深圳舊改，驚現“爛尾式拆遷”

最近，深圳舊改圈迎來了一場前所未有的大洗牌——

有的項目拿到“通行證”全速推進，有的項目卻突遭“斬立決”，徹底涼涼。

這一切，都源于今年10月出臺的一紙新規：住宅建筑限高80米。這道分水嶺，把深圳舊改項目劃成了“天堂與地獄”。

01

政策一刀切

舊改項目驚現“冰火兩重天”

今年10月，深圳出臺住宅新規：建筑高度超過80米的住宅項目，必須經過更嚴格的審批程序，尤其是要征求消防救援部門的意見。

不過政策還是留了個“口子”——10月9日前已完成規劃審批的項目，可繼續按原規劃推進。

就是這一條規定，讓深圳舊改圈瞬間分化：

33個舊改項目基本涼涼：這些還停留在立項階段或已被清退的項目，因未完成規劃審批，在新規下經濟賬根本算不過來，只能長期擱置

273個項目拿到“免死金牌”：這些在截止日期前已完成規劃審批的項目，可繼續按原規劃建設

為什么深圳突然對住宅高度“動刀”？

答案很簡單：超高層住宅的好日子到頭了。

一位房企內部人士透露：“現在購房者經過市場教育，對住宅要求越來越高。超高層住宅除非地段特別好，否則在市場上根本跑不贏同行?！?/p>

的確，在房地產狂飆時期，超高層住宅曾是開發商提高容積率的法寶。深圳作為一線城市中超高層住宅最多的城市，擁有近290座200米以上高樓。

但超高層的弊端日益凸顯，如安全隱患大，消防救援難度高；居住舒適度差，電梯等待時間長；公攤面積大，得房率低。

02

33個舊改項目“打入冷宮”

這33個“涼涼”的舊改項目分布在哪里？

寶安區：15個，成為最大“重災區”

龍華區：5個

龍崗區：4個

福田區：3個

南山區：2個

羅湖、光明、坪山、大鵬：各1個

這些項目多數還停留在立項階段，如今容積率被嚴格限制，開發商利潤空間被大幅壓縮，積極性受到重挫。拆遷完了卻不建，成了名副其實的“爛尾式拆遷”。

相比之下，那273個拿到“豁免權”的項目堪稱幸運兒。

這些項目包括：

219個已批規劃但未取得施工許可證的含居住類拆除重建類城市更新項目
54個已批規劃的含居住類土地整備利益統籌項目

初步估算，這些項目約有8000萬平方米的居住量將繼續按原規劃供應市場。

這意味著，未來深圳樓市中，那些區位優越的超高層住宅將成為稀缺資源，市場價值有望進一步提升。想要購買新超高層住宅的購房者，機會已經不多了。

03

首個“新規舊改”項目亮相，坂田探路

最近，深圳首個真正意義上的“新規舊改”項目已經公布——龍崗坂田物資工業園片區更新單元。

這個項目位于坂雪崗大道與發達路交匯處，距離坂田地鐵站約500米，拆除面積83043平方米。它將成為深圳第一個執行“好房子”新規的舊改項目，必須遵守容積率不超過3.1、建筑高度不超過80米的規定。

該項目的成功與否，將直接影響后來者的信心。深圳住宅限高令的出臺，意味著購房者離“好房子”更近一步。

深圳在政策執行上也展現了一定的靈活性。今年6月，深圳市住建局印發新規，允許部分出售型保障房可按比例調整為商品房。

這一政策為舊改項目提供了更多操作空間，一定程度上緩解了開發商的壓力。

從深圳的實踐來看，這種設置緩沖期的做法，既給予了在途項目適應時間，又確保了新規能穩步實施。

深圳此次政策調整，標志著城市發展理念的重大轉變——從“往高處要空間”轉向“向品質要價值”。

對于購房者來說，這意味著：

1、超高層住宅將越來越稀缺，地段好的現有項目價值可能提升。

2、低密度、低容積率項目將成為市場主流。

3、住房品質將整體提升，居住舒適度更受重視。

深圳正在告別“往高處要空間”的時代，迎接更高品質的住房新時代。在這場舊改大洗牌中，有人歡喜有人憂，但最終受益的，將是追求更好居住體驗的深圳人。