在家多穿點(diǎn)，隔壁不姓王，西安四代宅進(jìn)入“透視時(shí)代”！

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上周，陪朋友去收了新房，高檔小區(qū)，大house，對方激動之情溢于言表，站在開闊的露臺之上，他沉著臉問我，你說咱西安哪里的窗簾好？

我反問，這毛坯房還沒裝修，買哪門子的窗簾，他抬手給我指了指對面，雖然隔著近30米間距，但仿佛鄰居臉上的青春痘都隱約可見。

通透是相互的，以后自家也會被對方透視，無死角觀察，思來想去，沒了別的辦法，還是先看窗簾。

以前玩狼人殺叫天黑請閉眼，如今住新房是收房請拉簾，四代全景艙普及后，最大利好竟然是窗簾行業(yè)！

透視生活

在過去相當(dāng)長的時(shí)間里，提起四代住宅，大家首先上頭的是贈送面積，其次擔(dān)心的是露臺私搭亂建，后來糾結(jié)的是采光遮擋，但最該被關(guān)注的，其實(shí)是隱私問題。

這個(gè)隱私，既包含上下左右鄰居站在露臺上，無可避免的透視生活，也包含前后左右樓棟，戶戶落地窗后的尷尬對視。

當(dāng)年去售樓部，單人平面參觀，想到的都是清風(fēng)徐來，如今收了房，多人疊生活，擔(dān)心的還有隔壁老王。

事物都是守恒的，獲得了室內(nèi)的高贈送面積，代價(jià)就是無可避免的透視生活，換你會怎么選呢？造成這種現(xiàn)象的原因，有以下幾種。

壹

30米樓間距不是個(gè)例

一個(gè)小區(qū)有多大景觀，多大視野，其實(shí)是由地塊大小決定的，10年前，西安還流行千畝大盤，百畝大盤，高低配住宅，留給樓棟排布的方式五花八門，整體樓間距還是可觀的。

高層50米朝上，甚至超100米的，并非稀罕事，高低配的小區(qū)，更能是西安高層無遮擋，洋房也通透的體驗(yàn)。

但再看如今，無論是百萬入門的小面積，還是500萬起步的大平層，樓間距一再被壓縮，30米樓間距起步的高層，不是個(gè)例，正常視力1.0的成年人，站在自家，看對面家，清晰可見。

貳

贈送面積的連鎖反應(yīng)

樓間距壓縮的同時(shí)，容積率也在明降暗升，2023年后，西安新建住宅，基本能有2.8以下的容積率，塔樓消失，全面板樓化，更低容積率，帶來了更少的居住戶數(shù)，這是好事。

但同年實(shí)施的《民用建筑通用規(guī)范》中，附屬在建筑外圍護(hù)結(jié)構(gòu)上的裝飾、遮陽、設(shè)備平臺等構(gòu)（配）件，如裝飾柱、門窗線腳、勒腳、突出墻面的裝飾線條、空調(diào)機(jī)板、遮陽板、建筑挑檐、無柱雨篷等，均不屬于建筑面積的計(jì)算范圍。

也就是大家看到售樓部里五花八門的贈送，半贈送空間，雖然規(guī)范上不計(jì)容，但卻都是實(shí)打?qū)嵣w出來的鋼筋水泥空間。

西咸還有高品質(zhì)住宅獎勵容積率，A+級≤15％容積率獎勵、A級≤12％容積率獎勵，同時(shí)鼓勵四代住宅，空中花園等戶型創(chuàng)新。

小區(qū)土地就那么大，每戶室內(nèi)都送10%，室內(nèi)大了，室外公區(qū)空間就小了，每戶露臺都外延，樓間距也越來越近了。

叁

獨(dú)棟單元的利與弊

為了匹配產(chǎn)品的升級，不少小區(qū)開始推行獨(dú)棟單元，顧名思義，一個(gè)單元一棟樓，2T2戶，這就如同學(xué)生在操場站隊(duì)一樣，過去挨著站，隊(duì)伍間隙大，如今分開站，人都是獨(dú)立個(gè)體，但人和人的間距卻變小了。

