風暴眼丨香港的樓，越建越高

來源|鳳凰網《風暴眼》

2025年11月26日下午，香港新界大埔宏福苑傳來一聲悶響，那不是尋常噪音，而是從宏昌閣外墻維修圍網中爆出的致命火焰。

火勢如貪婪的毒蛇，沿著竹制棚架與易燃發泡膠板瘋狂上竄，短短數分鐘內吞噬整棟樓體。

這場波及七座大廈、造成151遇難的五級大火，不僅點燃了鋼筋水泥，也讓人們開始反思，香港為什么要建這么多的高樓？

01 烈火焚樓，映照垂直都市之危

全球沒有任何一座城市，能把“向天空要空間”這件事，做到香港這么極致。

6588座高樓像一群沉默的鋼鐵巨獸，硬生生擠在這片彈丸之地。

成千上萬的“蜂巢式”居住單位層層堆疊，密密麻麻，像某種未來主義的垂直迷宮。

壓抑感從樓底直沖云霄，把“水泥森林”這個詞，活生生寫進這座城市的天空。

數據從不撒謊，尤其是來自全球高層建筑和城市人居委員會（CTBUH）2025年的最新報告——香港，坐擁569座150米以上的摩天大樓，直接霸榜全球第一。

深圳、紐約這些所謂的“摩天之都”，在它面前，都顯得像個還在學步的孩子。

鳳凰網《風暴眼》了解到，更早在2019年，香港超過100米的高樓數量，就已經突破2580座。

這些光鮮到刺眼的“全球第一”，背后是香港對垂直維度的極致開發。

不少區域的樓與樓之間，距離被壓縮到令人窒息的程度。

最小間距不足3米，有些老舊片區，甚至窄到不足1米。

于是，香港人自嘲的段子應運而生：“推開窗就能和對面鄰居臉貼臉聊天，遞杯熱茶、碰個酒杯都不用下樓。”

更有人苦笑：“窗外唯一的風景，就是鄰居家的窗簾。”

這種把空間利用摳到極致的操作，平日里還能勉強稱作“煙火氣”，可一旦遇上火災，就瞬間變成死亡陷阱。

火舌順著樓縫瘋狂竄動，濃煙在窄巷中無處可逃——那些曾被奉為“城市智慧”的垂直布局，轉眼就成了困住生命的牢籠。

宏福苑的大火，終究撕開了香港“垂直生存”的光鮮外衣。

那么，香港是如何一步步走上“高空之路”的呢？

02 被生存逼出來的垂直革命

1945年二戰落幕時，香港還只是個60萬人的濱海小城。

沒人能想到，五年后一場突如其來的人口海嘯，將徹底改寫這座城市的命運。

1950年，香港人口飆升至220萬；到60年代，更是沖破300萬大關。

問題是，香港是塊“山多地少”的彈丸之地。

超過1000平方公里的土地里，七成以上是山地，平原零散分布在沿海。能用來建住宅的地，少得可憐。

從1842年就開始的填海工程，折騰了百余年，到60年代也只填出100多公頃土地。這點面積，別說容納百萬新增人口，連原住民的居住需求都塞不下牙縫。

人口爆炸撞上地理枷鎖，這個看似無解的矛盾，成了懸在香港頭頂的達摩克利斯之劍。

1954年，港府終于扛不住壓力，緊急修訂《建筑物條例》，松綁土地用途和建筑層高限制。

此前被死死卡在5層的住宅天花板，被一舉打破。

這一撬，直接打開了香港高樓建設的密碼箱。

僅僅一年后，霍英東旗下的立信置業甩出真正的王炸。

17層的蟾宮大廈在銅鑼灣拔地而起，一舉掀翻中環中國銀行大廈的“第一高樓”寶座，成為香港新的天際線地標。

如果說人口壓力是香港垂直化的導火索，那60年代制造業的狂飆，就是給這場城市革命狠狠踩下了油門。

十年間，香港注冊工廠從3000家暴增至1萬家，外資公司從300家瘋漲到500家。

工業擴張引爆了廠房、辦公樓、住宅的“空間饑渴癥”，整個城市都在嗷嗷待哺地搶地盤。

而多層工業大廈，恰好踩中了小規模、勞動密集型輕工業的命脈。

一時間，10-15層高、“下店上廠”還捎帶居住功能的“混搭建筑”遍地開花。那些原本擠在居民區角落的小作坊，終于有了正規落腳地，紛紛擠進工業大廈。

1964年，《建筑物條例》再次更新：一邊嚴格限制綜合樓宇建設，杜絕土地浪費；一邊變相逼著開發商扎堆蓋“又高又窄”的塔樓，把每一寸土地榨干用盡。

也是這一年，香港首個大型公共屋邨彩虹邨全面落成，8棟21層高樓首次讓香港見識到“20層住宅集群”的震撼，刷新了整座城市的天際線認知。

1965年，港府干脆把“興建高密度住宅”明晃晃寫進城市藍圖。

隨后，香港第一個大型私人屋邨美孚新邨動工，開發商一口氣排布了99棟18-21層住宅。

高樓如雨后春筍般拔地而起，維多利亞港兩岸的天際線日漸密集——香港，正式踏進了“高層住宅時代”。

這不是主動選擇的發展路徑，而是被生存壓力逼出來的必然。

然而垂直化改變的，遠不止天際線。它更深刻地重塑了香港的經濟命脈與社會結構，也為后來的困境，埋下了伏筆。

03 “八萬五”計劃的夭折

垂直革命讓香港掙脫了 “沒地住” 的生存困局，卻也讓這座城市徹底被 “高樓” 綁架。

從上世紀80年代到90年代中期，香港樓市迎來十年牛市，房價漲幅遠超居民收入增長。

持續狂漲的香港房價，也讓以地產為主業的李嘉誠、郭得勝、李兆基、鄭裕彤“香港四大家族”積累了驚人的財富。1997年，四大家族的財富總和超過440億美元，相當于當時7個廣東省的財政收入。

