“半價”出售上海新天地的頂豪住宅，瑞安房地產的焦慮

出品 | 子彈財經

作者 | 吳磊

編輯 | 蛋總

美編 | 倩倩

審核 | 頌文

3000余萬元出售上海一套豪宅，意外地將瑞安房地產推到了聚光燈下。

近日，瑞安房地產宣布，公司執行董事兼行政總裁王穎的家屬，以3050.36萬元的價格拿下翠湖天地五期的一套住宅，折合單價約14.26萬元/平方米。

翠湖天地位于上海黃浦區新天地核心區域，是上海的頂豪產品標桿，每套總價數千萬元。貝殼找房顯示，翠湖天地五期當前的二手房參考價約在29萬元/平方米左右。

若以此來看，王穎家屬的購房價格只有二手房的“半價”，出現了明顯的價格倒掛。要知道，在豪宅暢銷的上海，翠湖天地一直備受歡迎，多次開盤即售罄，并不存在嚴重滯銷的問題。

既然如此，瑞安房地產為何突然“甩貨”？

1、總裁家屬“撿漏”豪宅，浮盈超3000萬

12月8日，瑞安房地產發布了一則關聯交易公告，旗下附屬公司向公司執行董事兼行政總裁王穎的家屬姚榮美出售了一套住宅。

具體而言，姚榮美以3050.36萬元購買了一套位于上海市黃浦區濟南路181弄的住宅，總建筑面積約為213.91平方米。以此計算，單價約合14.26萬元/平方米。

據悉，這套住宅屬于翠湖天地5期項目（推廣名“翠湖五集”），位于上海黃浦區核心地段，是上海新天地的核心區域，而翠湖天地是站在上海頂豪住宅塔尖上的產品，多次開盤即售罄。

不過，引發市場爭議的不是翠湖天地本身，而是出售給王穎家屬的價格“太低了”。

從新房開盤的價格來看，2020年、2021年，翠湖五集分兩個批次開盤。據媒體報道，當時此項目整體銷售均價約16.5萬元/平方米。

在二手房市場，翠湖五集更是“天價”。據貝殼找房12月11日數據，翠湖五集當前共有3套掛牌房源，報價在25萬元/㎡至32萬元/㎡之間，小區參考均價為29.1萬元/㎡。

（圖 / 貝殼找房）

另外，今年9月29日，一位名為曹暉的競買人通過阿里拍賣平臺，競得翠湖五集的一套住宅，成交價7976萬元，建筑面積343.37平方米，單價超過23萬元/㎡。

在如此明顯的價格倒掛之下，王穎家屬著實算是“撿漏”。若以小區參考29.1萬元/㎡計算，上述房源的市場價值約為6225萬元，和實際支付的3050.36萬元相比，浮盈超3000萬元，相當于“半價”購房。

而出售這套豪宅，瑞安房地產獲利并不算多。其表示，交易完成后，預期將確認未經審核收益約536萬元。

（圖 / 瑞安房地產公告）

那么，為何瑞安房地產選擇以如此低價將豪宅出售給自家高管家屬？翠湖天地銷售一向火爆，這套房源為何遲遲未出售？

對此，瑞安房地產回應「子彈財經」稱，上述房源交易嚴格遵循政府的“一房一價”政策，成交價格即為該房源備案價。另外，這是項目留存的交付標準單元，用于展示實際交房標準，因其承擔特定的展示功能，故在項目銷售期并未對外出售。

換言之，這是一套樣板間。“想買（這套房子）的人太多了，只是瑞安沒有出售。”一位對上海樓市十分熟悉的專家對「子彈財經」表示，能做豪宅樣板間的房子，交付標準都很高，“一方面不是大家都有信息渠道，另一方面（即使有信息渠道）也不是誰都能搶到，有很多特殊原因在里面。”

值得注意的是，王穎1997年加入瑞安，至今工作了近30年，是一位“老將”。

那么，“低價”出售是對高管的獎勵，或是有其他安排？對此，「子彈財經」試圖向瑞安房地產方面進行了解，但截至發稿仍未獲回復。

2、繼續押寶上海，轉向小股操盤

今年下半年，有著“最美港姐”之稱的朱玲玲在「上海蟠龍新天地」舉辦了個人攝影展。當時，朱玲玲的二兒子霍啟山到場祝賀，朱玲玲的先生羅康瑞也在現場陪同。

羅康瑞的另一個身份——瑞安集團創始人、瑞安房地產董事會主席，而「新天地」正是瑞安的代表作，在上海無人不知。

1971年，羅康瑞創立瑞安建筑公司，開始在中國香港發展房地產建筑業務；1985年，瑞安集團開始進軍中國內地投資；1996年，獲得太平橋地區重建項目的開發權，第一期工程要打造的就是上海地標性建筑——上海新天地。

自此，上海逐漸成為了瑞安房地產的主要根據地。

2025年上半年，瑞安房地產的住宅實現合約銷售額32.9億元，其中上海為23.1億元，占比達到70%；商業物業錄得租金及相關收入17.81億元，上海的物業組合則貢獻了78%，足見上海市場的重要性。

（圖 / 瑞安房地產財報）

但由于過去兩年，公司面臨著償債壓力，只能將上海的部分重要資產擺上貨架。

2023年12月，瑞安宣布擬以12.06億元，出售上海鴻壽坊項目65%股權；2024年3月，又表示出售上海蟠龍天地（目前更名為：上海蟠龍新天地）項目中的酒店物業，價格為1.05億元。