房子也是如此，戶數(shù)不變，樓棟變多，留給公共區(qū)域的面積變得零散，走進(jìn)室內(nèi)，確實(shí)個(gè)戶數(shù)更少，更加純粹，但室外景觀面積，樓棟間距，則會變得緊張，高層側(cè)向，會有手拉手的視覺效果。

肆

全景艙和落地窗流行

最后是戶型的變革，過去，西安戶型主要是講究南北通透，窗和墻的比例均衡，但如今各類端廳，C型東西向的全景艙開始普及，各家內(nèi)卷，也匹配了大面積的落地窗，墻少了，玻璃多了，房子越來越像寫字樓。

但住宅就是住宅，幕墻和窗墻是不同的體系，都是玻璃，和落地窗，柜子怎么做，室內(nèi)保溫，隔熱，隱私怎么辦，房間就變成了一個(gè)多面通透的試衣間。

尤其是端廳在小面積的普及，過去是因?yàn)榇巴庥泻蔑L(fēng)景，視野最大化，如今戶外都是鋼筋水泥，你的端廳向外看到的是別人的端廳，人就成了各自的風(fēng)景。

過去，因?yàn)榇皯粜。蠹易非舐涞卮埃缃穹孔拥教幎际谴埃_實(shí)通透了，但常年拉窗簾也不可避免，不知這是幸福的煩惱，還是煩惱的幸福。

并且，隨著市場下行，圍繞戶型贈送，超大露臺，公建立面，落地玻璃的內(nèi)卷還會升級，但想要匹配的開闊樓間距，則是原地踏步，住宅越來越像辦公樓，那辦公樓帶來的優(yōu)勢和煩惱，也是同步的。

過往歷史

對于這種現(xiàn)狀，其實(shí)也沒有太好的辦法，所謂打不過，就加入，每一個(gè)時(shí)代的房子，都印刻著當(dāng)時(shí)的產(chǎn)品標(biāo)簽，人是適應(yīng)性很強(qiáng)的動物，總會找到辦法的。

在如今的透視時(shí)代前，西安還經(jīng)歷過無陽臺時(shí)代、強(qiáng)制精裝時(shí)代和連廊房時(shí)代，也是因建筑規(guī)范原因，大量普及的住宅形式，面世之初也面臨各種爭議，最終無奈接受后，找到了共存方式。

壹

無陽臺的房子，后來怎么了

2019年前后，根據(jù)西安城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定，贈送面積將不再存在，建筑物內(nèi)外結(jié)構(gòu)的的陽臺、露臺、設(shè)備平臺，按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全面積。

在這個(gè)基礎(chǔ)下，陽臺算全面積，計(jì)入總房款中，想要陽臺，需要單獨(dú)計(jì)算單價(jià)，于是后續(xù)眾多小區(qū)在設(shè)計(jì)上，干脆取消陽臺，小戶型只在陽臺位置預(yù)留上下水，無贈送面積，大戶型干脆南向陽臺改飄窗，只在北向做小的生活陽臺。

類似的小區(qū)，典型的在軟件新城，高新CID，西派國樾、天谷雅舍，天地源云水天境、新希望錦麟天璽等都沒有陽臺。

由于房價(jià)上漲，搖號買房，普通人沒有多少抗?fàn)幙臻g，最終被迫接受，安慰自己以后買個(gè)烘衣機(jī)，解決晾曬問題。

但陽臺不僅是晾曬，更是休閑，放松，甚至抽煙空間，沒有陽臺的這些房子入住后，烘衣機(jī)成為額外支出，同時(shí)不少家庭想辦法掛上了晾衣架。

不僅是晾曬的不便，這些二手房沒有贈送面積，又有大公攤，在當(dāng)下面對競爭時(shí)，只能被動降價(jià)。

貳

全精裝的房子，后來怎么了

同樣是2019年，《西安市推進(jìn)新建住宅全裝修工作實(shí)施意見》正式執(zhí)行，西安正式進(jìn)入“全裝修”時(shí)代，從政策上直接規(guī)定了開發(fā)商要精裝交付。

