盈新發展 | 傳統地產切入高科技賽道，能否涅槃重生？

作者/星空下的牛油果

編輯/菠菜的星空

排版/星空下的烏梅

10月以來，#盈新發展（000620）成為了整個二級市場的顯眼包。東方財富數據顯示：自10月20日以來，盈新發展股價開掛式上漲。而點燃此波行情的，是盈新的一則收購公告。

10月21日，盈新發布公告稱，擬以支付現金方式收購廣東長興半導體材料有限公司81.81%股權，切入#存儲器封裝賽道（給生產出的存儲裸芯片做“防護包裝”并搭建與外部電路連接通道的專項工序）。半導體板塊走強的形式下，盈新此公告一出，自然成為市場炒作的對象。東方財富數據顯示，截至最新，短短不到一個月的時間，盈新的股價幾乎翻倍。

來源：東方財富官網-盈新發展 （截至2025年11月14日）

那么，作為一家傳統的房產銷售企業，2019年以來，盈新的業績大規模滑坡。如此業績，能否支撐如今的市值呢？

一、房產業務，根基倒塌

業務來看，盈新一直以來都是以房地產業務為核心，在全國多地布局傳統房地產（住宅和商業用房）開發項目，積累了基礎的地產開發經驗與項目資源。2011年，公司通過借殼的方式，實現上市。

2016-2018年間，雖然房產市場已逐步收緊調控，但市場的需求仍在。在此期間，公司房產銷售金額連續三年突破百億。2018年，盈新的總收入規模高達140億元，其中房產銷售創收約114億元。

來源：同花順iFinD-營業收入

然而，自2019年開始，整個房地產行業整體開始下滑，行業開始面臨去庫存壓力，盈新自然也無法獨善其身。面對房產消費市場需求的疲軟，盈新的收入規模持續下滑。2025年上半年，公司的房產銷售業務創收僅2億元，相較于曾經幾十億的收入規模，簡直是云泥之別。

根基倒塌，2025年前三季度，盈新的總收入規模僅剩11.69億元。短短幾年，公司收入規模只收縮為曾經的1/10。

二、轉型文旅，不增反累

除了房產銷售，盈新的另一部分業務則是文旅業務。2025年上半年，盈新文旅綜合業務的收入占比約為45%。

其實，2012年開始，公司就開始進行文旅轉型的探索，核心舉措就是重金打造標桿文旅項目。據財報披露，長沙銅官窯項目是盈新的重要切入點。然而，2018年項目開始運營以來，該項目仍是作為地產的配套，尚無法作為核心板塊運營，整體仍依賴地產對文旅的資金支撐。

2022年之后，受房地產下行所累，文旅項目也陷入了嚴重危機。2025年上半年，長沙銅官窯項目整體虧損金額約為1.17億元。

來源：盈新發展2025年半年報

房地產下行和文旅陷危機的雙重打擊下，2020-2022年間公司連續三年虧損，巨額負債成為公司的沉重包袱。數據來看，2021年開始公司的資產負債率已接近90%，2022年盈新的資產負債率高達97.85%，公司面臨退市的風險。

來源：同花順iFinD-資產負債率

2022年起，公司通過引入5家投資人完成重組，盈新才能勉強存活下來。

三、轉型升級，仍難破局

2025年以來，文旅業務成為公司的核心業務且持續創新。一方面，公司著手打造核心場景；另一方面，不斷創新“短劇+文旅”模式。公開信息顯示，長沙銅官豎店短劇影視城已于10月正式開業，將成為中部規模最大的短劇拍攝運營基地，預計年產短劇超500部。此外，還同時疊加AI和XR等科技手段，推出沉浸劇本等項目，讓文旅業務形成完整的運營生態。

雖然，多元盈利場景，拉動綜合消費，但在文旅業務全國開花的狀態下，盈新“主攻”長沙地區將直接影響公司的整體業績。此外，“短劇+文旅”作為新興模式，能否持續吸引大量劇組長期入駐，實現規模化盈利還需市場檢驗。目前來看，2025年前三季度，盈新的凈利潤仍為虧損近5億元。

來源：同花順iFinD-凈利潤

此外，文旅業務的持續升級等仍需大量資金，在房地產板塊資金回籠不暢的情況下，進一步加大了公司的現金流壓力。數據來看，2025年前三季度，盈新的速動比率只剩0.3。

此種狀態下，盈新官宣以支付現金方式收購長興半導體，是真心切入科技賽道，還是有難言之隱，要等待時間的考驗。很多上市公司都在謀求戰略轉型，但跨界之路漫漫，資本市場更要長期關注業績兌現情況。

注：本文不構成任何投資建議。股市有風險，入市需謹慎。沒有買賣就沒有傷害。