黃浦江上被遺忘的明珠，終于要徹底翻身了？

黃浦的世博濱江段，可以說是近十五年，上海黃浦江核心段上，唯一一個(gè)被遺忘的明珠。

世博會(huì)開幕時(shí)，這里曾作為世博會(huì)的浦西D園區(qū)，也因此成為當(dāng)時(shí)陸家嘴-外灘核心江段之外，最早啟動(dòng)成片開發(fā)的區(qū)域。

而當(dāng)時(shí)，無論是董家渡、徐匯濱江、前灘、北外灘、東外灘，都沒有啟動(dòng)全面的開發(fā)，開發(fā)階段遠(yuǎn)落后于他。

但是，也不知道該說，這片區(qū)域運(yùn)氣好還是運(yùn)氣差——因?yàn)槠鹆藗€(gè)大早趕了個(gè)晚集。

自從2010年世博會(huì)結(jié)束后，上海開發(fā)重心逐漸轉(zhuǎn)向一江一河，徐匯濱江、北外灘、前灘、都在這個(gè)周期內(nèi)全面崛起。

而黃浦濱江這一段，這些年卻一直在拆場(chǎng)館；

整體規(guī)劃也一直沒有落位，很多年里，核心區(qū)域的土地都是戰(zhàn)略儲(chǔ)備用地。

位置如此優(yōu)越的地段，不可能一直沉寂下去。

前幾年，黃浦就發(fā)布了意向規(guī)劃方案，將把黃浦濱江規(guī)劃成為集合文化、商務(wù)、科創(chuàng)、綜合服務(wù)為一體的濱江商務(wù)區(qū)；

近期，《世博地區(qū)浦西片區(qū)功能提升專項(xiàng)規(guī)劃（含SBPX-01、SBPX-02、SBPX-03單元控制性詳細(xì)規(guī)劃）》草案正式公示。

規(guī)劃顯示，將在黃浦濱江規(guī)劃一棟總高350米的寫字樓，和一整片沿江商務(wù)區(qū)。

這個(gè)規(guī)劃的落地，將會(huì)對(duì)整個(gè)板塊起到什么樣的作用？

黃浦江各江景板塊的能級(jí)，會(huì)不會(huì)重新排序？

我們先詳細(xì)看看規(guī)劃的細(xì)則。

整個(gè)規(guī)劃的范圍很大：

北至中山南路、東至?xí)^碼頭街、西至日暉東路、南至黃浦江，總面積約3.6平方公里，研究范圍向北拓展至8.8平方公里。

總建筑面積約485萬平方米，其中可開發(fā)規(guī)模約180萬平方米。

此次規(guī)劃將世博地區(qū)浦西片區(qū)劃分為4個(gè)規(guī)劃單元，并對(duì)SBPX-01、SBPX-02、SBPX-03單元編制了詳細(xì)規(guī)劃圖則。

其中最為核心的自然是曾經(jīng)世博會(huì)的場(chǎng)館區(qū)SBPX-01，擁有一整片一線濱江、可整片開發(fā)的完整地塊。

這個(gè)區(qū)域是未來整個(gè)大板塊的核心區(qū)，最中間的地塊將規(guī)劃一幢350米的超高層商辦在板塊的最核心C位，未來將作為板塊的核心地標(biāo)；

此外，這個(gè)核心區(qū)規(guī)劃了三塊住宅用地，均是商住混合用地（圖中三個(gè)地塊）：

C02-01（最東側(cè)地塊）：三類住宅&商辦混合用地，占地面積16651㎡，容積率5.1，總建面84920.1㎡，住宅占比70%，住宅總體量59444.07㎡，建筑限高150米。

C01-01（中間地塊）：三類住宅&商辦混合用地，占地面積22393㎡，容積率5.4，總建面120922.2㎡，住宅占比50%，住宅總體量60461.1㎡，建筑限高100米。

B03-01（地標(biāo)地塊）：四類住宅&商辦@商業(yè)混合用地，占地面積6984㎡，容積率18.7，總建面130600.8㎡，住宅占比30%，住宅總體量39180.24㎡，建筑限高350米。

