北京樓市復(fù)蘇還要多久？

本文是圓方的第1388篇原創(chuàng)

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01 12月24日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市發(fā)展改革委、人民銀行北京市分行、北京住房公積金管理中心等4部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》（以下簡稱《通知》），自2025年12月24日起施行。 通知中明確： 為更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，進一步優(yōu)化調(diào)整住房限購政策。
一是放寬非京籍家庭購房條件。將非京籍家庭購買五環(huán)內(nèi)商品住房的社保或個稅繳納年限，由現(xiàn)行的“3年”調(diào)減為“2年”；購買五環(huán)外商品住房的，由現(xiàn)行的“2年”調(diào)減為“1年”。
二是支持多子女家庭住房需求。二孩及以上的多子女家庭，可在五環(huán)內(nèi)多購買一套商品住房，即：京籍多子女家庭，可在五環(huán)內(nèi)購買3套商品住房；在京連續(xù)2年繳納社保或個稅的非京籍多子女家庭，可在五環(huán)內(nèi)購買2套商品住房。 02 圓方查了查數(shù)據(jù)，從根據(jù)公布的北京社保的繳納數(shù)據(jù)大概來推算，這次受益于政策的大概在240-300萬人（數(shù)據(jù)不做準(zhǔn)） 其中160-200萬人，可以獲得五環(huán)外的購房資格；80-100萬人，獲得五環(huán)內(nèi)的購房資格。 從多子女家庭的數(shù)據(jù)來看，北京多子女家庭約占總家庭戶的20%-25%，即約160-200萬戶。（數(shù)據(jù)不做準(zhǔn)） 當(dāng)然，這個數(shù)據(jù)中重合的比例應(yīng)該還是比較高的，所以圓方隨便估計的話（真的是隨便估計的），在這次調(diào)整后。 五環(huán)內(nèi)符合條件的購買人群大概多了150萬戶 五環(huán)外符合條件的購買人群大概多了150萬戶 按著北京現(xiàn)在一個月的新房和二手房的成交套數(shù)來看，新增符合條件的購買人群中，但凡有1%的人，有買房的想法。北京的新房和二手房的成交套大概就能翻倍了。 03 為什么這個政策今天出臺，甚至不愿意再多等幾天，等2026年再推出？從這個急迫感，也能看出北京現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的壓力。 在今年8月，圓方寫了一篇題為北京房地產(chǎn)市場何時止跌回穩(wěn)？，里面提到：

前面幾年的持續(xù)下跌，北京許多（大部分）房產(chǎn)的實際成交價已經(jīng)比最高點回調(diào)了30%左右了。

意味著20年前后買房的這一批，首付基本上已經(jīng)跌沒了。

而七月份，這1.1%的環(huán)比下跌，也就意味著，在7月，北京很多前期購房者的心里價位已經(jīng)被“擊穿”，開始出現(xiàn)“恐慌式拋盤”。

而這個趨勢如果不被快速遏制，很有可能產(chǎn)生“雪崩效應(yīng)”，擊穿更多前期購房者的資產(chǎn)負債表。

所以我們看到了北京五環(huán)外的限購被放開了。

是的，但是操盤手發(fā)現(xiàn)，五環(huán)外限購放開之后，似乎“量”有些起來，但是“價”還沒有起來。 大家想必都聽過那個“水的價錢”的故事： 沙漠里十個人，只有九瓶水，如果不喝一瓶水就要渴死，那么水的價格會提升多少呢？會漲10%么？不會的，會漲到第十個所有的身家買不起為止。 賣房子也是這樣，在“雪崩效應(yīng)”下，房子的價格也不會只跌10%。這個時候就需要提供更多更多的購買力，直到穩(wěn)住大盤的趨勢。 所以在《北京房地產(chǎn)市場何時止跌回穩(wěn)？》這篇文章中，圓方還做了一個時間推斷：

以北京住宅為例

2025年四季度，我們可能依然會從統(tǒng)計數(shù)據(jù)中看到房地產(chǎn)繼續(xù)下跌，但實際可以撿漏（超跌，法拍等）的資產(chǎn)，應(yīng)該會快速減少，也就是表面價格在跌，實際價格在穩(wěn)。

2026年一季度，統(tǒng)計數(shù)據(jù)企穩(wěn)，出現(xiàn)環(huán)比穩(wěn)定。

2026年二季度，統(tǒng)計數(shù)據(jù)回升，出現(xiàn)環(huán)比上升。

2026年三季度，會看到北京出現(xiàn)地王的消息。

2026年四季度，北京的房價數(shù)據(jù)會追平今年的高點。

今天的這個政策調(diào)整，倒也沒有跳出圓方的預(yù)期，當(dāng)時之所以預(yù)計一季度會企穩(wěn)，也是因為考慮到會有更大的政策出臺。 而這次政策的出臺，特別是針對5環(huán)內(nèi)房子的部分解除限購，相當(dāng)于再次整個“搖搖欲墜”的北京房地產(chǎn)托了一把底。 但是會不會真的讓房地產(chǎn)市場企穩(wěn)，其實可能還需要一些標(biāo)志性的新聞事件。 比如說類似于當(dāng)年的溫州炒房團入市之類的，因為有的時候改變預(yù)期的成本遠比收儲什么的來的更低。 所以不出意外的話，可能很快我們就能看到北京買樓的賺錢效應(yīng)了……