資不抵債的住房貸款已達8.5%

最新數據顯示，截至2025年6月，全國約8.5%的個人住房貸款已進入負資產狀態，即房產市價低于剩余房貸。這一比例較2020年的2.3%增長近四倍，反映出房地產市場的顯著變化及其對普通家庭的深刻影響。

從宏觀數據看，全國個人住房貸款余額為37.74萬億元，負資產問題已從個別現象轉變為具有一定普遍性的風險。

其中，2025年上半年新增斷供房源突破30萬套，因斷供被銀行收回的房產累計超過200萬套，同比增長40%，顯示出債務壓力的持續蔓延。僅2025年1-2月，新增法拍房就達17.2萬套，同比增4.5%，全年預計突破210萬套。

有數據顯示，三四線城市約38%的房貸家庭已成為"負資產"，這些城市普遍面臨人口外流、產業支撐不足、庫存積壓嚴重等問題。

相比之下，一線城市斷供率維持在1.5%左右，核心區域抗跌性較強。深圳主城區房價較峰值回落42.1%，跌回2015年水平；北京、上海、廣州、深圳二手房均價基本回歸2016年房價水平，較歷史峰值跌幅分別達40%、35%、37%、32%。

高盛預測，2026-2027年中國房價仍將繼續下跌，基準情形下房價將再跌10-15%，悲觀情形下則將跌30%。高盛警告可能出現房價的"負反饋循環"：房價下跌-房主棄貸/違約-銀行壞賬增加-銀行拍賣房產-法拍房增加進一步壓低房價-更多人違約。

中國人民銀行金融研究所指出，“斷供潮或持續至2026年Q1，一線城市將滯后3-6個月見底。當前1.89%的個人住房貸款不良率已接近2008年美國次貸危機初期水平(2.1%)?！?/p>

負資產現象的背后，是多重壓力共同作用的結果。

首先，房價的持續下行是直接原因。以2025年2月為例，全國百城新房價格同比下跌5.8%，二手房跌幅達7.2%。在2020至2021年市場高峰期購房的家庭尤為被動，他們往往支付了較高首付并背負長期貸款，卻遭遇資產縮水。

其次，經濟與就業環境的變化使得部分家庭收入穩定性下降，影響了還款能力。此外，部分購房者在市場火熱時期采用了較高杠桿，在房價調整時風險迅速暴露。

面對這一局面，金融機構與地方政府已開始采取措施。多家銀行推出了包括延長貸款期限、階段性調整還款方式在內的紓困方案，力求緩解短期流動性壓力。一些地方政府也探索設立專項緩沖基金或推動“以租代抵”等創新模式，試圖在防范金融風險與保障基本民生之間尋求平衡。

從更宏觀的視角觀察，負資產現象的上升反映出中國房地產市場正從過去高速增長階段轉向深度調整期。這一過程不僅考驗著家庭的財務韌性，也推動住房向居住屬性回歸。未來市場的區域分化或將更加明顯，核心城市與普通城市、優質資產與一般住宅可能呈現截然不同的走勢。

盡管挑戰顯著，但當前各方應對措施的陸續出臺，也為市場平穩過渡提供了可能性。如何在這場調整中既化解潛在金融風險，又保護好普通購房者的基本權益，將是接下來政策制定與市場演進的重要課題。