北京限購再松綁，上海該跟進了

來源：市場資訊

2025年12月24日，北京發布樓市新政。主要內容如下：

1、放寬非京籍家庭購房條件：購買五環內商品住房社保年限由“3年”調減為“2年”；購買五環外商品住房的，由“2年”調減為“1年”。

2、二孩及以上的多子女家庭，可在五環內多購買一套商品住房。

3、房貸利率定價機制不再區分首套住房和二套住房。

4、二套住房公積金貸款最低首付比例由不低于30%調整為不低于25%。

5、招拍掛拿地的房地產開發項目立項方式，由市區分級核準調整為區級備案。

此次北京樓市新政的發布主要是對中央經濟工作會議、住房城鄉建設工作會議精神的落實。預計上海和深圳也將跟進。

12月24日，北京市住房和城鄉建設委員會、北京市發展和改革委員會、中國人民銀行北京市分行、北京住房公積金管理中心聯合印發《關于進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》（以下簡稱《通知》）。

《通知》主要涉及5個部分，其中關注度最高的是第一條“非本市戶籍居民家庭購買五環內商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整為購房之日前連續繳納滿2年及以上；購買五環外商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整為購房之日前連續繳納滿1年及以上。”

2025年8月8日，北京曾調整過一輪房地產政策，當時北京取消了符合條件的購房者在五環外的限購套數。

對比本次新政與8月8日時的調整來看，此次新政的松綁幅度相對8月份時要更大一些。

8月份時，只是針對原本就有購房資格的人，放開五環外限購，對于在北京沒有社保的人，還是無法購買。此次新政則將非京籍家庭在五環內及五環外購房的社保年限要求都各減少一年，在一定程度上降低了非京籍家庭購房門檻。

從結果來看，雖然此次新政力度較8月份時幅度更大，但預計本次北京政策調整效果有限，并不足以扭轉當前整體市場壓力。

2025年12月10日至11日中央經濟工作會議確定：著力穩定房地產市場。

12月22日至23日，全國住房城鄉建設工作會議召開，指出城市政府要用足用好房地產調控自主權，適時調整優化房地產政策，支持居民剛性和改善性住房需求，推動房地產市場平穩運行

此次北京發布樓市新政主要還是貫徹落實中央經濟工作會議、全國住房城鄉建設工作會議精神，著力穩定房地產市場。預計上海和深圳也將跟進。

2025年8-9月，北京、上海、深圳曾先后調整房地產相關政策，主要內容圍繞限購解綁、公積金松綁、商業貸款優化及人才專項支持等維度精準發力，旨在緩解市場調整壓力、滿足合理住房需求。

從限購解綁情況來看，三城均采用“分區域差異化松綁”策略，但寬松力度與范圍各有側重。

北京以五環為界劃分調控梯度；上海以外環為界，外環外對滬籍及社保滿1年的非滬籍不限購，外環內保持滬籍限購2套、非滬籍社保滿3年限購1套，且將單身人士納入家庭購房政策范疇，非滬籍首套房還可免征房產稅，進一步降低外地居民在滬購房門檻；深圳的限購松綁力度相對更大，非核心區（8區）對深籍及社保滿1年的非深籍不限購，無社保的非深籍也可購2套，鹽田、大鵬兩區完全取消限購，核心區（福田、南山等）則僅對納稅100萬以上且員工10人以上的企業有限制，更側重激活全域住房需求。

商業貸款與稅收優惠層面，上海取消首套與二套商業貸款利率區分，深圳則統一執行LPR-45BP的商業貸款利率。此次北京取消首套與二套商業貸款利率區分，已基本與上海、深圳持平。

從當前北京、上海、深圳房地產政策對比可以看到，此次北京調整后，限購政策、公積金首付比例等已較上海寬松。

北京一直以來都是一線城市中房地產政策相對更嚴的城市，因此上海跟進的可能性較高。但無論是上海還是深圳，短期內全面取消限購的可能性不大。

一直以來，一線城市的示范效應與政策傳導邏輯對房地產行業具有里程碑式的風向標意義。

在中央政治局會議、中央經濟工作會議、全國住房城鄉建設工作會議之后，北京第一時間發布房地產優化調整政策，釋放了積極信號。

就像全國住房城鄉建設工作會議強調的那樣，住房問題既是民生問題，也是發展問題。

2026年是“十五五”開局之年，房地產仍有較大發展潛力，要準確把握房地產市場供求關系的重大變化，著力穩定房地產市場，推動行業高質量發展。