拉長周期，貝宸S1爭議背后的答案并不難

貝宸S1究竟賣得好不好？

熱銷是否是評判豪宅價值的唯一標準？

6萬單價是否會站崗？

面對爭議、質疑，被推向「風口浪尖」的貝宸S1無疑是今年被談論最多的項目。

▲ 貝宸S1示范區實拍

距離開盤已過去1個多月，冷靜下來摒棄情緒化的爭吵，我們該如何對這樣的非標豪宅做出正確價值判斷？

貝宸S1開盤以來，遭受最大的爭議是在「銷售業績」。

108套，以最初網簽備案25套，按照過去日光盤，或者首開去化70%-80%標準，的確不算好。

但問題在哪？

主要責任在貝宸S1太老實，整個4棟108套，在蓄客不足情況下，仍然選項一次性開完。

換個「操盤老手」，這時候巧妙選擇先開一棟（108÷4=27套），至少賣七八成不是問題吧。

「首開去化88%」「熱銷X億，首批次清盤在即」……新聞稿全網鋪開，是不是好看多了。

不信，各位看看其它豪宅是不是這樣干。

▲ 貝宸S1示范區實拍

「熱銷」某種程度上，是營銷概念，只開一棟，它也可以「熱銷」。

只可惜，在營銷方面，貝宸S1「不夠老練」。

選擇做引領性豪宅，而不是跟隨型，佩服它魄力的同時，也為它捏把汗。

這或許是它骨子里有「做難而正確的事情」基因，給自己上難度，給同行上強度。

貝宸S1創新很多，單就最早曝光的蝴蝶造型，讓業內眼前一亮。

▲ 貝宸S1效果圖

震撼歸震撼，面對「新物種」，掏真金白銀時不少人還是會猶豫，選擇先看看。

消費者沒錯，這是從眾心理，厭惡「不確定性」的人性。

引領性產品，需要教育成本，需要市場認知，最重要的是需要——「時間」！

大家開口必提的國內頂豪「湯臣一品」，2005年開盤第一年成交「零」，甚至前4年只賣了4套！

成都嘉佰道，當前成都單價最高項目之一，前后歷時20年，現在仍然在售。

這些具有里程碑意義的豪宅，無疑都是時代的開創者、創新者。

做跟隨者，或許可以降低認知成本，拿到漂亮「熱銷業績」，但拉長時間看，容易陷于平庸。

在這個刷短視頻也不愿意超過15秒的時代，大家都需要一點耐心。

把「熱銷」作為評判豪宅價值唯一標準，本質是以簡單「從眾心態」替代「價值判斷」的躺平思維。

市場上既有不少「開盤售罄」最后卻成「燙手山芋」的案例，也有開始不受待見，最后成功逆襲的經典。

那么，貝宸S1這樣的頂豪，價值究竟該如何評判？

▲ 貝宸S1示范區實拍

摒棄雜音，回歸「第一性原理」去思考，反而簡單。

豪宅說到底仍然是商品房。

它的價值依然看三點：第一地段；第二產品；第三價格！

如果認同這三點，我們可以追問三個問題。

第一：金三，是否是成都未來絕對核心？ 第二：貝宸S1，產品力是否是頂級？ 第三：6萬出頭單價，是否值得？

▲貝宸S1示范區實拍

先看地段，金三段位是否頂級？

▌國家級金融中樞

金融城以占整個城市0.04%的面積，貢獻了5%的GDP。

累計入駐企業2700余家，金融及配套機構近600家，數量及規模位居中西部第一。

極核地位不可動搖，「龍頭引領」作用明顯。

▲金融城實景（來源成都高新）

▌站在巨人肩膀上，面向世界的頂級秀場

3.67平方公里的金三，金融城壓軸篇章。

不僅跨越錦江，構建「產城人景」于一體的未來城市樣本，更是指明了「世界級商圈」的官方定位。

是成都面向世界的「頂級秀場」。

▲金融城三期意境圖（來源網絡）

▌縱觀全球，核心地段始終看漲

無論經歷失去三十年的日本，還是金融危機之后房價迅速反彈的美國，都有一個共同現象：核心城市核心地段，有最強穿越周期的能力。

用李嘉誠的話來講，地段、地段、還是地段。

▌僅10宗住宅，足夠稀缺

金三僅10宗住宅，稀缺性為它未來保值增值提供重要保障。

金三有沒有不足？有

板塊處于起步階段，貝宸S1是板塊內第一個（不限價公開銷售）住宅項目，配套呈現需要時間。

現在走到貝宸S1，隨處可見「熱火朝天」工地，對于2000萬級頂豪買家，并不友好。

首發項目總很吃虧，這也算是鐵律。

2008年，金融城首發項目，中海城南一號，單價8千，都覺得貴。

2013年，攀成鋼首發項目，新鴻基ICC，單價1.3萬，市場熱情不高。

2016年，天西首發項目，蔚藍卡地亞花園城，單價1.2萬，很多人表示看不懂。

▲金融城三期現在與未來

即便核心板塊，首發項目由于肩負拓荒角色，都會吃虧。

