年底，上海的老破小賣瘋了

　　曹楊板塊最近的成交是真不錯。

　　我們特意去看了一下曹楊這邊每個月的成交情況。

　　除了今年小陽春的4月，11月的網簽量也是最高峰。

　　一個月這邊能網簽80多套，相當不錯。

　　魔都財觀制圖（曹楊板塊網簽成交量）

　　都說房價在跌，房子難賣，但是曹楊這里買入的還是不少。

　　板塊里面不少小區的掛牌量也下來了。

　　曹楊二村的北嶺園3套掛牌、北梅園2套掛牌。

　　北楊園現在沒有掛牌了。

　　和之前一個小區掛牌十幾套、幾十套的時候有了明顯變化。

　　曹楊不是普陀個案。

　　光新這邊一個月60套左右。

　　甘泉宜川這里就更厲害了，11月網簽200多套。

　　打開各種老破小板塊，現在的成交量都很大。

　　老破小是不是真的可以入手了？！

　　成交創紀錄

　　老破小能不能買這個話題，不管是牛市還是熊市永遠有人問。

　　而且關心的人非常，因為老破小在上海有著龐大的房東、房客基礎。

　　首先可以肯定的一點是，今年的上海老破小成交是創紀錄。

　　成交比例在上海所有品類里面遙遙領先且再創新高。

　　2025年上海300萬以下的產品成交12.3萬套，占比達到了63.86%。

　　已經是過去5年時間里比例最高的。

　　房外房研究院制圖

　　2022年最低谷的時候，300萬低總價成交量只有10萬套，僅為2020年的55%。

　　今年相比2022年，成交量已經增長了30%多。

　　當別的總價段產品都都不好賣的時候，老破小反而成了“鶴立雞群”的那個。

　　你說老破小能不能買，當然能買了。

　　畢竟成交量是實實在在的，有這么多人用腳投票。

　　而且低總價老破小這個品類很特殊。

　　從數據上看，上海300萬以下的成交量主要靠二手房。

　　房外房研究院制圖（新房&二手成交量及比例）

　　越是靠近市區越是如此。

　　遠郊房價便宜，300萬以下還能買新房。

　　但是市區只能靠老破小，新房是完全空白。

　　老破小雖然破，但在300萬以下確實不可替代的。

　　也就是說，他的購買人群是非常穩定的，購買基數是非常龐大的。

　　要不要買真正的落腳點其實還是在時機。

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　　情況有了一些變化

　　就目前的情況來看，老破小的各項指標是在全面改善。

　　1、房價：泡沫擠得最狠

　　從203年開始計算，到現在300萬以下產品總體回落的是最多的。

　　房外房研究院制圖

　　這一點我相信大家是感受最清晰的。

　　因為老破小算是第一批開始擠泡沫的產品。

　　時間最早，幅度最大。

　　如今只有2023年的7折。

　　其實，如果是對比最高峰的話，肯定不止這些。

　　個案的情況就差別更大了，打對折的也不是沒有。

　　這段時間反而是一些次新房價格波動很劇烈。

　　2、租售比：有了明顯優勢

　　在市區，老破小板塊已經跑出了一定的租售比優勢。

　　核心7區里面，基本都是老破小板塊租售比排名第一。

　　房外房研究院制圖

　　目前租售比最高的板塊是彭浦板塊，已經達到了2.52%。

　　彭浦板塊11月網簽也是接近200套的量。

　　彭浦板塊的租售比已經和上海首套公積金利率大致持平。

　　也就是說，在彭浦買個老破小，租金可以覆蓋房貸利息了。

　　雖然和首套商貸還有一點點差距，但是彭浦的成交已經火起來了。

　　房東賣房難度是肉眼可見的下降了，買家也覺得安全墊比較高。

　　從具體的品類來看，外環內老破小也是租售比最高的，總體2.21%。

　　房外房研究院制圖

　　大家重點關注外環內1房、2房。

　　租售比高，實用性強。

　　3、庫存壓力：正在減弱

　　老房子的庫存占比都是在下降的，市區老房子到9月的時候就已經下降了近5%。

　　房外房研究院制圖

　　從去化周期看，300萬以下的去化周期從最高僅14個月，下降到了10個月以內。

　　像高總價的產品去化周期還漲了。

　　房外房研究院制圖

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　　高租售比也能找到

　　如果看板塊情況，租售比高且提升顯著的有5個地方可以重點關注：

　　彭浦、張廟、桃浦、中原、淞南。

　　房外房研究院制圖

　　前十的板塊都有：

　　彭浦、甘泉宜川、張廟、桃浦、中原、豐莊、曹楊、光新、虹橋、淞南。

　　房外房研究院制圖

　　如果看到具體的小區，超過4%也很正常。

　　光新三村，124萬的房子，租金可以達到4000塊的。

　　算一算租售比約3.9%

　　彭浦這邊的彭新小區，1房的戶型106萬成交。

　　近期的租金3600元/月。

　　租售比4.1%。

　　鞍山四村的143萬的1房，租金5500塊/月。

　　租售比高達4.6%。

　　當然，現在4%以上的房源得大家自己去挖掘。

　　如果是3%左右的，相對會普遍一些。

　　中山公園、虹橋、仙霞、北新涇、甘泉宜川、五角場、世博等等板塊都能找的到。

　　老破小的急跌可能已經過了，但是現在市區老破小往100萬靠近的越來越多。

　　這些房子租個3000-5000元還是很正常的。

　　明年又如何

　　從我們在一線業務端的感受來說 ，傾向于市區的老破小是已經見底了。

　　尤其是一些小兩房朝南的老破小，這種戶型相對少，在市場上還比較搶手。

　　上海整體市場要說完全止跌肯定是沒有的。

　　明年還會有陰跌的情況。

　　但是市區老破小我們認為就算再跌也跌不到哪去了。

　　跌幅繼續收窄是大概率時間。

　　而且成交量還會居高不下。

　　即便明顯有新房解禁潮，對這一類產品的影響是很小的。

　　考慮到如果明年繼續在貸款利率方面有優惠政策出來，老破小的價格會更穩定。

　　越來越多的老破小正在成為租房平替。

　　只要年輕人算算賬，發現租房成本和買個老破小還貸款差不多，買入的可能性就很大了。

　　還有一點很重要的是，市區老破小的拆遷熱度起來了。

　　現在不是只有徐匯一家拆，別的區眼巴巴看著。

　　普陀、長寧、虹口、楊浦、浦東等等都在動。

　　當下老破小的一枝獨秀不是反常識或者違背樓市規律的。

　　反而是多種因素疊加下的必然。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。