案說合同法｜父母簽約買房寫娃名，參與裝修又離婚，反悔要房不行

【裁判要旨】

1. 認購協議僅創設預約債權，不產生物權變動；因征信不良導致無法辦理按揭的，雙方可在不違反“非直系親屬不得更名”條款前提下，協商一致變更買受人主體。

2. 夫妻一方雖未在更名現場，但長期通過電話、微信與銷售人員保持聯系，并參與房屋裝修、量尺、材料選購等，可依據日常生活經驗法則推定其已知曉并默示同意更名。

3. 默示意思表示與明示具有同等法律效力；在房屋已辦理網簽備案、按揭貸款、不動產登記并實際裝修入住情形下，另一方再以“未書面同意”主張合同變更無效，有違誠信，不予支持。

4. 原支付的定金已轉化為新買受人購房款，開發商未重復收款，亦未另行出售房屋，不構成違約，故不適用雙倍返還定金規則。

5. 夫妻內部就購房款歸屬產生的爭議，應通過離婚后財產糾紛或不當得利之訴向實際受益人另行主張，不得逕行要求開發商重復返還。

【關聯法條】

1.《中華人民共和國民法典》

　第一百四十條　意思表示的形式

　第五百四十三條　合同變更

　第五百九十五條　商品房買賣合同

　第一千零六十條　家事代理

2.《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》

　第九十三條　經驗法則推定

3.《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》

　第九十條　錄音證據的審核

【法律關系圖】

【訴訟主體】

原告（上訴人）：蘭某甲

被告（被上訴人）：某集團廣安房地產開發有限公司、廣安某營銷策劃有限公司、何某

案外人：曾某乙（新買受人）

【基本案情】

2023年6月2日，蘭某甲、何某夫妻與開發商簽訂《商品房認購協議》，約定購買廣安區某小區3-2313室，總價26.6萬元，定金10萬元，首付款4.6萬元須于2023年8月1日補齊，余款12萬元于2024年2月1日前付清；協議特別條款：“非直系親屬不得更名”。同日，蘭某甲向案外人蘭某乙借款10萬元并指示直接支付至營銷公司賬戶，營銷公司出具收據。后因夫妻二人均存在征信問題，無法辦理按揭。

2023年10月29日，何某與營銷公司協商一致，將買受人更名至其成年女兒曾某乙（系蘭某甲繼女，屬直系親屬），某集團公司遂與曾某乙重新簽訂認購協議并辦理網簽、按揭貸款、不動產登記；原定金10萬元轉為曾某乙購房款。房屋交付后，何某、曾某乙負責裝修，蘭某甲曾回廣安參與量尺、選材，并電話詢問銷售“交錢沒有”“裝修進度”。

2024年9月5日，蘭某甲與何某協議離婚，離婚協議載明“無共同財產、無共同債權債務”。離婚后蘭某甲以“更名未經本人同意”為由提起本案訴訟，要求：1. 雙倍返還定金10.64萬元；2. 返還購房款4.76萬元；3. 何某承擔過錯清償責任。

【法院查明】

1. 認購協議、定金收據、借款條、POS刷卡記錄真實，雙方對收到蘭某甲10萬元無異議；

2. 更名當日，蘭某甲雖不在廣安，但多次與銷售人員蔡某電話溝通，并詢問“何某來交錢沒有”；

3. 蘭某甲在通話錄音中自認“都是我在幫她（何某）裝”，并討論裝修細節；

4. 證人曾某乙、裝修公司及銷售顧問均證實蘭某甲到場參與量尺、選材；

5. 案涉房屋已辦理按揭、網簽備案、不動產登記，并裝修入住；

6. 蘭某甲未提交證據證明除10萬元定金外另支付4.76萬元購房款。

【法院認定】

1. 更名對象系直系親屬，不違反認購協議“不得更名”條款，且開發商已盡合理審查義務；

2. 蘭某甲通過電話、參與裝修等行為，足以推定其知曉并默示同意更名，合同變更有效；

3. 開發商未重復收取定金，亦未將房屋另售他人，不構成違約，不適用定金罰則；

4. 蘭某甲主張另付4.76萬元購房款無證據支持；

5. 10萬元已轉化為曾某乙購房款，蘭某甲可另行向何某、曾某乙主張債權，但不得要求開發商重復返還。

【裁判結果】

一審：駁回蘭某甲全部訴訟請求；案件受理費1,690元由其承擔。

二審：維持原判；二審案件受理費3,380元由蘭某甲負擔。本判決為終審判決。