警惕公攤陷阱：開發(fā)商的『貨值最大化』原則

我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

以下精選問答內(nèi)容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時(shí)效性，不能完全套用，還請(qǐng)理解。

房段子購房咨詢團(tuán)隊(duì)（幕后分析及數(shù)據(jù)+社保、公積金、貸款合作團(tuán)隊(duì)+新房、二手房買賣團(tuán)隊(duì)），針對(duì)你的個(gè)人問題，一些簡(jiǎn)單的可以直接免費(fèi)回答。

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粉絲

提問

你好，請(qǐng)問下為什么市面上，有些同樣的套四雙衛(wèi)，有的110多平能坐下來，有的120多平才能坐下來，不都是新規(guī)時(shí)代嗎？差別為啥有10多平？

房段子解答

開發(fā)商的貨值最大化邏輯，讓普通人平白無故多花了幾萬甚至幾十萬。

你有沒有想過，為什么市面上好些看起來套內(nèi)差不多的戶型，有的是109，有的是112，有的是118，有的是120平...它們幾乎都是同一時(shí)期的產(chǎn)物啊。

有些人自我安慰大肯定有大的好處，但仔細(xì)對(duì)比后發(fā)現(xiàn)，套內(nèi)其實(shí)都大差不差，根本沒有建面上的幾平十幾平那么大差距。

追根溯源，這并非開發(fā)商設(shè)計(jì)師不懂行，反而是太懂行，只不過他們向開發(fā)商負(fù)責(zé)，而不向購房者負(fù)責(zé)。

一宗占地面積2萬平的地塊（約30畝），容積率2.5的話，可以修2.5萬平的房子，但設(shè)計(jì)好樓棟樓層戶數(shù)后，發(fā)現(xiàn)只湊夠了2.4萬平。

那咋辦，多賣1000平，對(duì)開發(fā)商就是小幾千萬的利潤(rùn)啊。

在商言商，所以開發(fā)商肯定要把貨值最大化的。

因此原本設(shè)計(jì)為108平的戶型，改一改數(shù)據(jù)，換一換居室大小，折騰下花園入戶，或者裝都不裝，直接把過道走廊給算進(jìn)來。

建面115平的戶型，閃亮登場(chǎng)。

多出來的7平米，讓買家平白無故地多掏一二十萬。

在戶型上沒有本質(zhì)提升，這一二十萬是純粹的開發(fā)商年終獎(jiǎng)。

當(dāng)然，也有人說，這樣得房率下去了，購房者也不認(rèn)賬啊。

不過這是營(yíng)銷口的任務(wù)，和設(shè)計(jì)師并無直接關(guān)聯(lián)，設(shè)計(jì)師向老板負(fù)責(zé)，垃圾產(chǎn)品賣不出去，營(yíng)銷來背鍋就是了。

大不了，后面再降價(jià)去化，至于前面的冤大頭買家，也是妥妥的利潤(rùn)，開發(fā)商怎么看都穩(wěn)賺不賠。

粉絲提問

你好 ，我們是 40+夫妻，育有7歲男孩就讀天府七小，雙穩(wěn)定收入（年收40萬，公積金月6000），無額外壓力，有60余萬流動(dòng)資產(chǎn)。名下3套房：1.招商55號(hào)地152㎡（自住，視野佳，月供1.5萬）；2.蔚藍(lán)卡地亞N8151㎡清水（4樓臨路，月供1.1萬，未裝修，離校近）；3.海倫天麓92㎡精裝（繼承所得，全款，月租2800+，當(dāng)前報(bào)價(jià)138萬左右，2026年10月后滿五唯一可免4.5萬繼承稅）。核心糾結(jié)：1.住房選擇（住招商/卡地亞，卡地亞是裝修出租、空置待售還是自住）；2.海倫天麓處置（現(xiàn)在賣還是等2026年10月后賣，擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌幅度超稅費(fèi)減免）。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

