房山的房價，徹底瘋了！

小黃數據顯示，2025年12月份，房山掛牌房源均價19873元每平。也就是說，房山二手房掛牌價已跌破2萬每平。在售房源始終維持在1.4萬套以上。

8月份我統計數據時，房山的二手房掛牌均價還在2.09萬每平；即便是11月份，也掛著2.03萬每平。

這下，房山二手房已徹底跌破2萬每平。

隨便舉幾個最近的成交案例吧：

良鄉北潞春81平兩室一廳，步梯1層，成交價102萬。

閻村梨園東里，50平小兩居，步梯3樓，成交價51.5萬；

城關原香漫谷87平兩室一廳，電梯2層，成交價95萬。

雖然均價很難真的降到很多人所說的5000一平，但再往后降到1.8萬、1.5萬，甚至1萬每平我覺得都有可能。

不是我對房山房價沒信心，實在是房山房價不抗跌。原因也很簡單。

首先，房山二手房除了良鄉和長陽有點次新房外，其他區域有很多步梯“老破小”和“老破大”。

比如良鄉老城片區、閻村、城關、燕山、琉璃河有不少80-90年代的各類公房，不僅是磚混步梯結構，房齡也老，著急賣的必然大降價出售。

竇店、韓村河有一些2000年后的“老破大”，雖然住著寬敞，但一樣是步梯樓，很多小區維護也不算好。

這些步梯樓高層，在房價上漲期間不明顯，但在房價下降階段，“砸盤”力度那可就大了去了。

其次，房山的賣房人對價格更加敏感。

房山的賣房人，要么是手握公房的大爺大媽及其子女，要么是曾經買房的剛需客戶，再或者是曾經的改善群體。

手握公房的人，也分兩類。

一類是完全不了解市場的，這類可能房子掛了3-4年了，價格也還是幾年前的市場價，既沒有帶看，也沒有反饋，純粹是“僵尸房”。

另一類則是著急處理手里多余房子或者置換的人。在價格上會有很大讓步。

在房山買過房又賣的業主，對房價更加敏感。一方面擔心自己虧損更多，另一方面也對市場信心不足。畢竟，房山什么都缺，就是不缺剛需房。據我的觀察，這類業主往往賣房時讓利空間更大。

最后是房山的改善群體。他們大都歲數偏大，手里也不差錢。有的想賣了繼續置換更好的房子，有的本來就是投資的房子，在市場下行階段，也會有不少的讓步。

房山六石路上的紅葉

說一千道一萬，還是房山房子太多了。

老房子本就多，這幾年又陸續供應了各類自住型商品房（原香嘉苑）、限價商品房（旭輝城、云景臺、金樾和著等）、回遷房（良才路2號院）等等，導致房源始終供過于求。

真正的商品房雖然占據著更好的位置，例如長陽半島、房山國賢府、學府印悅、京華國賢府等，也有更加完善的配套，但相應的價格，按照現在的市場行情，也完全可以買市區的一些房子了。

目前，房山整體成交量不算小，主要得益于低房價帶來的落戶和積分落戶需求。

最低30多萬就能在燕山、周口店、琉璃河等地買一套70年的大產權房，這是相當劃算的買賣。

過去總說房山是北京洼地，實際上房山可能一直都沒有融入到真正的北京樓市里。

只是在過去房價高起時分了一杯羹，讓那些買不起市區的人退而求其次選擇了房山。

一旦房價下落，一部分從主城來的人還是更愿意與市里接軌。房山依然是那個二手房遍地的郊區房山。

但不管再怎么說，作為北京的郊區，房山的房價越親民，也就給了越多人選擇北京房子的可能。

畢竟，相比于外省市，哪怕是北京郊區，其治安、交通、醫療等還是占據著一定優勢。

房山房價回歸，也讓更多人看到希望。