果可能不大。

畢竟當(dāng)年日本美國(guó)房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，也沒有限購(gòu)。

現(xiàn)在很多人不買房，不是因?yàn)橄拶?gòu)，而是因?yàn)轭A(yù)期變了。

限購(gòu)放開，短時(shí)間內(nèi)會(huì)刺激市區(qū)二手房新房成交量。

但大部分房東，尤其是遠(yuǎn)郊無(wú)地鐵無(wú)配套的房子，還是不要對(duì)政策抱有太高的期待。

外環(huán)外，其實(shí)已經(jīng)幾乎全面放開了，效果我們也看到了；

北京之前放開五環(huán)外，效果也不大，北京還沒有房產(chǎn)稅。

房?jī)r(jià)根源還是在人口，經(jīng)濟(jì)，收入，供需，以及對(duì)未來(lái)的預(yù)期。

所以政策這個(gè)時(shí)候真的放開了，房東應(yīng)該趁機(jī)出貨，而不是跳價(jià)等漲。

而且根據(jù)二十屆四中全會(huì)通過的“中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議”：

“完善促進(jìn)消費(fèi)制度機(jī)制，清理汽車、住房等消費(fèi)不合理限制性措施”。

短期至少今年不會(huì)全面取消限購(gòu)，至少也要到26年以后，畢竟是十五五規(guī)劃。

所以結(jié)論很清晰了，首先短時(shí)間內(nèi)放開限購(gòu)的可能性不大。

放開也不會(huì)一脫到底，大概率是從外環(huán)到內(nèi)環(huán)，循序漸進(jìn).

其次，即便真的放開了，期待放開之后房?jī)r(jià)立馬上漲，也不現(xiàn)實(shí)。

短期會(huì)拉起成交量，長(zhǎng)期價(jià)格走勢(shì)還是要看基本面和預(yù)期。

這一波全國(guó)房?jī)r(jià)下行，確實(shí)改變了很多人的信仰。

預(yù)期房?jī)r(jià)繼續(xù)向下的人越來(lái)越多，上漲的人越來(lái)越少。

更別說(shuō)上海還要交房產(chǎn)稅，會(huì)壓制投資需求。

很多外地的朋友不知道，上海其實(shí)是有房產(chǎn)稅的，而且已經(jīng)試點(diǎn)了十幾年。很多家庭每年都要交幾萬(wàn)塊的房產(chǎn)稅。

但上海的房產(chǎn)稅本身就是全國(guó)搞試點(diǎn)的,取消不太可能。

發(fā)達(dá)國(guó)家來(lái)看，房產(chǎn)稅是大趨勢(shì)。未來(lái)在時(shí)機(jī)恰當(dāng)?shù)臅r(shí)候，會(huì)推廣到全國(guó)。

目前上海的稅率不算重，可以把它看成一個(gè)物業(yè)費(fèi)，未來(lái)如果繼續(xù)加碼，房東會(huì)很肉痛。

還是那句話，手里多余的差房子，趁早賣，加速賣，不然一邊房?jī)r(jià)跌，一邊還要繳稅，兩頭出血。

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聊聊接下來(lái)應(yīng)該怎么做。

對(duì)于買房人來(lái)講，現(xiàn)在確實(shí)不著急，可以挑挑揀揀買筍盤；

特別之前回調(diào)幅度比較大，租售比已經(jīng)比較高的地段和產(chǎn)品。

如今上海自2022年高點(diǎn)以來(lái)，已積累了35%的跌幅，周期達(dá)三年、幅度較深。

這當(dāng)中存在著巨大的地段和產(chǎn)品分化，有的地段和產(chǎn)品已經(jīng)接近觸底，有的地段剛開始補(bǔ)跌，注意避開。

萬(wàn)一真出了政策，也不必害怕踏空，目前的基本面不支持快漲大漲，甚至可以避避政策風(fēng)頭再買。

對(duì)于賣房房東來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)期供大于求、供需關(guān)系不妙的地段，產(chǎn)品，還是要抓緊賣出。

假如真的放開了，那就是出貨的最佳時(shí)機(jī)，不要跳價(jià)，選擇出價(jià)最高的客戶賣出。

很多時(shí)候，救市政策，或者對(duì)救市政策的期待和預(yù)期，反而會(huì)打亂房東賣房的節(jié)奏，導(dǎo)致延誤戰(zhàn)機(jī)。

這兩年很多房東，都是抱著觀望的心態(tài)想等等看價(jià)格會(huì)不會(huì)反彈。

但最終在我們的勸誡下，還是賣出了手中的差資產(chǎn)。

當(dāng)時(shí)價(jià)格可能比較筍，事后看來(lái)還是個(gè)不錯(cuò)的好價(jià)格。

特別是現(xiàn)在上海很多前期堅(jiān)挺的地段和產(chǎn)品開始補(bǔ)跌，以中產(chǎn)網(wǎng)紅板塊的次新房為主。

這里建議賣房房東：

1、歷史回調(diào)小于20%的，加速賣房；

2、歷史回調(diào)幅度大于20%的，橫向（同品質(zhì)、同級(jí)別地段）比板塊、比小區(qū)，如果還不是性價(jià)比最高的，也是危險(xiǎn)的；

3、錯(cuò)配房是重災(zāi)區(qū)，比如00年以前的塔樓，00年到05年的第一代商品住宅，單價(jià)調(diào)整完了，但要小心總價(jià)調(diào)整；

4、明年限售新房解禁的區(qū)域及周邊地段，加速賣；

5、置換的，果斷點(diǎn)先賣掉。一定先賣后買，不然很容易陷入進(jìn)退兩難的境地。

要想樓市真的觸底，除了放開限購(gòu)，還得配合降息，降息也不是一下子就能降到位的，人民幣匯率考量，銀行壓力，我們都不可能快速大幅降息。

參考香港樓市，自從租金回報(bào)率>按揭利率以來(lái)，已止跌反漲，進(jìn)入新周期；

長(zhǎng)期來(lái)看，將來(lái)大部分的房子會(huì)回歸居住屬性，褪去金融屬性，判斷房?jī)r(jià)是否合理，租售比將成為一個(gè)很關(guān)鍵的指標(biāo)。

等到租售比和公積金貸款利率達(dá)到同樣的水平，房?jī)r(jià)可能就差不多到底了。

根據(jù)房齡和產(chǎn)品差異，老房子租售比要達(dá)到3%，次新房租售比可以低一點(diǎn)2%。

當(dāng)然，我們也不必過度悲觀，上海的房子，絕對(duì)是全國(guó)最好的不動(dòng)產(chǎn)。

房地產(chǎn)依然國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，依然被重視，只不過從過去的快速發(fā)展邁入了高質(zhì)量發(fā)展的新階段。

各種新模式，新名詞都會(huì)出來(lái)，但不變的是人民群眾對(duì)好地段好房子的追求。

注：該篇文章僅代表個(gè)人見解，不構(gòu)成交易建議。

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