你們體制內(nèi)，工作生活收入都很穩(wěn)定，目前自住天西，公積金額度抵扣大部分月供，孩子讀書，老人養(yǎng)老也都比較合適，整體來說情況是很優(yōu)越的，碾壓95%以上的成都家庭了。

現(xiàn)在主要的問題是三套房的持有和布局建議。

1、招商55號(hào)地塊的**，整體表現(xiàn)還行，不算貴但也肯定不算便宜，首付3成**萬，其余貸款***萬，月供剛好**萬，除去公積金的話，月供**萬，相對(duì)年入40萬，這個(gè)月供水準(zhǔn)比較合理，相對(duì)舒適一些。

這套房目前是自住狀態(tài)，想必也花了一些心思和預(yù)算來做的軟裝，我覺得當(dāng)前最好的辦法還是繼續(xù)自住，上學(xué)上班都很近，屬于天西核心區(qū)綜合的人氣配套地鐵相對(duì)交足，是不錯(cuò)的自住標(biāo)的。

短期來說，天西還面臨價(jià)值的重塑問題，...自住為主，而不是尋求短期的快進(jìn)快出，損失本金和利息成本。

2、年后你們買了蔚藍(lán)卡地亞N8的低樓層，151平清水房，總價(jià)**萬，折合單價(jià)**萬，確實(shí)不高，我可以理解為是純投資的產(chǎn)品，這個(gè)是相對(duì)的樓市低迷期抄底買法。尋求未來的整體增值性。理論上時(shí)間越長(zhǎng)，增值性越大，但也要考慮到房齡折舊，樓市周期起伏的問題。

這套房屬于低樓層，然后臨路，有噪音的困擾，所以視野和噪音問題我覺得并不適合你們家庭長(zhǎng)期的改善自住，建議放棄自住打算，還是作為純投資的買法。

這套房的節(jié)點(diǎn)就不詳細(xì)計(jì)算了，總之就是用房?jī)r(jià)漲幅和租金來追趕資金（買入價(jià)、中介費(fèi)等）成本（包括裝修），如果按照最保守最悲觀的算法，盈虧平衡點(diǎn)估計(jì)是20**年左右，此后逐年提高收益，不過也建議在房齡10年內(nèi)的時(shí)候出售。

當(dāng)然，以上是最悲觀的情況，就像我前面說的，市場(chǎng)回暖，價(jià)值重塑，配套兌現(xiàn)的話，會(huì)大大加快這一進(jìn)程，有望在增值**萬的未來某個(gè)節(jié)點(diǎn)上（**年）可以高位拋出。

3、至于海倫天麓，其實(shí)核心點(diǎn)就是問2026年10月后，賣出價(jià)格是多少，才比當(dāng)前的140萬更劃算？

2022年是2.2萬，2024年是1.6萬，2025年同戶型好像還沒成交，目前報(bào)價(jià)是1.52萬，我覺得是偏低了的，因?yàn)?00-121戶型成交單價(jià)也回穩(wěn)到了1.6萬+。

考慮到目前的0貸款+過低報(bào)價(jià)+繼承稅問題，我覺得除非非常擔(dān)憂未來的價(jià)格垮塌，否則不建議賤賣。

目前建議以出租為主，熬到2026年10月，租金收益：假設(shè)租金2800元/月，持續(xù)1年10個(gè)月（22個(gè)月），總收益約 6.16萬元。

臨界點(diǎn)計(jì)算：若2026年賣出總價(jià)為X，需滿足 X + 6.16萬 ≥ 135.5萬 → X ≥ 129.34萬元（對(duì)應(yīng)單價(jià) 1.406萬/㎡）。即只要2026年單價(jià)≥1.406萬/㎡，延遲出售更劃算；若低于此值，當(dāng)前出售更優(yōu)。

從目前擠泡沫的情況下來，海倫天麓繼續(xù)大幅度降價(jià)到1.4萬的可能性比較低，更多的可能是開始企穩(wěn)，最終來到1.6萬的價(jià)格區(qū)間。