這個(gè)片區(qū)未來開發(fā)完成后，將和當(dāng)年保留下來的世博會(huì)城市最佳實(shí)踐區(qū)（其中的南片區(qū)現(xiàn)為錦和越界世博園）連在一起，共同形成整個(gè)黃浦世博濱江的核心商務(wù)區(qū)。

世博會(huì)城市最佳實(shí)踐區(qū)和整個(gè)SBPX-01單元北側(cè)的濱江壹號(hào)院、黃浦灘名苑、耀江花園等社區(qū)所在的區(qū)域，即為SBPX-04片區(qū)。

這個(gè)區(qū)域主要都是已經(jīng)建成的區(qū)域，本次規(guī)劃中的新增改變幾乎沒有。

剩下的就是核心區(qū)兩側(cè)的區(qū)域。

先看再向東的片區(qū)，就是SBPX-02單元，即為之前綠發(fā)浦江園所在的區(qū)域。

整片區(qū)域幾乎已經(jīng)是內(nèi)環(huán)線和南浦大橋的夾角，地塊比較狹長(zhǎng)。

本次規(guī)劃最大的亮點(diǎn)就是東側(cè)規(guī)劃了一塊新宅地（商住混合用地）。

地塊屬性為三類住宅&商辦混合用地，占地面積16922㎡，容積率6.2，總建面約104916.4㎡，住宅占比70%，住宅總體量73441.48㎡，建筑限高180米。

而最西側(cè)的SBPX-03單元，定位幾乎就是純居住，已經(jīng)到了黃浦和徐匯的交界處。

本次也有兩塊新增宅地，位于捂盤多年的凱迪迪美遜東側(cè)：

東側(cè)地塊性質(zhì)為三類住宅，占地面積21919㎡，容積率3.1，總建面約67948.9㎡，建筑限高80米；

西側(cè)地塊為四類住宅用地也就是租賃住宅用地，占地面積13691㎡，容積率3.1，總建面約42442.1㎡，建筑限高80米。

整個(gè)規(guī)劃的亮點(diǎn)主要是以下兩點(diǎn)：

1、給黃浦濱江段，帶來了六塊含住宅的地塊，總住宅建筑面積約26萬方。1500-2000套住宅，補(bǔ)齊黃浦世博濱江的居住版圖。

2、核心段商務(wù)區(qū)的規(guī)劃，讓世博濱江的核心江段不再荒廢，未來將打造黃浦區(qū)唯一一片以科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的“中央科創(chuàng)區(qū)”。

那么，這個(gè)規(guī)劃對(duì)于區(qū)域的帶動(dòng)作用大嗎？

未來將會(huì)對(duì)黃浦樓市格局、全市樓市格局，帶來哪些影響？

這個(gè)區(qū)域，有機(jī)會(huì)超越徐匯濱江嗎？

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為了確保信息的準(zhǔn)確性，我這幾天腳踏實(shí)地的把整個(gè)黃浦世博濱江，走了一遍。

可以非常客觀的說：

如果規(guī)劃落地，對(duì)于區(qū)域的整體提升一定是非常明顯的，無論是板塊能級(jí)上、城市界面、人氣上、宜居性上，都有不小的提升。

這么說的核心原因在于，當(dāng)下整個(gè)黃浦世博濱江的現(xiàn)狀，確實(shí)比較差；

整體和緩慢起步的東外灘、以及做的不太好的陸家嘴北濱江都比不了。

當(dāng)下，整個(gè)板塊，可以說是非常割裂的一個(gè)狀態(tài)，沒有整體規(guī)劃的感覺。

調(diào)研時(shí)，我從整個(gè)板塊最東北段的南浦大橋下面出發(fā)，沿著江邊走，馬上就會(huì)發(fā)現(xiàn)整個(gè)區(qū)域第一個(gè)巨大的硬傷：