但高企的房價也成了壓在普通市民心頭的大山。

1997年7月1日香港特區成立慶典上，時任特董建華便對高房價“宣戰”。

其講話中蘊含了“八萬五”計劃的核心：每年供應不少于85000個住宅單位；10年內實現全港七成家庭自置居所；將公屋輪候平均時間從6.5年縮短至3年。

若該計劃能順利落地，香港樓市或會是另一番光景，可計劃實施之初便遭遇了亞洲金融風暴這只“黑天鵝”。

計劃推行僅兩周，泰國爆發的金融危機便席卷香港，10月23日恒生指數下跌1211.47點，28日再跌1621.80點，跌破9000點大關。

危機迅速蔓延至房地產市場，1997年10月起香港樓市開啟“跳水式”量價齊跌，一年間房價暴跌50%-60%，成交量萎縮 55%，房屋空置率大幅攀升。

從如今視角看，金融風暴引發的樓市暴跌，已注定“八萬五”計劃難以成功 ，彼時香港各界均無法承受房價暴跌的沖擊。

房地產對香港的重要性早已深入骨髓。

歷經十年樓市牛市，居民財富與樓市深度捆綁，剛需族和大量投機客的身家都系于房價，暴跌意味著財富大幅縮水。

1997-2002年，香港房地產和股市總市值蒸發約 8萬億港元，超過同期本地生產總值，平均每位業主損失 267萬港元，不少家庭房屋淪為 “負資產”，2001年香港 60萬個負資產賬戶賬面損失達 6000億港元。

歌星王菲便是典型案例，1997年她以七成按揭、20年供款的方式，花費 4800萬港元購入沙田寶松苑豪宅，每月供款 29萬港元，兩年后卻只能半價拋售。

對于居民的傷害尚且如此之重，房價下跌對于將大部分家底都押注在香港樓市的“四大家族”會形成怎樣的財富損失自不必多言。

因此，當香港居民罵著高房價的娘，卻又不得不將自己的錢交到房地產商手里的時候，實際上雙方的角色已經從交易對手變成利益直接相關的一致行動人了。

交易之前，居民和富豪家族是水火不容的對手；交易之后，雙方瞬間成了一條船上的水手，當船出現漏水的時候，他們會一起用力地叫罵，會一起尋找發泄的出口，“八萬五”計劃自然首當其沖。

無法接受樓價暴跌沖擊的又豈止居民和富豪？還有香港財政。

房地產長期是香港財政的重要支柱，地價收入占財政收入比重常年達 20%，最高時超 36%；金融機構對房地產產業鏈的信貸規模占比常年超 30%，1998年后更是突破 50%。

房地產還吸納了大量就業，1997-2003年樓市下跌的 6年間，香港失業率從 2.2%飆升至 7.9%。

房地產早已滲透香港經濟的方方面面，裹挾著整個城市的經濟命脈。

在各界壓力下，董建華不得不放緩 “八萬五”計劃的推進，1998年 6月起特區政府停止出售地皮。2000年 6月，董建華公開承認 “八萬五”建屋目標已不再實施，計劃實質上宣告終結。

可計劃的終止并未挽救香港樓市，2000年后樓市又持續下跌 3年。

2002年 11月，特區政府推出 “孫九招”護盤，包括暫停土地拍賣一年、停止公屋新建計劃、取消限購政策等，但樓市當年仍無起色，直至 2003年 8月才終于觸底。

但在隨后的十余年中，香港房價開始走向另一個極端。

時至今日，高房價已經成為香港的一個痼疾。

美國國際公共政策顧問機構Demographia最新發布的《2019年全球住房可負擔性調查報告》顯示，房價收入比高達20.9，蟬聯全球第一貴。

換句話說，差不多香港普通家庭在0存款的情況下，不吃不喝不納稅，需要將近21年的時間，才能在香港買得起一棟房。

前任香港特首梁建英就曾經在施政報告中直言：香港樓價高、租金貴，形成巨大的生活壓力，是嚴峻的民生問題。

住的問題亦影響了家庭結構，扭曲了價值觀：不少人的目標就是盡量賺錢買樓供樓，青年人選科和擇業都要向錢看。

2017年，林鄭月娥上任，推行“兩手抓”：一手推“明日大嶼”計劃，要填海17平方公里，解決百萬人居難題；一手放寬貸款，首付1成即可上車，俗稱“林鄭plan”。

事與愿違的是，“林鄭plan”暢行無阻，“明日大嶼”計劃卻遭遇強烈抵制，無疾而終。

于是，香港房價再次像脫韁的野馬，攀上了不可企及的高峰。

到了李家超時代，顯然也看清了 “缺地” 才是樓市困局的核心，于是把重心徹底壓在了 “增加供應” 上，要從 2026-2027 年度起的五年里，香港要集中發力砸出 18.9 萬個公營房屋單位（含簡約公屋）。

其中 3 萬個 “簡約公屋”更是被當作緩解住房焦慮的 “急先鋒”，僅建設周期比傳統公屋短一半，還定下了明確的交付時間表：2025 年底前先落地 1 萬個，剩下 2 萬個也得在一年半內全部建成，就是想盡快給底層家庭一個 “安穩的家”。

如今的香港，依舊是那片高樓林立的土地。

這些直插云霄的建筑，曾是應對人口爆炸與土地匱乏的生存答案，是城市崛起的勛章，卻在宏福苑的烈焰中顯露出脆弱的一面，留給這座城市一道亟待解答的安全命題。