建筑設計企業“十五五”戰略新思考

“十四五”已進入收官階段，從需求端到供給側，建筑設計企業面臨的變化更為劇烈。需求端，市場規模和產品方向發生巨變；供給側，產能出清的速度明顯加快。面向近在眼前的“十五五”，建筑設計企業需要更精準地捕捉行業發展中的確定性，堅持長期主義，做好前瞻性的謀篇布局，力爭在行業新發展階段中獲得一席之地。

需求端現狀與趨勢分析

政策現狀與趨勢分析

房屋建筑是社會經濟發展的重要基礎之一，無論是居住、辦公、消費、醫療、教育，還是貿易、工業等，都需要房屋建筑作為重要的載體，因此，各行業的政策都對建筑設計行業的發展有影響。但從源頭來看，建筑設計行業的發展與中國城市化進程高度相關，與我國城市發展的政策也密切相連。筆者認為，中央城市工作會議是對建筑設計行業的現在和將來具有深遠影響的政策基礎。

2025年7月14日–15日，時隔10年再度召開的中央城市工作會議部署了城市工作7個方面的重點任務，也指明了“十五五”甚至更長一段時期國家和社會對建筑設計行業的需求方向：

一是新建需求的市場區域變化。根據會議要求，組團式、網絡化的現代化城市群和都市圈是現代化城市體系的核心，圍繞城市群、都市圈發展，縣城、城鎮等區域的居住、生活、公共服務等仍有市場空間，城鎮化進程較慢地區由于大力推進農業轉移人口市民化也將仍有一定的新建市場機會。

二是城市更新成為主要的業務方向。會議要求高質量開展城市更新，結合今年5月《中共中央辦公廳國務院辦公廳關于持續推進城市更新行動的意見》提出的“到2030年，城市更新行動實施取得重要進展”，“十五五”期間城市更新將是城市建設的主旋律。

三是提升居住品質是根本要求。會議要求“著力建設舒適便利的宜居城市”，結合相關政策要求，無論是“好房子”“三大工程”還是房地產開發新模式，目標都是在新一輪城市建設中改善居住條件和生活品質。

四是滿足城市提質增效的新要求。會議提出了“美麗城市”“韌性城市”“文明城市”“智慧城市”的城市發展新要求，作為城市載體的建筑也必須從綠色建筑、既有建筑改造與加固、歷史文化遺產保護、智慧建筑等方面進行轉型升級，也對應了建筑設計行業技術發展的新方向。

市場現狀與趨勢分析

從投資來看，房地產開發投資已經自2022年起持續保持10%左右的下滑速度，建筑設計行業典型上市企業的合計凈利潤也保持年均20%以上的下滑速度，項目減少、回款困難也成為建筑設計行業面臨的困境。但從規模來看，由于我國目前有662億平方米的房屋存量，每年至少仍應有10億–12億平方米的新建需求，2024年新建商品房銷售面積不足10億平方米，新開工面積及竣工面積雙雙降至7.3億平方米左右，市場目前處于超跌的情形中。因此，“十五五”期間預計將逐步恢復到10億–12億平方米的新建商品房銷售面積、8億–10億平方米的房屋竣工面積、12億–14億平方米房屋新開工面積的水平，樂觀估計大致相當于2015年左右的市場水平。

從產品方向來看，也呈現出一些趨勢性的變化：

一是住宅占比緩慢下降。近年來，新建商品房銷售面積中，住宅商品房銷售面積占比始終保持在83%以上，仍是建筑設計市場的絕對支柱，但近年來占比已逐步下降（圖1），預期未來住宅業務占比仍將持續、緩慢下降。

圖1 住宅在新建商品房銷售面積中占比

二是辦公類、商業類建筑的下滑幅度趨緩。根據國家統計局數據，辦公樓商品房銷售面積與商業營業用房銷售面積的發展趨勢高度趨同，且2018年起已開始明顯下滑，但2023年起下滑速度有所放緩，從趨勢上看略好于住宅。

三是各類典型建筑設計業務分化明顯。根據中國勘察設計協會民營企業分會《民營勘察設計企業2023–2024年度發展報告》中的數據顯示，近3年建筑設計行業各類典型產品的業務發展分化嚴重，其中，住宅、商業綜合體、酒店建筑、辦公建筑、醫養建筑、體育建筑等均出現大幅下滑，以城市更新、文化建筑、教育建筑為代表的民生類產品和以產業園為代表的產業類產品仍保持增長，尤其是城市更新業務，保持了22.04%的快速增長，成為增速最快的產品類型。在新型城鎮化、中央城市工作會議、城市更新等政策的持續推動下，預計城市更新等民生類建筑仍將保持增長。