濱江步道竟然和板塊內(nèi)部有很強(qiáng)的物理阻隔，并不能隨便走進(jìn)去。

只有通過一些特定的開口（下圖斜著的路為一個(gè)開口）才能走到江邊。

而江邊也并非和外灘、陸家嘴濱江、徐匯濱江一般的正常欄桿，而是水泥墩子：

當(dāng)然，如果從濱江的角度看板塊內(nèi)部，倒是也可以理解：

整個(gè)濱江一線中間夾層的部位，大部分區(qū)域都是待開發(fā)區(qū)域，現(xiàn)狀要么是工地、要么是圍起來的空地，要么是暫時(shí)被借用成為了停車場(chǎng)（以及綠發(fā)浦江園南側(cè)的自來水廠）。

像綠發(fā)浦江園（下圖）邊上的區(qū)域，整體還有當(dāng)年南市的老舊風(fēng)范。

步行到規(guī)劃中的核心區(qū)域，整個(gè)大區(qū)域現(xiàn)狀：

除了當(dāng)年的世博會(huì)城市最佳實(shí)踐區(qū)，通過改造成為了當(dāng)代藝術(shù)博物館+越界錦和世博園，看起來城市界面比較成熟（下幾張圖都是）；

世博會(huì)城市最佳實(shí)踐區(qū)北區(qū)

越界錦和世博園

當(dāng)代藝術(shù)博物館

上海數(shù)據(jù)交易所

一旦過了這個(gè)區(qū)域，到了真正的當(dāng)年世博展區(qū)的核心區(qū)，大部分區(qū)域都顯得荒涼且破敗。

數(shù)據(jù)中心的西側(cè)，大面積的土地目前的用途的都是工地+停車場(chǎng)。

透過停車場(chǎng)可以看到北側(cè)的耀江花園。

路過上海兒童藝術(shù)劇院，就到了中國(guó)船舶館附近；

這里就能看出整個(gè)板塊處于規(guī)劃早期：

中國(guó)船舶館的前面，當(dāng)下就是當(dāng)做了物流的運(yùn)輸基地。

要知道這可是黃浦濱江的一線區(qū)域，這個(gè)實(shí)際情況確實(shí)有點(diǎn)過于反差。

繼續(xù)再向西，也就正式進(jìn)入了規(guī)劃的核心區(qū)SBPX-01片區(qū)，整個(gè)區(qū)域以當(dāng)年的弧形觀景臺(tái)為界限，分為兩大片區(qū)域。

弧形內(nèi)側(cè)的沿江區(qū)域，就是沿江的文體設(shè)施，包括滑板公園、艦艇展覽館、球場(chǎng)等文體措施。

運(yùn)動(dòng)場(chǎng)

遠(yuǎn)望號(hào)艦艇博物館

滑板公園

而弧形之外（北側(cè)）的區(qū)域，目前現(xiàn)狀就是大家知道的：

停車場(chǎng)、以及圍起來的工地。

而繼續(xù)沿著江邊走的話，到了濱江壹號(hào)院的南側(cè)，就是待拆除的建筑。

整個(gè)濱江西側(cè)的區(qū)域，除了世博會(huì)紀(jì)念館、乒乓球館看起來恢弘大氣；

其他沿江的區(qū)域都顯得有點(diǎn)村——婚禮主持場(chǎng)地、海鮮餐館什么的都出來了。

相信跟著我的照片實(shí)錄，大家也可以看出來問題：

1、由于之前一直沒有啟動(dòng)規(guī)劃，造成了濱江一線的開發(fā)和內(nèi)部本應(yīng)該成為商務(wù)區(qū)的片區(qū)，整體開發(fā)是脫節(jié)的；

2、作為核心江段，當(dāng)前的現(xiàn)狀都是交通集散中心、停車場(chǎng)、物流園區(qū)，和本身作為黃浦區(qū)全域caz的核心江段地位、功能都是嚴(yán)重不符的，勢(shì)必得改造升級(jí)。

現(xiàn)狀足夠差，未來的改變才會(huì)更加明顯。

而一旦未來整個(gè)區(qū)域的規(guī)劃落地，必然對(duì)整個(gè)板塊的城市界面、宜居屬性、職住平衡，都是要帶來地覆天翻的變化的。

當(dāng)然，說到這里，那么你可能就要問了：

這個(gè)規(guī)劃落地的概率如何？

如果規(guī)劃落地，未來這片區(qū)域的能級(jí)和上限如何？

能夠超越董家渡或者徐匯濱江，成為黃浦江上的第一梯隊(duì)板塊嗎？

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我們從兩個(gè)維度來分析這個(gè)規(guī)劃的落地和后續(xù)的影響：

