真實房價，已跌回到哪一年了？

本輪房價下跌的跌幅遠超預期，這已經基本達成共識了。

即便是房價相對抗跌的北京、上海，總體跌幅也超過了 30%。

而部分能級較低或泡沫較大的城市，房價總體跌了 60% 到 70%。

總體來看，放眼全球，此次我國房價泡沫破滅后的跌幅，已經超過了大部分國際案例。

國際上房價跌幅最大的是日本，總體下跌了 70% 左右。

日本房價泡沫的頂峰在 1991 年，一直跌到 2013 年才見底，當時的房價水平基本跌回到了 1981 年，也就是房價從最高點跌回到了十年前。

那咱們很多城市的房價，目前已經跌回到哪個年份了呢？

咱們的房價統計數據不如國外那么詳實，根據我的經驗和監測數據來看，目前全國 50 個大中城市的總體房價，已經跌回到 2016 年 10 月份的水平（這里的房價以二手房為主，兼顧新房價格）。

如果單看二手房價格，跌幅更大，基本跌回到了 2016 年第一季度。

其中，一線城市目前跌回到 2016 年 12 月份的水平。

三線城市的情況則更差，不僅跌回到了 2016 年 4 月份，還跌回到了 2014 年 10 月份甚至 2011 年 5 月份，也就是說，部分三線城市的房價已經跌回到了十年前。

這一情況確實是遠超預期：很多城市的房價在 2021 年見頂，跌回到 2016 年相當于跌回五年前，而跌回到 2011 年則是跌回十年前，其慘烈程度已堪比日本。

從總跌幅來看，也和日本較為吻合 —— 日本跌了 70%，咱們很多能級較低的城市，尤其是中西部、東北地區的部分城市，房價也跌了 60% 到 70%。

分析完老楊監測的數據，再來看看統計局發布的全國70個大中城市的二手房價格數據。

每個月分布70城的二手房環比漲跌幅，根據漲跌幅可以推算出來房價指數。以2011年1月為基期，設定值為100。

今年10月，35個三線城市總體二手房價格指數為96，已經跌回到2009年11月。

35個城市，今年10月二手房價格指數，大多回到了2010年的水平。

只有無錫一枝獨秀，房價指數為 141，仍明顯高于2011年1月的水平。

最差的是溫州，房價指數為65，居然跌回到2006年初的水平！

對于上述統計局的房價數據，我的感覺是數據存在偏差，不是高估了，而是低估了。

三四線城市的老鐵們，根據你們的觀察，這組數據靠譜了嗎？

聊完宏觀數據，再來觀察一下微觀房價。

這里舉個例子，說說東部地區江蘇省的南通吧。

目前在我們的監測系統中，南通的房價指數是 97，而 2011 年 1 月份南通房價的基期值是 100，也就是說當前南通的房價已經低于 2011 年的水平。

不過這是南通全市的宏觀監測數據，我們再來看一個微觀案例。

近期，在網上看到一篇南通本地自媒體博主的文章，他通過數據分析了南通某些典型大型二手房小區的房價變化。

如今是信息時代，查詢數據、了解信息都很方便，我們就來看南通的大型二手房小區 —— 中南世紀花城。

信息顯示，該小區 2011 年的房價為 11000 元 / 平米（當時還是新房，且處于樓市低迷期，還有一些購房優惠）。

到了當前（2025 年 11 月份），小區第一期的均價僅 1 萬出頭。

為了進一步核實價格，我又查了貝殼網上該小區的掛牌價，10 月份的掛牌均價是 11000 元 / 平米，但實際成交價僅 9300 元 / 平米 —— 掛牌價比實際成交價低將近 20%，這在當下算是普遍現象。

由此可見，南通市與這個大型小區的房價，確實回到了 2011 年的水平。

很多人可能會說：“你剛才說的是中西部、東北地區的三四五線城市，它們的房價有些已經跌回到 2011 年了，可南通是江蘇的大城市，還靠近上海，怎么也會這樣？”

這里我想說的是，整個東部地區，尤其是江蘇和浙江的大部分城市，房價跌幅其實大多小于南通。

而南通之所以跌幅較大，核心原因是它靠近上海：在樓市繁榮期，尤其是 2020 年、2021 年，很多上海人跑到南通炒房、投資房產。

另外，南通的部分板塊，比如臨近上海的啟東，當地一些大型小區的房子主要賣給上海人，這些小區的房價跌幅尤其大，達到了 70% 左右，這也直接導致了整個南通市的房價跌幅偏高。