圖2 新建商品房中三大品類銷售面積增速

表1 典型產品方向業務發展趨勢

供給側現狀與趨勢分析

行業格局：頭部集中與中小企業困局

市場集中度持續提升。根據科思頓預測，10大建筑設計院建筑設計業務的市場占有率在25%以上，比起2020年的不足20%，行業集中度顯著提高。華建集團、中國院、中建西南院等央國企憑借品牌、大師、技術及全產業鏈服務能力占據主導地位。中小型建筑設計企業面臨嚴峻挑戰，部分企業因低價競爭、回款困難陷入經營困境，自2022年起，全國范圍內累計已有占總數量10%以上的中小型建筑設計企業退出市場。

“十五五”期間，隨著城鎮化新階段的到來，預計仍將有不少于10%的中小型建筑設計企業離開，行業集中度有望達到35%–40%的高位。

能力短板：創新能力嚴重不足

技術應用存在“工具化”傾向，盡管絕大多數建筑設計企業已應用BIM技術，但幾乎都停留在翻模階段，真正具備全員BIM正向設計的企業鳳毛麟角。研發投入不足制約創新能力，2023年建筑設計行業平均研發投入占比僅2.4%，遠低于國際領先企業5%的水平，綠色建筑、智能建造等領域的核心技術仍依賴引進。人工智能應用方面，行業頭部企業已經開展探索和嘗試，但距離大規模應用和顯著提升效率仍有較大距離。

“十五五”期間，隨著人工智能技術的逐步成熟，BIM技術等作為智能設計的重要基礎，預計也將成為常態化設計工具，會帶來設計效率的提升、設計質量的改善。

管理薄弱：管理效率亟待突破

傳統建筑設計院普遍采用經營承包模式，資源分散、管理粗放等問題突出，管理模式滯后于行業變革。除行業頭部企業外，絕大多數建筑設計企業沒有品牌意識也難以集中資源建立品牌，依靠小團隊、拼價格搶項目，陷入低價“內卷”的惡性循環中，經營效率和效益較差。

“十五五”期間，大中小型建筑設計企業都將向“品牌化”發展，大型企業將更注重綜合化、專項化品牌的塑造，中小型企業會形成一批專業化、區域化的設計品牌，形成建筑設計行業的品牌矩陣。

人才困境：結構性短缺與行業后繼無人

數量過剩與人才短缺并存。雖然從人員規模來看，建筑設計行業從業人員近200萬人，但多年來行業的高速增長培養了大批的“畫圖匠”，優秀的主創建筑師、具備市場經營能力的復合型人才、熟悉現場能夠在建設全過程中起主導作用的建筑師仍舊稀缺。尤其隨著人工智能技術的發展，行業對高水平專業人才、復合型人才的需求將更為突出。

員工隊伍后繼無人。建筑設計行業的下行引發優秀人才的逃離，2024年建筑設計行業平均離職率攀升至18%。老人在離開，新人不愿進來。建筑設計專業招生遇冷，清華大學、同濟大學等建筑“老八校”的招生分數線逐年降低，部分知名高校已取消建筑學專業招生。“十五五”期間，經歷一輪行業洗牌后，大幅“縮編”后的建筑專業畢業生將陸續進入市場，由于新鮮血液有限，建筑設計行業將進入新一輪的“人才爭奪戰”，行業也將緩慢走向“老齡化”。

“十五五”戰略發展新思路

業務發展：聚焦戰略性賽道與產業鏈延展

結合對市場環境的分析，住宅、城市更新、民生類建筑、產業類建筑是“十五五”期間建筑設計行業的重點方向。

住宅方面，雖然建設規模仍占比最高，但發展方向有所轉變，從“有沒有”轉向“好不好”，高品質住宅、綠色建筑、裝配式建筑、智慧住宅等將逐步成為主流，綠色、智慧等要求將不再是單選題和附加題而是多選題、必選題，建筑設計企業需要結合市場需求加快技術進步。

城市更新方面，作為新型城鎮化新發展階段的重要抓手，城市更新業務的范圍、總體規模、發展速度、標準要求等都將進一步提高。雖然城市更新可涵蓋的內容眾多，但其本質仍然是通過城市范圍內的有機更新，提升生活品質、促進城市經濟發展，這要求建筑設計企業向華建集團的模式學習，與城市深度綁定，成為城市更新的“體檢師、規劃師、設計師、評估師、策劃師”，為城市更新提供從城市體檢到商業運營策劃的全過程、全方位服務。