第一個(gè)維度，就是城市建設(shè)和產(chǎn)業(yè)引入的視角；

第二個(gè)維度，就是規(guī)劃本身的定位問題，到底能做什么，做成什么樣？

第三個(gè)維度，就是樓市分析板塊價(jià)值的視角。

首先說說城市開發(fā)節(jié)奏和產(chǎn)業(yè)的視角。

大家都知道，我們說的落地從來不是指建房子。

作為基建狂魔，這片區(qū)可能3-5年就能把各大寫字樓全部建好——關(guān)鍵是產(chǎn)業(yè)從哪里來？

客觀來講，從整個(gè)黃浦的開發(fā)節(jié)奏上來看、以及整個(gè)黃浦江各大商務(wù)區(qū)的開發(fā)節(jié)奏上來分析：

黃浦世博濱江落的地的時(shí)間，可能會(huì)非常久。

黃浦區(qū)內(nèi)，目前的開發(fā)重心主要以中黃浦為主：

以新天地和董家渡為兩端成熟核心，向中間開發(fā)老西門+豫園等“泛新天地、泛外灘、泛黃浦濱江”概念為主的區(qū)域開發(fā)。

目前大量的資源目前主要還是投入到了這個(gè)片區(qū)的建設(shè)，但是其實(shí)也已經(jīng)到了階段性的瓶頸。

目前整個(gè)中黃浦的建設(shè)進(jìn)程主要就是新天地、以及新天地東片區(qū)，比如新天地核心區(qū)的中海順昌、恒昌、翠湖六期；東片區(qū)的露香園和上海壹號(hào)院；

實(shí)際新天地核心區(qū)的翠六南側(cè)地塊，中海南側(cè)的永業(yè)、瑞安地塊尚未開發(fā)；東片區(qū)的翠湖七期、上海壹號(hào)院東區(qū)都沒有啟動(dòng)。

豫園片區(qū)的福佑地塊和南地塊，更南側(cè)的喬家路地塊目前都是待開發(fā)狀態(tài)上海這些頂流新房，硬生生把自己“拖死了”。

而上海壹號(hào)院南側(cè)的文廟地塊更是壓根就沒有啟動(dòng)，未來開發(fā)遙遙無期。

單純從目前黃浦已啟動(dòng)的區(qū)域里，實(shí)際就有不少新建項(xiàng)目需要招商——比如新天地新的地標(biāo)太平洋廣場(chǎng)、未來會(huì)落地的外灘地標(biāo)嘉里金陵華庭。

而實(shí)際上，當(dāng)下即便是董家渡的寫字樓，目前入住情況都不算理想。

而從黃浦開發(fā)的節(jié)奏上看，下一步的大節(jié)奏大概率向北發(fā)展——

剛剛啟動(dòng)北黃浦區(qū)域的舊改（外灘-南京東路-人民廣場(chǎng)附近），以及外灘第二立面的建設(shè)。

而南黃浦的蓬萊公園、打浦橋、五里橋等區(qū)域，開發(fā)年限主要集中在90年代之后，尚且未到全面舊改的階段。

預(yù)計(jì)等黃浦全面的開發(fā)節(jié)奏輪到南黃浦、輪到世博濱江，恐怕還要很久，估計(jì)是下一個(gè)十五年的事情了。

獨(dú)木不成林，單純一個(gè)世博濱江啟動(dòng)，缺少內(nèi)部板塊開發(fā)的勢(shì)能，想要快速崛起就很難了。

而從全市視角看，整個(gè)一江一河上，隔壁的徐匯濱江、北側(cè)的北外灘東外灘、陸家嘴北濱江等一眾區(qū)域都是需要產(chǎn)業(yè)引入的狀態(tài)，大家都缺產(chǎn)業(yè)。

