劉效慶：房屋買賣合同糾紛司法審查要點(diǎn)

編者按

從2021年10月起，本公號開設(shè)“深耕?微分享”專欄，主要刊登兩級法院法官在日常辦案中通過思考、摸索總結(jié)出來的審判思路、規(guī)律、經(jīng)驗(yàn)、技巧等，以期對其他審判人員或辦理同類案件有參考價值和借鑒意義，同時歡迎法律共同體及法律愛好者留言參與討論。

本期嘉賓

房屋買賣合同糾紛不僅涉及當(dāng)事人的重大財(cái)產(chǎn)權(quán)益，還往往關(guān)系社會秩序穩(wěn)定。司法實(shí)踐中，房屋買賣類糾紛關(guān)系紛繁復(fù)雜，需要法官運(yùn)用穿透式思維探尋合同背后的法律關(guān)系，進(jìn)而判定合同成立及效力問題。

此外，該類糾紛常會涉及到違約責(zé)任的認(rèn)定，需要深究案件細(xì)節(jié)，從事實(shí)、法律及價值衡平方面綜合進(jìn)行判定，以期通過個案中實(shí)現(xiàn)的公平正義，有效引導(dǎo)當(dāng)事人誠信守約，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。

合同類型的審查：

準(zhǔn)確識別合同背后隱藏的法律關(guān)系

房屋買賣合同糾紛中，當(dāng)事人提交的合同雖然名為房屋買賣合同或商品房銷售合同，但“眼見未必為實(shí)”，隨著案件審理進(jìn)程的推進(jìn)，抽絲剝繭，浮出水面的真實(shí)案情往往與合同表面顯示的并不一致。

部分房屋買賣實(shí)為以房抵債而來，需要結(jié)合《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉合同編通則若干問題的解釋》第二十七條、第二十八條，區(qū)分系清償型以物抵債合同還是擔(dān)保型以物抵債合同，進(jìn)而適用不同的審判路徑判定合同效力以及合同履行。

部分糾紛名為房屋買賣，實(shí)為借貸或擔(dān)保等其他法律關(guān)系。此時需要結(jié)合合同結(jié)構(gòu)、購房款交付、房屋占有使用情況以及實(shí)際履行情況與合同約定的匹配度等細(xì)節(jié)，進(jìn)一步審查房屋買賣合同是否系雙方通謀虛偽的意思表示。如涉及以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為，其效力應(yīng)依照《民法典》第一百四十六條的規(guī)定，依照有關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行處理。

合同成立的審查：

探尋真意與形式要件的平衡

意思表示系民事法律行為的核心要素。審查合同是否成立，是處理房屋買賣合同糾紛的邏輯起點(diǎn)。審理中，應(yīng)仔細(xì)辨別當(dāng)事人意思表示是否真實(shí)、一致。

例如，買賣雙方通過中介簽訂了《購房意向書》，買方支付了定金20萬元，但隨后賣方拒絕簽訂正式買賣合同。該案爭議焦點(diǎn)在于《購房意向書》的性質(zhì)是預(yù)約合同還是本約合同。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條之規(guī)定，當(dāng)事人簽訂《購房合同》后，如果具備了商品房買賣合同的主要條件，且其他內(nèi)容不違反國家法律、行政法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。如合同已約定房屋總價、付款方式、過戶時間等房屋買賣的核心條款，并且載明“本意向書與正式合同具有同等法律效力”等類似條款，據(jù)此可以認(rèn)定該意向書構(gòu)成房屋買賣合同，而非簡單的意向協(xié)議。

合同效力的審查：

合法性判斷與利益衡平

合同成立不代表合同必然有效。對于合同效力的審查，根據(jù)《民法典》第一百四十三條及第一百五十四條的規(guī)定，需從當(dāng)事人是否具備民事行為能力、意思表示、是否違法或違背公序良俗及是否存在行為人與相對方惡意串通等方面進(jìn)行審查。

主體方面，如限制民事行為能力人簽訂的房屋買賣合同，法定代理人同意或追認(rèn)，合同有效。反之，法定代理人不同意，一般認(rèn)定合同無效。也可以通過代理人對限制民事行為能力人簽約行為是否知曉，比如相關(guān)微信聊天記錄、帶看房屋、收款行為、滌除抵押權(quán)等進(jìn)一步判定法定代理人對限制民事行為能力人的該行為是否同意，以防法定代理人惡意悔約。對于無權(quán)代理人以被代理人名義訂立的合同，合同效力可以依照《民法典》第五百零三條，如被代理人已經(jīng)開始履行合同義務(wù)或者接受相對人履行的，視為對合同的追認(rèn)。

另外，實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)簽訂合同的主體非登記的房屋所有權(quán)人或權(quán)利人之一的情況。對于該類合同的效力，根據(jù)《民法典》第五百九十七條之約定，因出賣人未取得處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移的，買受人可以解除合同并請求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。基于處分行為與負(fù)擔(dān)行為的二分原則，該類合同如無其他無效情形，應(yīng)認(rèn)定為有效。

但如買受人在訴訟中主張繼續(xù)履行合同，協(xié)助房屋所有權(quán)人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，如未簽約的房屋所有權(quán)人明確不同意出售該房屋，應(yīng)向原告釋明，合同繼續(xù)履行存在障礙，可主張解除合同并請求行為人承擔(dān)違約責(zé)任。

來源：惠山法院

編輯：趙偉

審核：朱紅金

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