民生類建筑方面，聚焦教育、醫療等重點領域和“一老一小”等重點人群，尤其是在城市更新的大背景下，要從原來的新建、大型項目向改擴建、小型化等方向轉變，練好“螺螄殼里做道場”的本事，助力好小區、好社區、好城區建設。

產業類建筑方面，新型工業化是國家戰略，大力發展制造業也是產業類建筑市場的基本盤。從制造業投資來看，戰新產業、新興產業、未來產業等是國家產業鏈、供應鏈補短板和搶占技術制高點的重點方向，也是近年來投資的重點領域。建筑設計企業需要加強市場研究和客戶需求研究，做好產業配套建筑的技術能力建設。

除了建筑設計業務本身，“十五五”期間也需要關注產業鏈的延伸，向城市體檢、檢測監測、建筑加固、商業策劃、運營管理、建筑工業化、設備集成、數字化服務等方面拓展。

市場布局：關注國內市場深耕，謹慎布局海外

優化國內市場布局，做好區域深耕和產業深耕。“十五五”的市場布局應重點關注三個方向：一是深耕核心城市群。國內經濟發展和城市建設的中心是城市群和都市圈，尤其是以長三角、粵港澳大灣區、京津冀和成渝地區等為代表的核心城市群，是產業、人口、資金高度集中的地區，也是市場機會最多的地區；二是深耕城鎮化潛力地區。根據住房城鄉建設部《深入實施以人為本的新型城鎮化戰略五年行動計劃》的要求，“十五五”期間，冀中南、皖北、魯西南、豫東南、湘西南、粵西、川東等城鎮化潛力較大的集中片區將實施潛力地區城鎮化水平提升行動，建筑設計企業需要提前做好布局；三是深耕重點產業鏈。產業類建筑尤其是戰新產業、未來產業等領域，具有國家支持力度大、產能擴張速度快、目前品牌不突出等特點，建筑設計企業應盡快整合資源做好產業鏈選擇，重點關注發展潛力大、上下游鏈條長的產業方向，圍繞產業鏈重點企業和上下游企業進行市場布局，力爭“十五五”期間樹立起產業建筑品牌。

積極探索海外市場，謹慎開展海外業務。以目前國內的建筑設計行業產能規模和能力，國內建筑設計企業“出海”幾乎都會面臨優質市場進不去、低端市場吃不好的問題。發達國家的市場較為優質，但市場格局已經基本定型，國內建筑設計企業在品牌、文化、國際環境、技術標準等各方面都不占優勢，難以進入主流市場。發展中國家、“一帶一路”沿線國家是國內企業“出海”的重點方向，但也逐步形成了“國內企業國外卷”的現象，前期跟蹤時間長、投入大、風險大、價格不高是典型特點，似乎“食之無肉，棄之可惜”。對頭部企業來說，海外市場可以有針對性地進行市場布局，不宜貪多求全，應力爭在重點地區、國家打造品牌項目。對中小型建筑設計企業來說，海外市場更多是“借船出海”的機會型業務，不宜投入過多資源盲目布局，積極探索、謹慎開展是主導思想。

能力布局：重新認識“技能包”和重構人才隊伍

建筑創作仍是建筑設計企業的核心競爭力。雖然政策層面一再強調綠色低碳、智慧化等設計需求，但在筆者看來，這屬于建筑設計的技術標準提升，是基礎功能要求的改變，短期內或可以依靠先人一步的積累占據一定的市場優勢，但長期看會逐步成為建筑設計的“基本操作”，真正讓建筑設計企業脫穎而出的核心競爭力仍然是優秀的方案創作能力。因此，提升創作能力仍然是“十五五”期間建筑設計企業能力建設的重中之重。

人才需求從“流水線工人”向“咨詢專家”轉變。在數字化、人工智能技術的助力下，“十五五”期間大批可標準化、數字化的設計工作會被取代。這也預示著建筑設計企業的人才隊伍結構需要發生變化，企業不再需要像流水線作業一樣的大規模的“畫圖匠”，更需要具備方案創作能力的建筑師和技術把關能力的專家。因此，建筑設計企業需要逐步有意識地對人才隊伍結構進行調整，并加強內部人才選拔培養和知識管理，加速專家型人才的成長。

總結與展望

“十五五”時期是中國建筑設計行業格局重構的關鍵階段。建筑設計企業要緊跟國家戰略、社會需求和城市發展的新變化、新要求，找準業務方向、做好市場布局、重構能力圖譜，在存量更新與增量提質中尋找發展機遇，重塑建筑設計的價值本源。[本文作者張春雨系科斯頓企業咨詢管理（上海）有限公司合伙人]

來源：《中國勘察設計》雜志