我們分析了陸家嘴北濱江的問題上海最不抗跌的豪宅區(qū)，價(jià)格體系為何崩了？，陸家嘴北濱江至少大部分版圖已經(jīng)建設(shè)完畢了。

相比之下，黃浦世博濱江還只是個(gè)起點(diǎn)，距離達(dá)到陸家嘴北濱江的狀態(tài)還有不小的差距。

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第二個(gè)維度，就是從規(guī)劃本身來看，這個(gè)區(qū)域建成了貌似也很難出圈。

首先從體量上，這個(gè)區(qū)域的商務(wù)區(qū)體量實(shí)在是太小了，很難在商務(wù)區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)中出圈，成為領(lǐng)軍型的商務(wù)區(qū)。

整個(gè)規(guī)劃實(shí)際的新增商業(yè)商務(wù)面積大概只有70萬方多一點(diǎn)。

即便是加上已經(jīng)建成的博薈廣場(chǎng)（11.4w方辦公）加上隔壁的平安濱江金融中心（7.4w方）、豐盛創(chuàng)建大廈（7.7w方），整個(gè)大片區(qū)全部加起來勉強(qiáng)有100w方的商辦面積。

整個(gè)片區(qū)加起來，都頂不上隔壁一個(gè)180萬方的西岸金融城，這還沒算徐匯濱江其他的大型CBD。

可能優(yōu)勢(shì)就是350米高比西岸金融城的290米高了一點(diǎn)點(diǎn)，但是徐匯濱江還有290米的星揚(yáng)中心和110萬方的西岸傳媒港，還有其他一大堆寫字樓。

而世博濱江這一段整體350米+180米+三個(gè)150米+2個(gè)80米的氣勢(shì)也不太夠，和北外灘（480米+380米+320米+一堆150米）、徐匯濱江都是都無法媲美，更加難談超越。

而作為一個(gè)商務(wù)區(qū)來說，這個(gè)板塊實(shí)際上也沒有什么商務(wù)區(qū)的氛圍：

1、兩側(cè)被兩個(gè)大橋+內(nèi)環(huán)高架截?cái)啵瑑?nèi)環(huán)內(nèi)部就是五里橋、打浦橋、蓬萊公園幾片成片居住區(qū)。

像博薈廣場(chǎng)實(shí)際的租金水平也只有5-7塊，在黃浦區(qū)的甲級(jí)寫字樓里，表現(xiàn)也算比較一般。

2、區(qū)域內(nèi)地鐵密度也相對(duì)比較一般，未來規(guī)劃的核心區(qū)并沒有地鐵過境，唯一一個(gè)在板塊內(nèi)的站點(diǎn)就是13號(hào)線世博會(huì)博物館站；

