從法律角度剖析“南京迪士尼”(克莉絲汀甜蜜城堡)荒廢10年

“南京迪士尼”實為南京江寧克莉絲汀“甜蜜城堡”，2015 年建成后因土地性質(zhì)沖突、規(guī)劃審批瑕疵、企業(yè)經(jīng)營惡化、破產(chǎn)清算與資產(chǎn)處置程序等多重法律問題，長期閑置并于2025年9月進入拆除流程。以下從核心法律維度展開剖析，厘清權(quán)責邊界與程序合規(guī)性。

一、土地與規(guī)劃：用途錯配與審批合規(guī)性瑕疵

用地性質(zhì)與實際用途沖突

該地塊為2003年出讓的工業(yè)用地，規(guī)劃許可明確項目名稱為 “生產(chǎn)中心”，建筑用途為“生產(chǎn)”，但企業(yè)實際按“西點主題觀光樂園”(文旅商業(yè)屬性)建設，構(gòu)成擅自改變土地用途與規(guī)劃用途的違規(guī)狀態(tài)。依據(jù)《土地管理法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，土地用途變更須經(jīng)有權(quán)機關審批并補繳土地出讓金，未經(jīng)審批不得擅自改變;違規(guī)可能面臨責令改正、罰款，甚至被撤銷規(guī)劃許可、收回土地使用權(quán)等處罰。企業(yè)曾試圖將用地改為研發(fā)用地，但未獲審批，直接導致文旅功能無法合法落地。

閑置土地處置的法律適用

依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第25條，以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)，滿2年未動工開發(fā)且無合法免責事由的，土地使用權(quán)可被無償收回，滿1年未開發(fā)的需繳納閑置費。該項目 2015年建成后長期閑置，至2025年已超10年，若符合閑置土地認定條件，政府有權(quán)依法處置，但因企業(yè)經(jīng)營困境與破產(chǎn)程序推進，處置流程被進一步拖延，暴露出閑置土地監(jiān)管與執(zhí)行的滯后性。

二、項目建設與運營：合同履約與合規(guī)風險

合作合同履約糾紛

企業(yè)曾與蘇州某烘焙學校等洽談合作，但因合作內(nèi)容變更、對合作方品牌標準過高導致入駐項目落空，引發(fā)合同締約過失或履約爭議。從法律上看，若前期簽訂合作意向書或框架協(xié)議，一方違約可能需承擔賠償責任;未達成正式協(xié)議的，締約過程中違反誠信原則造成對方損失的，也可能面臨締約過失責任，這直接阻礙了項目投入運營。

建設工程合規(guī)與驗收問題

項目雖于2015年建成，但因用途不符、規(guī)劃變更未完成等，未通過綜合驗收并取得竣工驗收備案，導致無法合法投入使用。根據(jù)《建筑法》《建設工程質(zhì)量管理條例》，建設工程竣工后須經(jīng)驗收合格方可交付使用，未經(jīng)驗收或驗收不合格的，不得投入使用，否則企業(yè)可能面臨行政處罰，還需承擔安全與質(zhì)量責任風險。

三、企業(yè)破產(chǎn)與資產(chǎn)處置：程序合規(guī)與權(quán)益平衡

破產(chǎn)清算中的資產(chǎn)處置規(guī)則

2025年3月，運營主體上海克莉絲汀被法院裁定受理破產(chǎn)清算申請，南京甜蜜城堡作為其關聯(lián)企業(yè)資產(chǎn)，進入破產(chǎn)資產(chǎn)處置程序。依據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》，破產(chǎn)財產(chǎn)處置需遵循公開、公平、公正原則，通過拍賣、招標等法定方式進行。本次資產(chǎn)處置項目以招標方式開展，要求拆除建筑物并達到凈地標準，處置凈得價不低于160.42萬元，符合破產(chǎn)資產(chǎn)處置的程序要求，但5億元投資最終處置價僅百余萬元，凸顯破產(chǎn)財產(chǎn)價值貶損的法律與經(jīng)濟后果。

債權(quán)人與相關方權(quán)益保障

破產(chǎn)程序中，需優(yōu)先清償破產(chǎn)費用、共益?zhèn)鶆眨侔绰毠鶛?quán)、稅款債權(quán)、普通債權(quán)順序清償。該項目長期閑置導致資產(chǎn)大幅貶值，可能損害債權(quán)人利益;同時，周邊居民因項目閑置產(chǎn)生的環(huán)境、景觀等權(quán)益影響，目前缺乏直接的法律救濟途徑，反映出大型項目閑置對公共利益與第三方權(quán)益的法律保護空白。

四、行政監(jiān)管與法律責任：監(jiān)管缺位與追責邊界

行政監(jiān)管的履職邊界

規(guī)劃、國土、城管等部門對項目擅自改變用途、長期閑置等行為，存在監(jiān)管響應不及時、處置力度不足的問題。依據(jù)《行政處罰法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，行政機關發(fā)現(xiàn)違規(guī)后應及時立案調(diào)查、責令改正并依法處罰，但實際中因企業(yè)經(jīng)營惡化、破產(chǎn)程序介入等因素，監(jiān)管措施未能有效推進，導致違規(guī)狀態(tài)持續(xù)十年。

企業(yè)與相關責任人的法律責任

企業(yè)因違規(guī)變更土地用途、閑置土地，可能面臨行政處罰;若涉及股東、高管濫用控制權(quán)導致企業(yè)財產(chǎn)損失，債權(quán)人可依據(jù)《公司法》相關規(guī)定主張股東、高管承擔賠償責任。此外，破產(chǎn)程序中管理人需對資產(chǎn)處置的合規(guī)性負責，若存在違規(guī)處置行為，可能需承擔相應法律責任。

五、法律啟示與完善建議

企業(yè)層面：項目立項前須嚴格核查土地與規(guī)劃用途，明確變更路徑與成本;簽訂合作合同時細化履約條款，降低締約與履約風險;建立合規(guī)風控體系，避免違規(guī)建設與運營。

政府層面：強化土地出讓后的全周期監(jiān)管，及時處置閑置土地;完善規(guī)劃用途變更審批流程，明確時限與標準;建立大型項目閑置的公共利益影響評估機制，暢通第三方權(quán)益救濟渠道。

法律層面：細化閑置土地處置的執(zhí)行細則，明確責任主體與程序;完善破產(chǎn)程序中資產(chǎn)快速處置與價值保全規(guī)則，平衡債權(quán)人與公共利益。

債權(quán)人層面：及時主張債權(quán)，對建設工程價款等優(yōu)先債權(quán)依法申請優(yōu)先受償；企業(yè)進入破產(chǎn)程序后，積極申報債權(quán)并參與債權(quán)人會議，維護自身權(quán)益。

總結(jié)：

“甜蜜城堡” 的荒廢本質(zhì)是 “法律合規(guī)缺失 + 商業(yè)決策失誤” 疊加的結(jié)果。土地性質(zhì)錯配是法律根源，資金鏈斷裂是直接導火索，破產(chǎn)清算與行政處置則是法律終局。該案為企業(yè)項目合規(guī)、政府監(jiān)管與債權(quán)人維權(quán)提供了典型樣本，凸顯 “先合法、后建設” 的法律底線價值。（車虹）

來源：長江網(wǎng)新聞客戶端