惠安西苑-惠泉片區(qū)城市更新項(xiàng)目

編者按：

為進(jìn)一步破解低效用地再開發(fā)資金短缺等難題，加快盤活我省存量土地和低效用地，持續(xù)增強(qiáng)高質(zhì)量發(fā)展的潛力和后勁，省自然資源廳近日發(fā)布第四批低效用地再開發(fā)典型案例，聚焦低效用地再開發(fā)資金籌措方式，為地方破解資金瓶頸提供了示范路徑。

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泉州市惠安縣惠安西苑-惠泉片區(qū)城市更新項(xiàng)目

（再開發(fā)類型：政府收儲）

一、項(xiàng)目基本情況

項(xiàng)目位于泉州市惠安縣螺城鎮(zhèn)核心地段，是惠安傳統(tǒng)行政經(jīng)濟(jì)文化中心，承載著深厚的歷史文化底蘊(yùn)與濃郁的鄉(xiāng)愁記憶。項(xiàng)目改造前以自建房、集資房為主，城中村加建現(xiàn)象突出，建筑布局混亂，危房多、環(huán)境差，公共配套設(shè)施陳舊且匱乏，道路系統(tǒng)不完善，亟待更新改造。

片區(qū)總用地面積約1992畝，現(xiàn)狀人口約1.8萬人，片區(qū)盤活低效用地總面積1020.3畝，改造總建筑面積約95萬平方米。經(jīng)系統(tǒng)改造，目前已盤活低效用地約520畝，整體容積率由0.6提升至1.9，配套建成學(xué)校、社會公園、商業(yè)綜合體等設(shè)施，形成功能完善的城市中心區(qū)。

惠泉片區(qū)安置房施工中

惠泉片區(qū)安置房竣工

二、改造主體和改造模式

惠安縣成立西苑片區(qū)項(xiàng)目指揮部，引入惠安交發(fā)集團(tuán)為實(shí)施主體，采用“整體規(guī)劃、連片開發(fā)”的改造模式，探索產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置、“房票補(bǔ)償＋預(yù)簽”等新機(jī)制；同時，引入數(shù)字化管理和規(guī)劃競賽等工作模式，實(shí)現(xiàn)土地整備和權(quán)屬重構(gòu)，確保項(xiàng)目改造高效推進(jìn)。

三、低效用地再開發(fā)取得的成效

（一）用地產(chǎn)出與結(jié)構(gòu)優(yōu)化

盤活低效用地520畝，容積率由0.6提至1.9，惠泉片區(qū)建筑規(guī)模提升約50萬平方米，西苑片區(qū)提升約15.7萬平方米，土地價(jià)值翻倍。空間布局優(yōu)化，工業(yè)用地占比下降，居住、商業(yè)、公共服務(wù)用地占比合理調(diào)整，形成功能復(fù)合的城市空間。

（二）經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展活力提升

引入數(shù)據(jù)信息、金融創(chuàng)投、文旅生活等新業(yè)態(tài)，打造文-旅-商聯(lián)動模式，新增居民4000余人，增加就業(yè)崗位5000個，帶動中心城區(qū)發(fā)展。公共服務(wù)短板補(bǔ)齊，惠泉片區(qū)公共服務(wù)設(shè)施用地從11畝增至23畝，建成達(dá)標(biāo)小學(xué)、幼兒園；西苑片區(qū)整合新增80畝教育用地，打造現(xiàn)代化校園，規(guī)劃100多畝市民廣場，解決老城區(qū)停車難、交通擁堵的問題。

（三）生態(tài)與人居環(huán)境改善

推進(jìn)惠泉片區(qū)生態(tài)修復(fù)55畝，其中推動0.5公里已干涸的下社溪水體整治，修復(fù)南側(cè)小型山體斷面總面積約35畝。強(qiáng)化科山七一水庫與西苑片區(qū)景觀鏈接，整合建立片區(qū)公園約72畝。項(xiàng)目完全建成后，整體上將形成通暢開闊、城景相融的城市中心景觀軸線。

四、主要做法

（一）強(qiáng)化規(guī)劃引領(lǐng)繪制改造藍(lán)圖

規(guī)劃引領(lǐng)貫穿全程，嚴(yán)格銜接上位規(guī)劃，落實(shí)《惠安縣國土空間總體規(guī)劃（2020-2035年）》螺城鎮(zhèn)“老城人文集聚區(qū)”定位，以體檢評估先行，識別空間散亂、公服缺失等問題，明確提升能級、完善設(shè)施、傳承文脈的規(guī)劃方向，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)謀劃片區(qū)藍(lán)圖。采取競賽方式邀請省內(nèi)外五家頂尖設(shè)計(jì)單位參與片區(qū)城市規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，并邀請國內(nèi)城市規(guī)劃、交通、園林設(shè)計(jì)等領(lǐng)域的知名專家進(jìn)行評選。

（二）堅(jiān)持保護(hù)優(yōu)先賡續(xù)片區(qū)文脈

按照應(yīng)劃盡劃、應(yīng)保盡保原則劃定“文廟、劉氏古民居、北關(guān)古街”三大保護(hù)區(qū)，依托中山北街-石板街，串聯(lián)沿線文化資源，構(gòu)建回望千年的文化軸線，探尋惠安建筑的保護(hù)傳承與活化利用，打造城市獨(dú)有的文化IP，留住鄉(xiāng)愁記憶。