但只要板塊夠硬核，首發項目價值在未來都會得到找補，而早期入手這些項目的買家，也會賺到較高收益。

再看產品力，隨著貝宸S1示范區開放，越來越多的業內人士前往參觀，「今年最震撼豪宅」成為業內普遍共識。

作為引領性豪宅，創新點非常多，從規劃布局、建筑造型，到立面顏值、園林景觀，以及室內配置、居住生態等。

非標豪宅，可遇不可求。

▲貝宸S1示范區實拍

▌建筑藝術，城市未來地標

很多人對貝宸S1感興趣，最早來自高顏值立面造型。

它的設計來自于豪宅大師，line+建筑事務所聯合創始人孟浩凡。

高顏值背后是不惜成本的投入，外立面成本高達4000元/ ㎡。

如果你知道，成都某顏值頗高，同等價格的豪宅立面成本1600 元/ ㎡，就明白4000 元/ ㎡立面「含金量」。

▲貝宸S1示范區實拍

立面為什么重要？

對比一線城市，無論攀成鋼，還是金融城，建筑立面均較為樸素，缺少超大城市「國際范兒」。

貝宸S1 無疑為金三開了好頭。

▌超配公區，景觀每平米就砸了3000元

即便見過無數一線豪宅，走進貝宸S1 公區，仍然有強烈「震撼感」。

①架空層高度刷新至8.45米

長期被業界津津樂道的麓湖潯嶺峰8 米大堂架空層，氣勢恢宏，是業界公認的頂級。

貝宸S1 把局部架空層提升至8.45 米（1-3號樓），雖然成本高昂，但讓小區空間「豁然開朗」，為布局立體垂直生態系統提供了空間。

超高架空層，讓首層住宅相當于普通樓盤四樓，視野升級明顯。

▲貝宸S1示范區實拍

②五大主題花園，沉浸式野奢垂直生態

超高架空層，結合下沉庭院，打造清泉花園、綠野花園、頌風石院、沐光苔原、疊瀑云庭五大主題花園。

▲貝宸S1示范區實拍

約6.7米高垂直綠墻（2.5米以下為真植物），搭配超6米疊池飛瀑庭院，營造出少有的垂直野奢氛圍。

③地下車庫，也藏著「四季風景」

貝宸S1車庫不是昏暗封閉的地下空間。

而是，通過植物景觀與動態光影營造，將四季風景巧妙布局于地庫動線，業主在行進間便能體驗四季變換。

車庫巧妙采用單向動線設計，出入更高效便捷。

▲貝宸S1示范區實拍

▌革新室內居住生態，顛覆豪宅居住體驗

無論材料成本投入，還是智能科技運用，以及生態居家創新，都堪稱行業領先。

①材料使用上，全部上頂配

比如它采用的YKK系統門窗，不僅考慮隔音保暖等指標，還考慮透光率、反射率等人性化指標。

▲貝宸S1示范區實拍

華為鴻蒙系統、美諾高端中廚冰箱、成都首批次分戶式五恒系統，單套算下來比同類豪宅多投入140萬。

②首創六感智能系統，AI賦能品質居住

這套智能系統以華為鴻蒙智家為底座，串聯所有高端設備，310余個智能點，打造全面智能居家體驗。

▲貝宸S1六感智能系統

通過AI賦能，讓房子像人一樣通過六感智能系統（眼感、耳感、鼻感、舌感、身感、意感），創造可感知外界并自我調節的「智慧空間」，做到處處「理解并服務主人」。

③分戶式五恒設備交付，舒適感拉滿

它是成都首批落地分戶式五恒設備交付的項目，恒溫、恒氧plus、恒濕、恒潔、恒靜的舒適體驗直接拉滿。

▲貝宸S1戶型圖

黑科技帶來的「智能化」服務，就像智能汽車，只有使用上，才會覺得「真香」。

「引領性豪宅」本質是「領時代之先」。

認可貝宸S1地段、產品都是頂級，不少人還有疑問「6萬單價是否會站崗？」

貴和便宜，永遠是相對的，想搞清楚這個答案，只需要問一個問題：

貝宸S1這塊地，是不是金三10宗住宅用地最便宜的（此前限價地塊除外）？

▲貝宸S1戶型圖

貝宸S1地價2.73元/㎡，對面建發地價4.12元/㎡。

未來剩下的地塊，地價會是2開頭，3開頭，還是4開頭，甚至5開頭？

答案，并不難猜。

事實上，貝宸S1敢于在立面砸4000元/㎡，景觀3000元/㎡，均得益于相對便宜的地價，為「燃燒經費」提供了支持。

▲貝宸S1示范區實拍

馬云說，我能判斷未來二三十年，但卻不能預判明天。

有些事情，看不明白，拉長時間周期，答案反而簡單。

20年后，當金融城三期，成為成都的陸家嘴、中央公園、金絲雀碼頭，區域內所有地塊開發殆盡。

每一條面向全球播放的成都城市宣傳片，必出現金三鏡頭時，請問金三該如何估價？貝宸S1應該價值幾何？

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