中國小區比美國‘密’一倍？我們的住房模式居然來自美國！

美國當下的住房問題，從Maga的矛盾表態中就能窺見一斑。

美國一方面批評美國住房部推動社區建公寓的舉措是“災難”，認為追求安靜綠樹成蔭的社區是正當權利；另一方面又對德克薩斯州通過法案推動商業土地居住開發、放寬密度限制的做法無異議。

這兩種相反觀點背后，是美國社會關于住房建設的核心分歧：一派堅守低密度大house的傳統生活方式，將建公寓與“剝奪傳統”掛鉤；另一派則認為需反思超低密度住宅模式，以解決住房危機。

而無論左右陣營，不少人都將問題根源指向分區法，既視其為洪水猛獸，又寄望它能成為解決問題的關鍵，這也讓我們不得不探究分區法的來龍去脈及其背后的意識形態。

當前美國住房領域的兩種聲音呈現鮮明對立。左翼普遍主張建設公寓、高樓以緩解住房壓力；右翼則分裂為兩派，既有堅守傳統低密度住宅的群體，也有認可放寬建設限制的觀點。

爭議的核心都聚焦于分區法——這種規范土地使用和住房建設的制度，如今成了各方博弈的焦點。

有意思的是，一向標榜“自由”的美國社會，在住房建設上卻通過分區法設置了諸多限制，而這些限制的起源，要追溯到羅斯福時期的城市規劃實踐。

美國最早的分區式地方法規出現在1904年，洛杉磯市政府應部分居民要求，禁止在中產階級高檔住宅區開設洗衣房，本質是為了排斥拉丁裔群體，避免所謂“瘟疫、巫術、綁架”等不實擔憂。

1916年紐約的分區協議，表面是糾正摩天大樓遮擋陽光空氣的問題，實際是通過限制地塊使用制造人群隔離，比如要求建筑緊密相連不留縫隙，理由竟是防止黑人和意大利人在樓巷間犯罪。

分區法能延續至今，還與“花園城市”理念的引入密切相關。19世紀末英國作家埃比尼澤·霍華德提出花園城市理論，主張城市按環形排列，內環公園、中環商業、外環住宅，外圍設工廠和綠化帶，靠環路和鐵路通勤。

這一理念經其門徒雷蒙德·昂溫傳入美國，昂溫后來成為哥倫比亞大學教授，向羅斯福提供了大蕭條時期以工代賑的住房規劃建議。

羅斯福勝選后，任命羅伯特·科恩為公共工程管理局住房司首任司長，科恩將感性的容積率概念理性化，設計出整套計算方法，成為分區法的核心技術支撐。

花園城市理念在美國逐步落地，1928年紐約昆斯區建成陽光谷花園，強調無圍墻住宅、門前綠地、配套花園和運動教育設施，這種規劃雖以人為本，卻也推動了中產階級向郊區遷移。

建筑師安德魯·托馬斯則聚焦城市內部改造，主張建筑僅占地塊30%-35%，剩余空間建設綠地，其設計的大都會人壽廣場項目大獲成功，受到無法遷居郊區的白領追捧。

后來弗雷德里克·阿克曼等將這些實踐理論化、法律化，1931年紐約規定住房建設土地占比不得超過地塊70%，徹底改變了城市面貌。

對比中美容積率可見差異：中國平均容積率約2.0，高層塔樓3-5，小高層1.2-1.8，洋房和老小區0.5-1.2；而美國多數地區容積率低于0.8，紐約住宅容積率僅1.2，曼哈頓最高也僅3左右。

更特殊的是，美國不少城市規定20萬人口以下城市建筑不得超過四層，紐約超50%土地僅允許建設兩層獨棟，空地轉讓甚至能賣數百萬美元，這也催生了紐約的“牙簽樓”。

值得注意的是，中國城市規劃深受美國影響，北京等城市的公園、商業、住宅圈層布局，以及天通苑等睡城建設，都能看到花園城市理念的影子，而這本質是工程師官僚利用鄰避效應的規劃實踐，并非純粹的自由資本主義產物。

美國分區法從最初的種族隔離工具，逐步演變為承載城市規劃理念的制度，如今卻成為住房危機的爭議焦點。

它的發展歷程，既反映了美國社會的保守性，也揭示了城市規劃背后的意識形態博弈。而其對包括中國在內的全球城市規劃的影響，也讓我們更清晰地看到，任何住房政策都需平衡傳統與發展、公平與效率的關系。