（三）推動三大整合統(tǒng)籌連片開發(fā)

針對519.9畝低效用地，按“應(yīng)改盡改”原則實(shí)施連片開發(fā)，推動產(chǎn)權(quán)、功能、規(guī)模三大整合。

1.產(chǎn)權(quán)整合。建立片區(qū)內(nèi)部產(chǎn)權(quán)置換機(jī)制，地塊間可選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置。對西苑片區(qū)項(xiàng)目征收區(qū)域內(nèi)私人住宅、商業(yè)用房選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，統(tǒng)一安置于更新提升后的郵政片區(qū)安置地塊以及惠泉片區(qū)H地塊。

2.功能整合。強(qiáng)調(diào)功能復(fù)合，土地盡可能多樣化利用，各種功能互補(bǔ)，融合辦公商務(wù)、文化娛樂、濱水休閑、生活居住及配套服務(wù)等功能，科學(xué)協(xié)調(diào)地上地下空間，推動功能復(fù)合化與空間一體化。對郵政片區(qū)15.6畝低效商服用地、12.4畝低效設(shè)施用地進(jìn)行整合，置換為公共服務(wù)與商業(yè)空間。

3.規(guī)模整合。通過土地整備解決“碎片化”問題，合并邊角地、夾心地、插花地，為產(chǎn)業(yè)增資擴(kuò)產(chǎn)騰出空間，保障用地布局集中連片。

（四）聚焦民生需求彰顯改造價(jià)值

1.布局優(yōu)質(zhì)教育設(shè)施。盤活用地優(yōu)先引入高品質(zhì)教育資源，項(xiàng)目一期整合新增80畝教育用地，惠泉片區(qū)同步建設(shè)配套幼兒園，補(bǔ)齊教育短板。

2.補(bǔ)足交通設(shè)施短板。規(guī)劃惠興街西拓、西苑路北拓兩條次干路，貫穿片區(qū)東西南北，緩解舊城區(qū)擁堵；利用地上地下空間建設(shè)智能化立體停車場，解決停車難問題；規(guī)劃100多畝市民廣場、步行漫道等設(shè)施，讓群眾共享開發(fā)成果。

3.新增綠地開敞空間。恢復(fù)水系功能,修復(fù)山體斷面，消除生態(tài)隱患,于西苑片區(qū)南側(cè)整合72畝土地建設(shè)片區(qū)公園，新增綠地與開敞空間，人居環(huán)境顯著提升。

（五）應(yīng)用數(shù)字技術(shù)賦能智慧管理

首次采用傾斜航測3D建模技術(shù)，全面記錄征收區(qū)域地上物現(xiàn)狀，建立房屋臺賬明細(xì)，為紅線劃定、成本測算提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。委托第三方開發(fā)征收補(bǔ)償信息管理系統(tǒng)，接入政務(wù)云平臺，設(shè)置分級審核權(quán)限，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)錄入、簽約全程監(jiān)管，確保準(zhǔn)確合規(guī)。

（六）創(chuàng)新政策工具解決堵點(diǎn)問題

推行“全部房票補(bǔ)償安置”，拆遷戶獲得“征收補(bǔ)償款+購房獎勵金”等值房票，可用于購買商品房或抵安置房差價(jià)，靈活保障權(quán)益。創(chuàng)新“預(yù)簽約”機(jī)制，群眾先行簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議，政府發(fā)布征收決定后生效，減少后期糾紛。抽調(diào)螺城鎮(zhèn)、東嶺鎮(zhèn)等7個成建制黨委及司法專班共160人進(jìn)駐，構(gòu)建“專班-小組-小分隊(duì)”三級黨建穿透模式。實(shí)行“1+3”黨員小分隊(duì)入戶機(jī)制（1名黨員領(lǐng)導(dǎo)+3名征遷干部），落實(shí)“一條龍”包干負(fù)責(zé)制，帶方案講政策、帶案例算細(xì)賬、帶規(guī)劃描藍(lán)圖。針對涉遷宮廟問題，成立專項(xiàng)專班，選址科山景區(qū)提前踏勘，司法力量全程介入，化解糾紛137條，實(shí)現(xiàn)征遷透明規(guī)范。

五、政策依據(jù)

（一）改造模式

根據(jù)部、市、縣推進(jìn)低效用地再開發(fā)試點(diǎn)相關(guān)文件精神，探索政府收儲、片區(qū)統(tǒng)籌的再開發(fā)改造模式，統(tǒng)籌推動成片連片開發(fā)。

（二）規(guī)劃編制與用地報(bào)批

依據(jù)《惠安縣推進(jìn)盤活利用低效用地試點(diǎn)工作實(shí)施方案》，詳細(xì)規(guī)劃編制調(diào)整與后續(xù)用地審批通過“低效用地再開發(fā)審批‘綠色通道’”高效完成。

（三）房屋征收與補(bǔ)償

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》《福建省實(shí)施〈國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例〉辦法》《泉州市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償規(guī)定》(2019修訂)等有關(guān)規(guī)定。

來源：廳利用處 泉州市自然資源和規(guī)劃局

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