但精裝之路可謂坎坷，本來集中裝修的工裝模式，就很難保證裝修水平，后續(xù)交付精裝變驚裝的案例，更不在少數(shù)，更別提限價(jià)導(dǎo)致降標(biāo)簡配，部分開發(fā)商缺乏精裝經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)制捆綁精裝包等現(xiàn)象。

回歸那一批交付的精裝房，湊合住的是常態(tài)，真正好評不斷的我是沒見過，對業(yè)主而言，本就在高點(diǎn)買房，同時(shí)還額外支出裝修成本，收到的還是問題頻出的裝修房。

等到二手房流通的時(shí)候，買的也知道， 賣的更知道，開發(fā)商交付的精裝沒有品質(zhì)保證，甚至還要拆掉重裝，但成本已包含在房價(jià)里，可謂兩頭都不喜歡。

唯一的作用，就是很好的帶動了當(dāng)年的房價(jià)上漲，同時(shí)催生出微改造這個(gè)行業(yè)，二手市場，這些強(qiáng)制帶裝修的，也遠(yuǎn)沒有毛坯房好出手。

叁

帶連廊的房子，后來怎么了

相比精裝，更讓西安人記憶深刻的還有連廊房，促成高層連廊戶型普及的主要是《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》，及高層住宅，每個(gè)住宅單元每層必須設(shè)置不少于兩個(gè)安全出口，以確保火災(zāi)等緊急情況下的逃生需求，于是連廊應(yīng)運(yùn)而生。

既是防火催生，最大的作用還是逃生安全性高，相比傳統(tǒng)的封閉樓梯，做一條連廊，多個(gè)一個(gè)逃生通道，也利于救援，但有時(shí)僅限于此，買房都要算賬，相比火災(zāi)的未知可能性，大家更計(jì)算成本。

比如連廊房的高公攤，比如高空拋物的危險(xiǎn)，比如連廊高度有限，對小孩的安全隱患，比如中間戶北向連廊，帶來的采光隱私問題，比如鄰里對連廊的占用和雜物堆砌。

相比實(shí)際居住時(shí)每天都要面臨的詬病，未知的防火優(yōu)勢少有人提及，如今2T4的高層連廊房依舊遍布，更新的四代住宅里，則通過2T2戶的小高布局，徹底解決。

當(dāng)年因房價(jià)上漲，搖號激烈，沒有意識，也沒有能力糾結(jié)的，只能與連廊房共存，安慰自己這都是時(shí)代的產(chǎn)物。

不要回頭

從無陽臺房，精裝房，再到連廊房，如今的透視房，每一次產(chǎn)品的迭代背后，都是建筑規(guī)范的迭代，區(qū)別在于有的迭代是進(jìn)步的，有的是退步的，趕上了哪個(gè)，全憑運(yùn)氣。

不同的是，過去的三次，都是在房價(jià)上漲，人人買房時(shí)期，即便知道住著不舒服，卻沒有選擇的權(quán)利，但這一次不同，四代住宅的透視生活，不可避免，是無所謂還是很介意，在如今市場下行時(shí)，有了主動選擇的權(quán)利。

如同當(dāng)年以烘衣機(jī)對抗沒陽臺一樣，如今拉窗簾也是唯一，且最佳的對抗辦法，所謂打不過，繞不開，就加入，隔壁老王不一定是反義詞，透視生活，也是全新的鄰里社交形態(tài)。

向前看，別回頭……

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作者：晴明

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