總的來說，招商自住，尋求長(zhǎng)期機(jī)會(huì)；卡地亞簡(jiǎn)裝或者包租出租，尋求中期機(jī)會(huì)，作為主要的投資產(chǎn)品，在**年后擇機(jī)出售；海倫天麓尋求短期機(jī)會(huì)，目前以出租為主，熬到2026年10月，節(jié)省稅費(fèi)+價(jià)格回穩(wěn)的時(shí)候出售為宜。

粉絲提問

你好，天府二街上班，南門預(yù)算400萬，看過新川雅境沒定，另外又在看怡心湖華府萬安新房，當(dāng)前金三銀四還有點(diǎn)啥建議沒？

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

去年10月我們溝通過，當(dāng)時(shí)你是說來成都的天府二街工作了1年，然后打算在成都定居，預(yù)算是400萬內(nèi)，看了好些房子，比如新川雅境和生態(tài)帶的保利天府和頌，傾向于新川雅境400萬買入132戶型，當(dāng)時(shí)我分析...內(nèi)容略。

但如果400多萬，不買新川雅境，那么其他樓盤300多萬買下來就一定更劃算嗎？

1、建發(fā)縵云，雙流華府板塊，這個(gè)盤，包括旁邊的嘉禾，產(chǎn)品上的戶型，和改善性是沒問題的，這點(diǎn)是公認(rèn)的，但是143戶型，370萬的話，就是真的有點(diǎn)虛高了，地段價(jià)值撐不起來的，2.6萬的單價(jià)，到后面要破發(fā)。

2、遠(yuǎn)大海灣云錦：128㎡，總價(jià)330-370萬；143㎡，總價(jià)400萬起，如果你看的是399萬，143戶型的話，單價(jià)其實(shí)是不高的。優(yōu)點(diǎn)是距離天府二街近，河景房，缺點(diǎn)是容積率高，戶型老舊，周邊非豪宅的剛需房多，界面差一點(diǎn)。如果你要純粹的圖上班近，忽視其他產(chǎn)品的改善性，也要兼顧到單價(jià)總價(jià)的接受度的話，我覺得遠(yuǎn)大也未嘗不可哈。

3、萬安的建發(fā)·璞云這類樓盤，也漲了不少，產(chǎn)品是不錯(cuò)，中式建筑還有泳池，我也喜歡，但是中看不中用吧，我覺得沒有地鐵人氣產(chǎn)業(yè)，對(duì)你的時(shí)機(jī)需求來看，匹配度不高。

現(xiàn)在還是要看你的心態(tài)，是一定要最新最迭代的改善產(chǎn)品呢？（這種往往就是你看的萬安，華府這類距離遠(yuǎn)，產(chǎn)品新的樓盤，我個(gè)人不太推薦，至少和你的匹配度不高，看你個(gè)人取舍，我尊重你的想法）還是要尋求兼顧性的做法（遠(yuǎn)大新房為主，新川雅境這種尾盤了的，隨緣），又或者純粹的性價(jià)比抄底撿漏呢（二手房市場(chǎng)）？

說到純粹撿漏的二手房，我建議還是考慮下新川板塊，畢竟二手房還沒有新房那么回穩(wěn)漲價(jià)的大趨勢(shì)。很多二手房還是在地位運(yùn)行的。

你可以看看**，地鐵口，次新房，上班很近的，一期二期的**戶型，***萬左右可以拿下套四戶型，從綜合的價(jià)值來說，不乏是可以考慮的買法。然后新川顏值高地的**，可以**萬左右買下來**平的套四戶型，戶型得房率高，干掛石材，地段好，學(xué)區(qū)近，產(chǎn)業(yè)近，未來...也就很近了，我認(rèn)為也是一個(gè)不錯(cuò)的抄底產(chǎn)品和價(jià)格。不比你看的那些新房更差的。