下降兩位數！樓市調整，再次進入深水區

文/言叔

12月15日，國家統計局公布了11月份房地產數據，看完之后我只想說兩個字：扎心！

最關鍵的是，調整力度還在加深。

結論就一句話：

調整進入了深水區。

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先看最扎心的數據。

國家統計局披露，1-11月全國房地產開發投資78591億元，同比下降15.9%；其中住宅投資60432億元，下降15.0%。

我不斷強調過，房地產開發投資增速反映的是一級市場的拿地與開工情況，這一數值自2022年4月份轉負以來，就一直沒有回過正。

今年一季度，調整幅度有所收窄，但4月份再次回到了兩位數下行狀態，之后跌幅不斷擴大。到11月份，跌幅已經擴大至年內最大，也是本輪房地產全面調整以來的最大幅度。

按照目前的數據與跌幅趨勢來看，今年全年房地產開發投資規模大概率跌破8.5萬億。

財政部公布的賣地收入數據，更是讓人倒吸一口涼氣。

財政部披露的數據顯示，我們的賣地收入見頂于2021年，當年全國土地出讓收入8.7萬億。2022年跳水至6.69萬億元，2024年降至48699億元，相比于2021年的高點，下降了44%。

今年前10個月賣地收入進一步降至24982億元，全年賣地收入大概率跌破3萬億。

這是什么概念？

從8.7萬億到3萬億，短短三年時間，地方政府的"錢袋子"縮水了65%！

02

第二個讓人心驚的數據是商品房銷售額。

國家統計局披露，1-11月份新建商品房銷售面積78702萬平方米，同比下降7.8%；新建商品房銷售額75130億元，下降11.1%。

自2021年以來，商品房銷售面積與銷售額一直在下跌，也從未回正過。

去年跌幅在不斷收窄，到今年春節月份，跌幅收窄至10%以內。

但今年4月份是分水嶺，從4月份開始無論是商品房銷售面積還是銷售額，跌幅均在擴大。

銷售額跌幅終于在11月份再次進入了兩位數下降狀態，這是今年內首次。

全國商品房銷售面積和銷售額同樣是在2021年見頂，2022年跳水至"雙13"，2023年跌至"雙11"。

2024年，新建商品房銷售面積97385萬平方米，比上年下降12.9%。新建商品房銷售額96750億元，下降17.1%，其中住宅銷售額下降17.6%。

以此估算，今年全年商品房銷售面積與銷售額會跌破"雙9"，進入"雙8"。也即商品房銷售面積降至8億多平方米，銷售額降至8萬多億元。

分大區域來看，東部、中部、西部、東北，無論是房地產投資、商品房銷售面積還是銷售額，調整幅度都在逐漸加深。

前11個月，房地產投資東北跌幅最大，同比下跌了25.9%。

其次是東部、中部，跌幅都在兩位數以上。前11個月商品房銷售面積與銷售額，均是東部跌幅最大，而且都是兩位數下行。

03

從上面的數據還可以看到，目前商品房銷售額下降速度與幅度，遠大于商品房銷售面積。

其在現實世界的投影，便是房價調整速度在加快、加深。

和銷量轉折點一樣，也是從4月份開始。

國家統計局披露的數據顯示，2024年4月，新房價格環比上漲城市數量為22個，較上月減少2城；下跌城市有45個，較上月增加4城。

二手房價格方面，有5城房價環比上漲，較上月減少5城；下跌城市64個，較上月增加8城。

到了11月份，70個大中城市中，新房環比上漲城市數量8個，比上月多2個，合肥、襄陽環比領漲全國，無錫領跌。二手房價格無論環比還是同比，繼續全線下降，其中揚州、北京領跌全國。

底，何時出現？

從目前的數據和形勢來看：商品房銷量可能快要見底，但房價仍看不到止跌的跡象。

中央經濟工作會議對房地產的表述是：

著力穩定房地產市場，因城施策控增量、去庫存、優供給，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。

深化住房公積金制度改革，有序推動"好房子"建設。加快構建房地產發展新模式。

與去年提法相同的是，明年鼓勵回購商品房用于保障房，加快構建房地產發展新模式等。最大的不同在于：沒有再提及"止跌"。

沒有再提及止跌，可能暗含的意思是，經歷了今年的大調整后，我們的商品房銷量差不多要進入筑底階段了。

按照前11個月的銷量規模與跌幅來看，今年全年商品房銷售面積和銷售額大概率會跌至"雙8"。“雙8”，可能就是樂觀預測下的底，不樂觀的話，也最多跌至"雙7"。

畢竟，房子折舊帶來的改善型需求，以及仍有一些的增量需求，差不多要與當下的銷量進入動態平衡。

04

回顧歷史，中國房地產市場經歷過多次調整，但這次真的不一樣了。

過去的調整，往往是政策調控導致的短期波動，市場很快就能恢復。但這次是供需關系的根本性變化。

從需求端看，人口紅利正在消退，城鎮化速度放緩，住房需求從"有沒有"轉向"好不好"。

從供給端看，過去幾十年積累的庫存需要時間消化，開發商的高杠桿模式難以為繼。

更重要的是，政策思路也在發生變化。從過去的"穩房價"轉向現在的"穩市場"，從需求端調控轉向供給端改革。

中央提出的房地產發展新模式，核心是"租購并舉"，加大保障性住房建設和供給，滿足工薪群體剛性住房需求，支持城鄉居民多樣化改善性住房需求。

這意味著房地產市場正在從過去以投資為主導的模式，轉向以居住為主導的新模式。

這個過程必然是痛苦的，但也是必要的。

房地產市場的深度調整，最受沖擊的是地方政府財政。賣地收入從8.7萬億跌到3萬億，這個缺口怎么補？

從各地實踐來看，主要有幾個方向：

一是盤活存量資產，加大基礎設施REITs發行力度；

二是發展產業，培育新的經濟增長點；

三是中央轉移支付，加大對困難地區的支持力度。

但最根本的還是要擺脫對土地財政的依賴，建立可持續的地方財政體系。

這個過程會很痛苦，但也是必經之路。

作者：言叔，資深財經評論員，堅信 “認知才是最大的不動產”。關注我，用不一樣的視角看世界。