在這背后，瑞安房地產在上海的土儲已經在快速下降，尤其是住宅業態。

于2024年末，公司在上海已落成的住宅建筑面積為2000平方米，正在發展中的住宅建筑面積11.7萬平方米，在上海已沒留下任何日后開發的住宅物業，合計可供出售的住宅建筑面積11.9萬平方米。而在2022時，這一數字為46.1萬平方米，2年減少超30萬平方米。

（圖 / 瑞安房地產2022年、2024年財報）

但上海豪宅市場的火熱，讓房企趨之若鶩。2025年上半年數據顯示，上海總價3000萬元以上的豪宅成交面積達31.3萬平方米，占一線城市豪宅總成交量的58%。

為了繼續留在上海高端樓市的牌桌上，羅康瑞選擇了輕資產路線——合作操盤、提供經營管理服務等。

在2024年業績會上，公司行政總裁王穎也明確表示，在市場調整真正完成前，公司主要以輕資產模式拓展業務。

12月15日，瑞安房地產方面也告訴「子彈財經」，集團秉持審慎原則，擇優把握優質投資機會，重點布局長三角及粵港澳大灣區一線城市（尤其是上海）的中高端細分市場。其明確，公司將主要以輕資產模式持續拓展更多的外部資本和策略性合作伙伴，擴大業務規模。

在行動上，今年6月，瑞安房地產與天安中國合作成立合營公司，購入位于上海新天地東區的三幅商住用地50%的股權，暫定名為「永新里」。其中，瑞安房地產實際持股僅有15%。

除此之外，瑞安房地產還在2024年拓展了「上海永年里」和「上海貝港城中村」兩個輕資產項目。其中，公司不持有「上海永年里」股權，持有「上海貝港城中村」5%股權。

（圖 / 瑞安房地產財報）

據悉，「永新里」、「永年里」都將以翠湖天地的品牌進行開發運營，吸金能力毋庸置疑。只不過，最大受益者已經不是瑞安房地產了。

3、利潤一降再降，借貸總額超250億

其實，在房地產行業，合作開發十分常見，這是房企快速擴充規模的主要操作方式之一。

而小股操盤的優勢是，房企能夠以少量資金，撬動更大規模，沉淀的資金越少，越能降低現金流斷裂的風險。只不過，在這種模式之下，房企分得的利潤也會顯著降低。

但對于瑞安房地產來說，如何提振利潤已經是當務之急。

自2022年以來，瑞安房地產就陷入了收入、利潤雙下滑的局面。2022年到2024年，其收入從156億元下滑至82億元，接近腰斬。

在這期間，公司的股東應占溢利分別同比下滑45%、11%及78%，規模從9.06億元縮水至1.80億元。

2025年上半年，公司實現收入20.74億元，和去年同期基本持平；股東應占溢利為5100萬元，進一步同比下滑29%。

（圖 / Wind（單位：億元））

在2025年中期業績會上，羅康瑞表示：房地產市場大調整還沒有完結，還有很多不明朗的地方，今年上半年能維持盈利是不容易的。其表示，公司在資金管控方面堅守原則，用內部資源付清全部到期債務。

近年來，羅康瑞確實將更多精力放在了償還債務方面。2025年3月，公司償還4.90億美元的優先票據。截至2025年8月27日，集團自2021年以來累計已償還離岸債務合共462億元（總額）。

只不過，公司仍面臨沉重的資金壓力。截至2025年中期末，公司的借貸總額為257.61億元，其中一年內到期的為62.2億元。

（圖 / 瑞安房地產財報）

同期，其現金及銀行存款為55億元，其中，銀行結余及現金為38.82億元、已抵押銀行存款合計16.18億元。若剔除已抵押銀行存款，公司存在超20億元的短期資金缺口。

（圖 / 瑞安房地產財報）

對于資金鏈壓力，瑞安房地產方面回應，集團財務狀況保持穩健，截至2025年6月30日，凈資產負債率維持在51%的健康水平，已如期償還2025年到期的大部分債務。

其進一步表示，未來將繼續采取審慎的資本管理策略，建立多元化的資金配置渠道，以確保充足的流動性，嚴格履行各項財務承諾。

一直以來，瑞安房地產有著港資房企共通的特點，在住宅、商業方面齊頭并進，購物中心、辦公樓屬于“現金牛”，只要穩住租金收入，仍然可以獲得源源不斷的現金流。

但在市場競爭加劇之下，瑞安房地產在上海的辦公樓已經出現續約租金下滑的問題。

2025年上半年，上海辦公樓平均出租率達90%，但受激烈的市場競爭影響，續約租金轉跌。其中，上海的虹橋天地、創智天地、Inno創智等多個項目的租金收入出現下滑。

（圖 / 瑞安房地產財報）

瑞房子公司瑞安新天地行政總裁張斌則表示，上海辦公市場估計在未來一兩年里面還是會面臨非常大的壓力。公司將會用比較靈活的租金策略去針對不同的項目、不同的客戶、不同的時間點，去實現出租率的提升。

但問題在于，租金“以價換量”只能穩住規模，卻穩不住現金流、更托不起利潤回升，而此刻的瑞安房地產最缺的，正是利潤回血的底氣。

*文中題圖來自：攝圖網，基于VRF協議。