剩下的其他站點(diǎn)嚴(yán)格來說都在板塊外部，包括北側(cè)貼著的4號(hào)線和8號(hào)線的西藏南路站。

只能說，對(duì)比只有12號(hào)線過境的北外灘顯得有些優(yōu)勢(shì)，相比于都是超過地鐵的陸家嘴、徐匯濱江、前灘、世博，都還有一定差距。

商務(wù)領(lǐng)域不占優(yōu)勢(shì)無法出圈，做其他領(lǐng)域呢？

做商業(yè)，這里好像沒規(guī)劃大體量商場(chǎng)，形不成影響力；

做文化，肯定比不了文藝氣息滿滿的徐匯濱江；

做文旅，這區(qū)域肯定比不過北外灘和世博。

總之，這個(gè)區(qū)域缺乏能直接打透的定位，很難在全市形成影響力。

當(dāng)下，黃浦對(duì)于這個(gè)區(qū)域的定位“中央科創(chuàng)區(qū)”：

如果走真正的科研型企業(yè)路線，作為市中心濱江段，環(huán)評(píng)這一關(guān)可能很多產(chǎn)業(yè)就過不了。

大概率，還是要靠總部型企業(yè)的導(dǎo)入。

只能說，這種情況下，除非這個(gè)區(qū)域采用“企業(yè)總部直接拿地”的邏輯，而非“先建樓、后招商”的模式，才有可能快速落地，打造成熟。

如果走招商路線，那就要等隔壁的徐匯濱江等區(qū)域完全成熟才能輪到這里了。

而從樓市視角來看，這個(gè)區(qū)域即便未來全面落地，其樓市地位大概率比不了董家渡和徐匯濱江，最多是全市的2梯隊(duì)豪宅區(qū)。

大概，就是和徐匯濱江的非標(biāo)桿社區(qū)一個(gè)檔次。

作為一個(gè)樓市板塊，尤其是豪宅板塊，這個(gè)區(qū)域的硬傷就太多了：

幾乎沒有豪宅區(qū)氣質(zhì)，豪宅不連片，老社區(qū)、老商品房夾在其中。

從地理位置上看，由于這里是內(nèi)環(huán)鏈接南浦大橋的夾縫處，本身江岸線就不寬；

內(nèi)環(huán)高架北側(cè)的地帶，直接就是五里橋、蓬萊公園等短期難以舊改的區(qū)域，無法和徐匯濱江東安地王一樣，把板塊擴(kuò)大版圖。

而板塊真正核心區(qū)能建房子的地方就不多，南部靠近濱江又都留給了商務(wù)區(qū)規(guī)劃。

而北側(cè)的住宅，實(shí)際只有融創(chuàng)濱江壹號(hào)院一個(gè)純粹的大體量豪宅社區(qū)。

邊上要么就是租賃住宅（下圖一），要么是老商品房，完全沒有豪宅區(qū)氣質(zhì)。

核心段里面，除了濱江壹號(hào)院之外，黃浦灘名苑品質(zhì)一般、綠地黃浦濱江戶型太小（115㎡、140㎡、178㎡），兩個(gè)小區(qū)本身體量也很小；

耀江花園根本談不上豪宅，板塊中間還有各種老大樓，完全并沒有形成董家渡或者徐匯濱江那樣成片、且大體量的豪宅其實(shí)。

而西側(cè)片區(qū)的海珀日暉（下圖）又被南北高架隔離在外面；

加上本身產(chǎn)品也很“有特色”；

直接成為了徐匯黃浦邊界上的非主流社區(qū)。

至于萬年“鴿子盤”的凱迪迪美遜還不知道什么時(shí)候才能真正上市——即便上市了，產(chǎn)品也過時(shí)了。

其實(shí)整個(gè)片區(qū)的眾多小區(qū)，在如今這輪新房豪宅的沖擊下，產(chǎn)品力都有點(diǎn)不夠看了。

而如果講起稀缺的江景資源，這個(gè)片區(qū)其實(shí)景觀也不占什么優(yōu)勢(shì)：

陸家嘴基本看不到太多，對(duì)面的世博濱江又沒有太多亮點(diǎn)，主要看的就是兩座大橋的景觀。

如果給各大片區(qū)的江景房排序，這個(gè)區(qū)域也不占多大優(yōu)勢(shì)，何況很多小區(qū)的江景還有一定的遮擋。

綜合比較下來，即便未來整個(gè)大規(guī)劃全面落地了，這個(gè)片區(qū)在豪宅區(qū)里面，基本地位也很難超越隔壁的徐匯濱江，更像徐匯濱江的附庸板塊。

但是憑借著“黃浦”兩個(gè)字的身價(jià)，和徐匯濱江的非一線（如啟元）豪宅倒是可以打個(gè)平手。

不過說到這倒是隱藏了一些買入的機(jī)遇：

當(dāng)下，像濱江壹號(hào)院這種品質(zhì)很不錯(cuò)的小區(qū)，主力房齡都是2012之后、且產(chǎn)品不算過時(shí)的豪宅社區(qū)，很多房源的價(jià)格僅有12w上下。

這個(gè)價(jià)格水平，甚至比品質(zhì)不如他的部分徐匯濱江的老小區(qū)價(jià)格還要低。

如果綜合考慮其未來的樓市站位和板塊能級(jí)，其實(shí)意味著價(jià)格已經(jīng)跌穿了其實(shí)際價(jià)值。

此外，相比于北上海一些價(jià)格漲得很猛的新房“偽豪宅”，或許這些超跌的二手真豪宅，是更加值得關(guān)注的選擇。

篇幅有限，后續(xù)我們會(huì)繼續(xù)推文分析，感謝您的關(guān)注。